【聯合報╱景文科技大學財務金融系副教授章定煊】

金融海嘯過後,美國量化寬鬆與各國的寬鬆貨幣政策,導致大量熱錢在國際流竄。進入台灣之後,也造成房地產大幅上漲,力度之強,讓政府各項打房措施幾乎都只能產生短暫效果,不多久房價又走回上升軌道。

所以,我個人的投資建議就是,在貨幣寬鬆沒有改變之前,不要退出房地產市場。

在寬鬆貨幣政策下,許多人操作房地產的方式,就是找有建設與開發的題材的重劃區,有足夠價格空間可以哄抬,不斷的搶進。房價漲勢也就一波又一波的從市區「燒」往郊區、北部「燒」到南部、換屋產品「燒」向首購產品、由實際題材「燒」往虛構想像題材。

但從這次美國聯準會釋出的訊息研判,QE退場是必然的。畢竟它所產生的通貨膨脹效果,長期下來,誰也吃不消。雖然沒有正式宣佈,但是從貨幣供給來看,有先見之明的歐美資金,早就悄悄的把資金從亞洲貨幣慢慢的撤了出來,導致亞洲貨幣慢慢走弱。

在後QE時代,失去資金加持的台灣房地產,房價就要從基本面來檢視一下,到底夠不夠支撐。房價的最基本支持的基本面就是所得跟租金報酬率(資本還原率),再來就是人口結構。

我們的經濟成長率節節下降,實質所得十幾年都沒有增加;租金報酬率也是屢創新低,甚至毛報酬率不到2%,扣除通膨因素,實質報酬率趨近於0,因此有些人認為「買不如租」。在人口結構上,少子化已經是大家都知道的趨勢。

遺憾的是,台灣在這段時間並沒有好好的利用這些資金,提升產業結構、縮小城鄉差距。目前經濟不振,年輕人只好往大城市尋找機會,在城鄉差距上也是越拉越大。

所以,後QE時代房價下修恐怕是難以避免,但隨著各地區與各類型產品不同,房價下修幅度會有不同。

我個人建議,在後QE時代,房地產投資策略就是與QE時代反向操作,房價怎麼「燒」出去的,就容易由原路徑跌回來。

簡單的說,就是買城棄鄉、買北棄南、買實棄虛。並不是被棄的就是不好,只是這些產品與區位籌碼比較凌亂,在後QE時代這些區位與產品會有比較長的整理期,等待穩定,再介入為宜。



全文網址:udn房市情報 - 市場情報 - 買賣小秘訣 - 後QE時代 買城棄鄉 買實棄虛http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=296471#ixzz2eXpzoYRc
Power By udn.com

全站熱搜

housechamberlain 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()