光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

政府對高總價不動產交易查稅趨嚴，造成豪宅市場明顯降溫，根據實價登錄統計，大台北去年12月總價8,000萬元以上的高價住宅成交24件，僅為去年高峰期的36%左右，業者認為，豪宅查稅效應正在發酵。

永慶房產集團以實價登錄資訊統計顯示，如以雙北市豪宅稅課稅基準、交易總價逾8,000萬元認定為「豪宅」交易統計，大台北去年有504件豪宅交易，台北市448件，其中台北市去年不動產買賣移轉約3.9萬件，豪宅交易約占台北市交易量1.1%。

值得注意的是，去年3至6月大台北每月豪宅交易量均逾50件，最高峰為5月的67件，但自9月起便逐月衰退，12月僅24件，交易量為5月高峰期的36%。一般預估，在價格已達相對高點、續揚動能受到更多市場質疑下，今年豪宅市場的交易量將更萎縮。

對此，永慶房產集團首席房產顧問葉國華認為，近十年房市多頭，豪宅交易的高峰期在2007年金融海嘯前，以及2009年金融海嘯後，但近二年多來，由於奢侈稅與實價登錄政策，使豪宅交易量下滑，而近期政府加強查核交易總價超過3,000萬元、近五年取得的不動產，以交易實價課徵資本利得稅，使豪宅市場交易量逐步衰退。

近五年內取得的豪宅案件大多數都是屬於可查證取得成本交易資料的標的，採用核實認定課稅，稅額是無法查證成本的四至六倍以上。

此外，各地豪宅的房地比差異大，由於以建物占房地合計比重計算，即使出售獲利金額相同，所課稅額的差距可能達九倍以上。

房仲業者以幾宗實際豪宅成交案例計算，「能否查證取得成本」的售屋所得稅額差距極大。大師房屋董事長陳建慶表示，以出售一戶「仁愛帝寶」淨獲利1.8億元為例，採用核實認定需課1,800萬元所得稅，但若無法查證取得成本採用新制豪宅稅，僅需課約450萬元。

此外，目前售屋所得稅的課徵標的是「建物」，以房屋評定現值占房地合計比率計算，台北市各豪宅房地比普遍約20%至25%，但實際上各豪宅案的房地比差異極大，例如位於信義路上的「勤美璞真」建物占46%，位於陽明山別墅的「過院來」僅占5%，即使兩者出售的淨獲利相同，應繳所得稅將差九倍以上。

即使打炒房政策持續，近來仍有不少豪宅屋主開高價求售，測試高總價市場接受度。觀察房仲網站待售物件，「文華苑」8樓戶別開價每坪419萬元求售、「皇翔御琚」12樓戶別開價每坪309萬元，不少豪宅社區都有釋出，以高出實價登錄行情二至三成求售。

最受矚目的就是，「文華苑」其中一戶8樓戶別在不少房仲網站上架待售，開價11.76億元，坪數338.8坪，其中包括67.9坪車位，換算單價每坪419萬元，堪稱房仲銷售最高單價及總價的單一豪宅物件。以實價登錄資訊觀察，「文華苑」迄今已有21筆實價資訊，多為2009年4至7月間該案預售時登錄，隨樓層高低差異，最低單價為2樓戶別每坪101.8萬元、最高單價為11樓戶別每坪140.1萬元。

近年台北市豪宅價格直線攀升，加上「文華苑」完工成屋後供給釋出，屋主開價每坪逾400萬元，雖然目前沒有成交行情可供參考，以取得成本推估及目前實價揭露全台豪宅最高單價約近每坪300萬元觀察，屋主潛在獲利空間逾一倍。

近期高價釋出豪宅物件有增加趨勢，目前實價登錄的第二豪宅「皇翔御琚」也有一戶12樓戶別，權狀213.15坪，開價6.04億元在房仲網站上求售，單價約每坪309萬元，相較目前該社區實價登錄行情約每坪260萬至276萬元，約高出15%。