張金鶚/政大地政系特聘教授

最近股市大幅波動,引發股市危機,是否接下來會產生房市危機的疑慮?是否政府救股市之際,也應介入救房市?

房市過去長期不合理價量上漲,去年交易量開始緊縮,今年價格也開始下滑,房市不景氣逐漸顯現。而股市是今年還大漲上萬點,最近才開始大跌,顯然房市並非受股市下跌才被波及下跌。換言之,股市是外在因素,與房市的內在因素下跌情況不同,不相牽連。

 

政大地政系特聘教授張金鶚。 圖/報系資料照

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此外,房市與股市本質大不相同。房屋除可投資賺錢外,更重要的是居住使用,這和股票純粹是投資工具明顯不同。不可諱言,房市已從過去消費使用為主的本質逐漸轉變為投資賺錢的目的,因此價量波動逐漸加大,越來越不穩定。

房市非集中交易且較不透明完整的資訊,這和股市集中交易、透明完整資訊明顯不同,兩者價量波動反應的速度有相當差異。雖然近年政府致力於房市實價登錄資訊、房價指數、房市資訊規範、預售屋銷售稽查等,避免房市烘抬炒作,但房市的價量波動仍與股市反應有相當的扭曲與差異。

因為房市與股市的不景氣成因與不同本質,兩者連動關係不大,不宜相互牽連。換言之,股市危機的因應思維與對策,和房市是否已產生危機,與危機因應作法應有所不同。

房市不景氣才剛開始,相對過去十二年不合理的投資炒作,目前只是市場機制的必然反應,價量調整也才開始,離合理水準仍有相當距離,房市正往正向良性的方向小步邁進,應予肯定支持,怎麼房市轉機好事,反變成房市危機壞事?

產業界此時就高唱房市將會崩盤,希望政府放寬金融管制、減少房產交易及持有稅負、刺激投資等救房市作為,如此說法是否危言聳聽?政府此時救房市是否大眾能夠接受?

因為房市同時存在投資賺錢及居住消費兩種目的,對投資者(包括建築業者)應是「盈虧自負、願賭服輸」,政府不宜過度介入,甚至藉救經濟來幫投資客或業者解套;對居住消費者應該是「確保基本居住權利」,政府不應讓投資客排擠了居住權利。因此,政府健全房市的首要工作就是要讓房屋回歸居住為主的消費本質,避免扭曲成為賺錢為主的投資本質,抑制房市投資炒作。

當前房市看似危機,實為轉機,政府應健全並尊重市場機制,獎優懲劣,加強資訊的正確完整與透明即時,讓價量調整至合理水準,其中所得負擔能力應是房價合理關鍵指標。

房市已露曙光,逐漸往合理方向調整,調整速度要看買賣雙方對房市的認知,資訊正確完整的提供非常重要。股市危機對房市影響有限,反而透過部分投資客的賣房救股,及投資信心的挫折,能稍微加速房市合理調整。此時政府的救房市方案,千萬要審慎,不要錯估形勢,反延宕並錯失房市改革時機,造成房市不斷惡性循環,居住正義永遠只是口號。

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