【聯合報╱世邦魏理仕台灣策略顧問部總監林宗憲】

開發土地時,最重要的就是確認土地定位,得符合市場差異化需求,招商引資時才能提高營運績效,並確保未來中長期競爭利基。

但近來政府所釋放的大型開發案,由於產品類似,重複性過高,潛藏經營風險,業界相當擔憂台北不動產開發的前景。

由於主管機關限制壽險業投資商用不動產,上半年商辦市場交易急凍,商辦租賃市場也因景氣復甦不如預期,租金幾乎沒成長。

因此上半年房市,唯一熱門話題就是,政府主導的國有地地上權開發案。

行政機關以「公開標售地上權」方式釋出國有地,目的是「活化國有資產」,但這就像政府坐莊,有錢無處使的壽險業、建商猶如賭客,官民對賭,看誰才是真正贏家。

其實這些國有地地上權開發案,都隱藏不小的風險,開發案看似五花八門,實際產品相當類似,就整體開發量來看,台北市前十大百億元級開發案,合計樓板面積近一百萬坪,等於九個台北101大樓的案量。

台北101大樓的樓地板面積,花了8年才去化9成,凸顯台灣因為景氣、產業結構問題,頂級商辦招商倍感壓力。

可以想見,這些國有地地上權開發案如一一完工,未來10年,台北將充斥著雷同的大型商場、旅館和辦公大樓。

根據統計,雙北市每1萬坪商場只有9到10萬消費人口支撐,日本大東京地區同樣每一萬坪商場,背後是20萬至25萬人的消費力。

走一趟信義計畫區就會發現,商場性質大同小異,少有獨特性,若沒有實際經濟成長支撐之下,過度的大型商場開發計畫需要謹慎考慮。

不僅如此,地上權年限設定在50到70年,期間不允許隨意變更使用方式或分割處分,開發商與經營者可能因此失去因應經濟環境變化,市場競爭變化的彈性。

尤其台灣商業市場相當成熟,一件商業開發案要凍齡50至70年以上的競爭力,其實相當挑戰;試問有幾家台灣企業能維持50 年以上的競爭力、與獲利能力不墜?

開發商如果無法創造營運利潤,在供給量爆發、競爭激烈的市場中存活,那麼這些曾經炙手可熱的地上權計畫,可能成為乏人問津的蚊子館或虧損累累的開發案。




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