光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

裝潢老屋，包含水電、建材等基礎工程應列為最優先，基礎工程完成後，再來考慮裝潢，房子的老化問題務必要徹底解決，否則可能發生才裝潢沒幾年，漏水、壁癌等房子結構性的狀況便一一浮現，再來打掉重作，就白忙一場。專家建議，不妨以10年作為老屋的分水嶺，基本上，10年以內的房子，除非有立即明顯問題，否則基礎工程不用動太多，除了地板、天花板以及牆面重新粉刷，再更新廚衛設備，就能使舊屋煥然一新。但若是10年以上屋子，就要注意基礎工程；尤其屋齡超過20年以上的，水電及瓦斯管線最好全部換掉，避免水管生鏽、堵塞或破裂，此外，要注意電力負荷容量及電線老舊問題，以免發生電線走火的危險。

重點１ 強調基礎工程

老屋的問題多，花錢裝修就必須花在刀口上，避免不必要的浪費，該解決的問題一定不能忽略，因此多注重在基礎工程，強化房子體質。

重點２ 預算取決裝修程度

裝修費用並無一定的金額，以20年以上的老屋來說，一坪裝修費用至少從五萬起跳至十萬不等範圍，裝修費用的比例，取決於裝修計畫的程度，也有專家建議裝潢預算，可以房屋總價的20來估算。

重點３　儘可能不動到泥作工程

裝修只要動到泥作、隔間花費自然就大，比如：打一面牆就會衍生地磚修補、牆面修補、磁磚修補、油漆修補、木工等工程，可謂牽一髮而動全身，一定要三思。

重點４　解決漏水壁癌為先

無論是自住或出售，若有漏水、壁癌等問題，因為牽涉問題大，一定要優先處理。

重點５　空間不要乾坤大挪移

設計裝潢最基本的原則就是切忌房間的移位，尤其是衛浴、廚房，因為除了泥作工程以外，更會增加水電工程的費用，而且排水管線的移位只要施工稍不注意，日後可能會造成漏水。

重點６　拆除時不可拆樑柱及承重牆

樑、柱及承重牆對建物本身有支撐、承重的功能，基於安全上的考量及法規的約束，是不得任意破壞的，尤其台北市，如果需要動到結構體部分，必須經由建築師審查並送交建管處通過後，拿到並張貼「室內裝修施工許可證」才可以施工。

重點７　頂樓加蓋或整修需先向有關單位申請

許多舊屋都有頂樓或前後院加蓋，因此，對違建的管理及修繕更是不得忽視。先向有關單位報備，可省卻很多的麻煩及被告的困擾，也不至於讓改裝的錢白白浪費。

重點８　總電量要配足

現在的家電用品越來越多樣化，如窗型冷氣改分離式冷氣、廚房加專業烤箱、洗碗機、瓦斯爐改用電磁爐具、熱水器改電熱水爐的人越來越多，相對地用電量也大為增加，每一迴路的用電分配也就相對不可忽視，如果是20年以上房屋，所用的電箱最好換成無熔絲開關，較為安全。

重點９　所有線路均需配管

線路最好配管（電線、電話線、電視訊號線），配管的好處在於可避免老鼠或其它動物咬壞電線，且可避免電波的互相干擾，而日後重新抽換或加線時，也有管路可尋。

重點１０　排水及給水另外接新管

一般屋齡超過20年的舊屋，排水管太過老舊且管壁嚴重堵塞，非但不能排水，甚至還會有冒出水來的現象。而一般供整棟住戶使用的排水管，常會因為一戶不慎堵塞排水，使得低樓層住戶浴室廚房或陽台淹水，所以，重新配管時最好另接新管至地下排水處，並將舊管封住不再使用，如此就不用煩心排水口倒流的情形發生。

重點１１　木作防蟲處理

木作最好使用經過防蟲處理的角料，一般的角料都有防腐處理，卻未必有防蟲處理，最好指定廠商使用經過防蟲處理的角料，可以減低遭蟲蛀蝕的機率。

重點１２　浴室、陽台、外牆防水作足

只有做足防水才不用擔心漏水滲水的問題，尤其是很多人容易忽略窗台防水工程；在舊屋改裝時，如須換鋁窗則應於鋁窗安裝前後，各做一次防水，才是最有保障的作法。

重點１３　拆除磁磚連原來粉光水泥一併打掉

磁磚拆除後都會留有一層原來的水泥沙，接下來才是磚塊或鋼筋混凝土。拆除磁磚時應一併拆除，可以減少日後磁磚剝落的機會，而且重新打底時可避免牆壁過厚，而增加使用的面積。

重點１４　陽台盡量不要外推

雖然只是打掉一面牆，可是後續增加的工程卻很多，像鋁窗或氣密窗、防水等，還有現在法令也規劃陽台不得外推。如果覺得陽台空間閒置可惜，可利用陽台美化成花園或收納空間。

重點１５　用現成傢俱代替木作工程

裝潢最耗費人工的除了泥作，另一個就是木工，而且還很耗時，所以除非你需要利用屋內來創造更多的收納空間，否則還是建議用現成的傢具來代替。另外，也可以沿用部分舊傢具。

重點１６　天花板板材裝飾

有些天花板凹凸不平，由於不易粉光，設計師通常用板材修飾；天花板裝飾還有一個功能，就是可以埋燈座、藏燈管、冷氣冷媒管線、電線等管線，讓這些管線不會出現在生活空間的視野中，室內規劃看起來也會很乾淨。

重點１７　地板材質以耐磨為主

地板材質以耐磨為主要功能考量，拋光石英磚、大理石或超耐磨木地板都能符合此標準。若使用實木地板，需要半年進行一次打蠟保養，此外，若想做和室，可用木地板架高，架高底部可當作儲藏空間，不過費用會增加不少。

重點１８　線板提高室內高度

壁面除了以油漆塗裝之外，還可裝飾做造型壁面，並使用側面打光增加氣氛；或將線板使用於天花板下15～20公分高之處，可以有效提高室內高度。

重點１９　考慮原水塔是否該換新

原水塔太過老舊或保養不易的水塔，不妨在重新裝修時一併更換，一般家用水塔只需花上數千元，省事又安心。

重點２０　掌握裝修工程運作流程

在舊屋裝修上，施工的順序應先去除不要的部分，再將牆壁裡面的管線配好後砌磚牆；再來，配合木作的施工，將藏在天花板及木隔間的管線配好；最後才做表面的美化工程，一些較容易弄髒或被破壞的部分則留在最後才作。