2013/10/07

【文/里歐娜】

買房無論自住或收租,「財力評估」絕對是首要考量的因素,若是以收租為目的,也要將「空置期」與「未來升息」的壓力一併評估,才是安全的做法。

那麼到底需要多少錢,才能晉升包租公的行列呢?

如何運用最少的金額,開創最高的利潤,就算晚上睡覺,房子也在錢滾錢。對於「小資包租術」有三個概念要掌握:

1 要準備多少頭款

2 善運「包租預備金」,爭取時間差

3 如何選擇物件

這三個概念是相互連結的,一環扣一環,箇中奧妙讓我用實例來詳細解釋。

Q:小英問:「要準備多少頭款,我才能當上包租婆?」

A:在問這個問題之前,應該要先問:「你能承擔多少房貸?」,以薪資4 K的小英為例,若每月生活支出1.5K,每月結餘2.5萬,以年利率2來算,大約可揹負500萬房貸,每月本利攤還需付2.5萬,能買的物件價格會落在600~700萬之間。

以總價700萬與600萬元的房子為例:

‧總價700萬的房子:

貸款八成 ( 頭款140萬、房貸560萬 )

貸款七成 ( 頭款210萬、房貸490萬 )

另外還有仲介費、代書費、契稅……等雜費約10~12萬

‧總價600萬的房子:

貸款八成 ( 頭款120萬、房貸480萬 )

貸款七成 ( 頭款180萬、房貸420萬 )

另外還有仲介費、代書費、契稅……等雜費約10~12萬

‧以總價700萬,貸款八成來看,頭款 + 雜費 = 約150萬。

‧以總價600萬,貸款八成來看,頭款 + 雜費 = 約130萬。

Q:小英問:「每月多省的2.5萬,都拿去還房貸了,還有甚麼生活品質可言,碰到失業或是租不出的窘境,又該如何是好呢?」

A:這是一個很棒的問題,也是大家要思考的重點,不過,小英忽略了幾個關鍵,他所說的狀況是在「無租金收入」的情況下,若在「台北市」或「新北市」選擇一間捷運小宅,以月租2萬元來做計算,小英每月僅需補貼5000元來繳房貸,換句話說每月還多出2萬元可存,而生活機能好的捷運小宅,是否能順利租出,重點在於「租金」與「配備」,若是租金2萬無法順利租出,就將租金降至1.5萬,每月則需補貼1萬元來繳房貸,仍然多出1.5萬元可存,而在房屋成功租出時,小英就該積極存錢以做為「包租預備金」與「生活預備金」。

何謂「包租預備金」與「生活預備金」,簡單來說就是因應「租屋空置」或「生活變動」時,可提撥出來支付「房貸」或是「生活」的錢,當你開始經營包租生意,永遠要有兩個帳戶分別存放這兩筆資金,一筆是因應「生活」,一筆是因應「租屋空置」,這兩筆資金如非緊急,不可混為一談,平時井水不犯河水,否則系統亂套,資金運轉也產生危機。

因此,若小英以租金2萬成功租出,房貸月繳2.5萬,她每個月僅須補貼5000元繳交房貸,扣除生活費還多出2萬元可存,一年可存24萬,將24萬一分為二,「生活預備金」與「包租預備金」各得12萬。

Q:小英問:「太好了,我的 "包租預備金” 已經有12萬了,代表可以因應4.8個月的房屋空置期嗎?」

A:小英的概念並沒有錯,確實可因應4.8個月的空置期,但他忽略了出租成本,每種生意模式都會有成本,「包租生意」也不外如是,包含房屋稅、地價稅、電器損壞、屋況維修等等,而以小宅來說,「房屋稅」與「地價稅」大約兩萬元左右,其他的屋況維修費就抓不準了。

不過在屋況良好的情況下,扣除稅金後,她還有10萬元可做為「包租預備金」,可以因應4個月的空置期,以小英的狀況,當「包租預備金」與「生活預備金」都達24萬的水準後,「預備金系統」就算完成了,往後逐月多存的資金,即可移做他用或「還本金」以達到降低利息的效果。

若想買總價更高的物件,就可持續累積你的「包租預備金」去貼補房貸差額,運用時間差所累積出來的資金來做周轉,比方說你有300萬頭款,能夠負擔500萬的房貸、月付額2.5K,理論上只能買800萬的物件,但你卻看上了一間900萬的物件,貸款7成630萬,房貸月繳3K、租金收入卻只能收2.2K,租的出去得補貼8000元,租不出去就得支付3K,這時你就可以運用手邊的「包租預備金」來進行週轉,如此運作就依然可以把房子給買下來,又不會造成生活負擔。

簡單來講,就是房子租出去的時候就努力存錢因應空置期,搶進場買房,否則等到錢存好了,房價已經漲到不知道哪裡去了,但是絕對要在能負擔月繳額的情況下喔,差一些些金額,還可以這樣運作,如果是差距甚遠,那就乖乖再儲蓄一陣子吧。

 

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