住展房屋網 (2010-04-16)

房市市場景氣好不好?數字會說話,但是數字要用得謹慎用得對,才不會誤解數字而誤判市場,做出錯誤決策。經常被用來反應中古屋市場的「建物買買移轉登記件數」即是經常被誤解的官方數據。

根據台北市地政處公佈的三月份建物買賣移轉登記件數顯示,今年三月的總移轉件數為5,745件,仲介業者將之相較於今年一月份數據6,395件,衰退10.16%進而解讀為三月份中古屋市場買賣交易萎縮,屋主態度轉為強硬,自住型買方疲於追價。

這樣的錯誤解讀顯然有誤導市場之嫌!要知道地政處所統計的登記件數,資料是來自於台北市各地政事務所的”登記”資料,房屋買買程序中,辦理”登記”程序時,通常是買賣合約簽訂後的一個月至一個半月,會有一段時間落差,主要是因為要辦理完稅手續。

完稅程序又以土地增值稅為主,如果是一般土地增值稅,需時約3-4周,如果是自用增值稅,可能還會多個1-2周,因此地政處當月所公佈的”登記”件數,應該是在4-6周前簽訂買賣合約;換句話說,地政處公佈3月的移轉登記件數,應該是反應2月的市場買賣狀況(也就是所謂的市況),而不是仲介所誤解的3月市況。

也就是說,真正的3月份中古屋成交市況,應該是指在3月份簽訂買賣合約的數量,政府應該是反映在4月的買賣移轉件數統計。買賣移轉件數是市場的落後指標,不能拿落後指標當作同時指標看待,仲介應該不至於會不了解此事,箇中原委,頗耐人尋味。

再以台北市各行政區的買賣移轉件數來看,根據住展企研室匯整統計,將今年3月與去年3月同期做一比較,約略可以歸納三個重點,第一是舊市區普遍成交熱絡,成交成長大幅上揚,信義區上漲一倍以上,大同區成長98%,北投區增加56%,後二者相對低價的優勢,讓買賣交易明顯增加,

其次是市中心精華區成長約三成左右,像是松山、大安、中山等區,房價皆已偏高,成交沒有明顯成長;最後是新興區買賣增幅小,像是南港、內湖,經過這幾年的買賣推升,房價已經瀕臨區域客的容受邊緣,其餘大多是要靠外來客來購買以支撐市場了。

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