經濟日報 記者宋健生整理

■劉明哲(住商機構副總經理)

最近,很多客戶最常問的問題有二:「房地合一稅要上路了,我應該買或賣房屋嗎?」抑或是「媒體上面把房屋稅和地價稅講得好可怕,以後我會買得起、或養不起房嗎?」

確實,相較於其他政策,「稅」的問題影響深遠,不只在交易過程,也將對持有人產生一定程度的影響,甚至於改變不動產的邏輯,難怪消費者會特別擔心。

不過,購屋人也別過於煩惱,只要把稅搞清楚,就不必自己嚇自己。

誠如媒體所言,明年開始,台灣不動產市場將因為房地合一稅上路進入新紀元,不過這個稅制因為是明年上路,在明年1月1日這個時間點的日出條款下,並不會影響現階段大多數的持有人,現在的屋主其實可以好好盤點,另行規劃。

除了房地合一稅外,在目前地方政府亟欲開拓財源的作法下,房屋稅、地價稅等持有稅,也因為稅基逐年調高,達到實質增稅的目的。

當持有成本增加,會讓養屋族開始思考養房的價值,勢必影響不動產業的生態,實質上也將挑戰房地產的運作邏輯。

整體而言,以不動產持有目的來看,房地合一稅與持有成本調整對投資者影響比較深遠,一方面得面臨包括房屋稅、地價稅等持有成本水漲船高的壓力,二方面是對在明年1月1日後取得者,非自用者稅率達15%至45%,且不能退稅,賣與不賣都很為難。

換言之,如果要投資,未來就不能把過去囤屋習慣當作顯學,而是必須精挑細選,撿出最有價值的產品,經過盤點汰弱留強,才能發揮資金最高效益。

對自用者來說,衝擊就稍微小點,雖然房屋稅和地價稅的壓力仍在,可是在持有稅上,仍可以適用較為低廉的自用稅率,雖然比以前繳得多,但只要不是豪宅等特殊產品,稅負並不如想像多。

在移轉稅部分,房地合一對於自用客戶頗有優惠,除了坊間最常提及的400萬元免稅額外,還有大小均可適用的重購退稅,只要長期持有且實際使用,一朝賣屋可能連稅都不用繳。

整體而言,就新制度的發展來看,正意味著:未來台灣不動產將走向自用為主流的大市場。

也許有人會感嘆自己錯過了人生的大多頭,可是在未來的大市場中,不動產投資人或自用者,即使經過黃金十年不斷洗禮,只要一不留神,沒有嗅到改變氣息,都可能被打回原形。

因為,大環境不一樣、市場邏輯不一樣、產品走向不一樣、銷售方式不一樣。

那麼多的不一樣,還用過去習慣的方式,怎麼能期待和過去有一樣的獲利結果?如何適度調整眼光與購屋習慣,也是進場者所要面對的最大挑戰。

不可免的,當新制度創造新市場,新市場面臨新挑戰,隨之而來的就是新機會,任何時間都有人賺錢,任何時間也有人賠錢,關照好自己的資本與眼光,新時代來臨就會是一個新機會。

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