【經濟日報╱王應傑】

第2季房地產界最大的新聞,不是某地區房子賣出新天價,也並非市場成交有多熱絡,而是許多政策陸續見真章,像是財政部部長張盛和就表示,奢侈稅宜修、不宜廢,以及台北市副市長張金鶚4月上任後,也同時表態將推行實價課稅等政策,政府這些政策對台灣房市具長期影響。

其實,除了實價課稅議題外,我認為張金鶚目前最大的任務是解決都市更新的僵局,以加速進行台北市都市更新計畫,目前北市平均屋齡超過30年的老房子比率甚高,不僅影響市容觀瞻,老屋安全暗藏的隱憂問題更是不得不推動的主因。

很多人認為,都市更新開始動起來,是否意謂老公寓房價又能重新引領風潮?在我看來,並非所有老公寓都能一概而論,一定要具備都更潛力,才有其價值,投資人不能貿然一窩蜂搶進。

雖然第2季中古屋的成交呈現「價增量穩」的態勢,但議價空間卻有愈來愈大的趨勢。5月底奢侈稅屆滿兩年,我認為,這些被兩年緊箍咒綁住的不動產也將陸續解禁,當初以「投資」為主的客戶,若有小幅獲利,最好見好就收,居高思危。

為什麼會這麼說?主要是因為未來政府政策的不確定因素仍大,加上奢侈稅屆滿兩年的量能釋出市場後,將導致賣壓相對沈重,若是物件沒有租金收益的下檔保護支撐,這些物件產品的賣壓會高過於其他產品;至於都更題材的老公寓是否還能投資?在此提供「都更三招」給讀者參考。

第一,找出已經有明確的都更計劃公布或實施的區域。從內政部營建署或台北市、新北市都市發展局與都市更新相關的政府單位,都可以找得到詳細的資訊,對初入門的投資人來說,從公辦都更區域著手切入,優處是計畫明確、風險較低;但雖之而來的缺點、風險為許多建商已搶進卡位,一般民眾不易找到利潤較高的產品。

其次,商業用地比住宅用地值錢。大家要有一個觀念,在都會區中,具有都更潛力的房地產多半以老公寓或舊透天為主,其中商業用地者的價值較住宅地高,而位於大馬路邊的公寓價值,也較巷內的公寓高,商業區或主幹道旁的老公寓,更值得投資人用閒錢買入,慢慢等待。

最後則是要試算都更後的利潤。不能否認的是,雙北市因為房價高,公寓也出現補漲;但民眾需當心的是,很多屋主開價漫天亂喊價,但若把時間價值、前期投資成本及持有成本等計入,許多物件開價是否真的划算,得好好推敲計算,當然也必須做好最壞的打算,那就是都市更新可能會破局的狀況。

最後,我還是要特別提醒大家,銀行對於老公寓的估價態度相對保守,若資本不足者,不要輕易嘗試進場投資;再者,老公寓買入後,並非馬上能都更,少說三、五年跑不掉,因此我建議長期置產型的投資者,在購入老公寓後,最好能夠改裝出租為套房,用「收租等待增值空間」心態來買房,才是進可攻、退可守的好方法。

(作者是東森房屋董事長)




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