【名人談房產】薇薇安「套房包養」投資術 @ 光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

Yahoo!奇摩編輯部 (2011-01-25)

文/ 蕭合儀

◆名人簡介：薇薇安（Vivian）精通「星座學」、「塔羅牌占卜」、「西洋小魔法」與「心理測驗」，星座解讀精闢，超視「命運好好玩」固定星座顧問、TVBS「女人我最大」來賓、三立「完全娛樂」固定星座專家，作品散見各大電子平面媒體。

打開薇薇安的夢想鑰匙盒

星座小魔女的薇薇安，從小到大都有一個夢想，就是像童話中的老伯伯一樣，希望有掛滿十幾把鑰匙的鑰匙盒，閒來無事時，就可以拿著其中一把鑰匙收租去，成為每天巡房子的包租婆！


照片提供/ 薇薇安

一段工作經歷，開啟了薇薇安的夢想種子。剛出社會工作時，薇薇安擔任固定薪資的幕後工作人員，常常看到很多攝影大哥，年終如果領得不錯，不是出國玩，就是開開心心的花個精光，後來，她遇到一位攝影大哥，發現大哥與眾不同，只要手邊有獎金，就拿去買小套房，年紀輕輕也投資有術，也因此讓她了解「人不理財、財不理你」的重要性。後來，陸續開始寫星座書，偶爾手上有個10-15萬的書本版稅、2-3個月的年終獎金，她幾乎通通存起來，靠著小額存款，她開始買了第一間的套房。

薇薇安發現，投資套房對她來說，就像拆開禮物般，充滿驚喜感，也發明了一套「小套房投資學」，最高峰時，手上的套房多達六間之多。原來，在她21歲時，曾經買一個110萬的套房，脫手時她賺了80萬，那年，她還未滿30歲，驚人的投資報酬率，讓她決定要向小時的夢想，大步邁進。

投資房產為聰明女性第一優選

「買房子比交男朋友還重要。」薇薇安回憶起小時候，父母總是耳提面命，要跟老公一起買房子，或要嫁個有房子的老公。但直到15、16歲，薇薇安忽然發現，其實身為女生，更要先買房子，視角才會大不同。她特別提醒，剛出社會女生們「一定要先買房子，再交男友」。舉例來說，自己有房貸壓力的女生，理財觀念會大修正，花錢時比較懂得精打細算，相對於挑選男友的眼光，甚至觀察角度都會提升，不會老是遇到只會成天換手機「裝闊」的濫桃花。而且，假設女生本身都懂得投資三間房子，當然，會用同樣標準審核未來另一半的理財觀，畢竟「理財觀」有共識，是步入紅毯的基石。


中原大學週邊

那麼，該如何選擇正確的房底產標的呢？根據薇薇安表示，房市投資角度，需隨著銀行政策作修正。早期，她特別喜歡投資套房，多分布在桃園、南崁、中壢、內壢附近，尤其是中原大學、元智大學等學區，主要原因是，租金可輕鬆抵房貸。比方說：當時，小套出租給學生，租金約8500-9000元不等，可拿來償還100-200萬房貸。但近幾年來銀行政策轉向，導致小套房貸款成數不高，拉高投資人所要準備的本金金額，導致獲利銳減。


元智大學校景圖/ 元智大學官網

所以，薇薇安認為，她目前選擇投資標的，主要以「只升不貶」的好地段為主，例如：台北市大安區…更奉勸所有新手，儘管是破舊公寓，只要在對的地段，未來有「跌幅低、漲線高」絕對優勢。
此外，也因為薇薇安常跑兩岸宣傳，熟知大陸投資客看重本質好的地段，會順帶拉抬附近的房市，所以未來增值空間大。不過，薇薇安也警告大家，如果要投資的話，手上自備款還是要足一點，才能減少貸款申請門檻的風險性，以免看了半天，卻因為銀行撥款問題，而錯失好的投資機會。


大安區街景

包租婆非夢事，甘苦經驗談

薇薇安說：「除了房地產外，我也愛投資名牌包，但是，名牌包會有折舊率，有時候還會跌價，而房地產只要看準好地段、好房子，幾乎長期放著就不會跌。投資報酬率幾乎任何的理財工具都好。」所以現在，他除了偶爾買買名牌包投資以外，當「包租婆」、經營房產還是他最喜歡的工作之一。

然而，雖然當包租婆非夢事，但不免遇到挫折，尤其是「工作繁忙時，無法隨時管理房客」的問題，也曾讓她頭痛不已。有一年，薇薇安因為工作關係，無法從外地趕回來幫租屋房客帶看，只好委託管理員開門給房客進去，看完房子後，對方表明，意願度非常高，但因為遠從外地來租屋，當天是星期五，可否讓他借住六、日，星期一簽約，薇薇安一心軟就答應了，誰知星期一打開套房一看，人去樓空，不僅僅滿地盡是喝過的空啤酒罐以及吃剩的食物，連床墊、電視以及廁所裡的垃圾桶，全部都被偷了，薇薇安苦笑說：「雖然損失的金額不大，但是光是整理又添購家具，真是我當包租婆到現在最慘的經驗。」

所以，薇薇安也建議大家，一定要跟管理員打好關係，平常逢年過節，就要好好的巴結管理員，如果沒有空打理，就全靠管理員通風報信了。例如：有次，薇薇安將房子租給一名汽車業務，外表斯文清秀，看不出有什麼異狀，但管理員卻跟她私下透露，這名住客幾乎天天都是喝醉酒才回家，而且身邊的女伴幾乎天天換，甚至還有幾次不同的女伴大打出手。那一陣子，剛好報紙上講租屋瓦斯氣爆的事件，鬧得沸沸揚揚，她心裡很擔心，後來，租客要續租，她就找個理由婉拒了。回想當時的情況，薇薇安說道：「幸好，當時候我有跟管理員打好關係，不僅打架的事情幫我處理，也隨時跟我通報房子狀況，才能安然無事的退租。」

最後，薇薇安老師也一再提醒投資房屋的新手們，千萬不要找自己不熟悉的投資標的，一定要事前打探清楚，投資區域的特性，不是所有學區附近的套房，都好出租，所以，詢問商圈內的仲介公司，以及調查空屋的出租狀況，也是要做足準備功課，才能穩坐「包租婆/包租公」的寶座。