2011/04/20
【經濟日報╱張忠本(亞太產業研究協會資深顧問)】

過去三年,台北、新北市房價上漲二到四倍不等,升斗小民望屋興嘆的挫折感及怨憤確值得同情,這也是奢侈稅推出後受到多數民眾支持的原因。但是將房價上漲完全歸因於建築開發商或擁有豪宅者操作房價,卻未必公允。

台灣近年房價飆漲的短期因素是「資金」。民進黨執政八年,兩岸緊張對峙,民間擔憂台海安定,資金外流7兆元;兩岸緊張情勢舒緩後,台灣投資風險降低,加上遺贈稅降低,資金回流。據中央銀行統計,近兩年民間資金回流逾2兆元,情勢完全改觀,加上國際熱錢流向亞洲,目前民間游資氾濫,利率處於低檔,助長房地產投資。

民進黨執政時期,台灣房地產投資停滯,房價低迷。同期間,香港、上海、北京房價都巨幅上漲,香港豪宅單價有一坪高達新台幣850萬元。近兩年在「比價效應」下,促成港資、陸資及台資回流投資台灣房地產。

同時「市場預期心理」產生的假性需求也推升房價。當大家都看好房市上漲時,投機客利用財務槓桿,只要付很少的自備款,未等房屋完工,房價上漲,轉手即可賺得非常高的投資報酬。這些搶短線的投機客,是房價上漲推波助瀾的主要動力,奢侈稅實施就在於遏阻此類投機需求。

值得注意的長期因素則是「社會累積之儲蓄存量」。台灣土地稀有,人口密度高,加上東方人有土斯有財的觀念,有錢就會買房地產。過去30年經驗,每隔數年,民間儲蓄累積到一定程度,就有一波房產投資潮,造成房價節節上漲。

從過去每次房價上漲循環看,房市景氣繁榮一、二年,房價巨幅上升一、二倍之後,回檔最多也只有二、三成,然後沉寂一段時間,積蓄下一波購買力。以台北市民生社區為例,30年來經過三、四波這樣的循環,房價上漲約十倍。

台灣都會區房價不可能回到原點,長期趨勢必然是逐步攀升,正如新加坡、香港、上海一樣。

「新興社區」也是促成房價上升的因素之一。因為規劃整齊、公設完整、建材高級,住家品質提升,帶動換屋族高價競購。近年房價上漲最多的地區是信義計畫區,以及大直、新莊、板橋、台中、台南、竹北等重劃區。土地重劃是為了都市建設,土地重劃的受益人原多是漁民、農民,只是後來轉手賣給建設公司或與建商合建開發。

所以今天這些重劃區土地大多集中在保險公司、建築開發商及大地主手中。土地重劃的目的是「都市更新」,若是沒有土地重劃及建商的投資開發,今天的重劃區可能還是兵工廠、農田、魚塭、磚窯的破敗景象。再者,舊市區幅員狹小,隨著人口及所得增加,如果沒有重劃區,住屋更會供不應求。

房價上漲另一因素是新建住宅高級化,如一樓作為開放空間,或會客室、運動休閒中心。又如建材用大理石取代磁磚,磁磚取代油漆,房屋品質比十年前提升,成本增加,當然單位售價也水漲船高。

奢侈稅對短期嚇阻投機有效,對長期「居住正義」恐難落實。今天如果要落實「居住正義」,不是打壓房價,而是應增加平價住宅的供應,如配合捷運興建,開發新市鎮、新社區,以及保留公有地廣建國民住宅及社會出租住宅,還有就是產業發展分散到中南部及桃竹苗。

最後,實施房地產資本利得稅或以市價課徵土地增值稅,其實都無法改變房價長期上漲趨勢,但至少可以平衡財富被剝奪感。

 

全站熱搜

housechamberlain 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()