光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

三商美邦斥資39.5億元拿下西門町TiT國際廣場，為今年成交金額最高的商業不動產。仲量聯行投資部副總經理吳瑤華昨（14）日表示，該案每年具有穩健收益，加上投資報酬率超過金管會規定的2.875%，地段又位於觀光商機看俏的西門町，三項因素促成此案快速成交。

據悉，該案的賣方寶豐隆當初以總價28億元買進，現以39.5億元售出，獲利約11.5億元，獲利率逾四成；三商美邦在購入TiT國際廣場，未來每年也有穩健收益挹注，投報率超過2.875%，買賣雙方雙贏。

吳瑤華指出，去年投資市場交易總量約905億元，今年第2季初就有三商美邦人壽以約39.5億元取得TiT國際廣場，為今年上半年成交金額最高的商業不動產案，為商用市場注入極大強心針。

都更條例違憲條文即將在下周六（26日）失效，修正草案仍卡在立法院內政委員會，無法進入朝野協商。眼看1,300件都更案可能因此步入無法可管的空窗期，營建署官員昨（14）日表示，最快本周五就會擬好行政命令送交內政部，條文失效當日立即由行政命令補上，避免任何法律漏洞。

大法官釋字第709號解釋文去年宣告都更條例第10及19條違憲，違憲內容包括都更事業概要審查未設置適當組織審議、申請都更事業概要審查門檻太低、都更事業計畫審議前沒有要求舉辦公聽會、都更事業計畫審議前沒有要求將相關資訊送達權利人等，釋字內容同時宣布現行條文將於釋字公布後一年失效。

為解決條文失效的困境，營建署計劃先以行政命令因應。過去都更申請人只要將公聽會紀錄送交主管機關核准，主管機關就可進行下一步的事業概要審核。

然而大法官認為，主管機關應確保當事人知悉及陳述意見的機會，內政部將以行政命令方式，要求主管機關必須將都市更新計畫書以雙掛號的方式寄送至利害關係人手中。此外，內政部並將以行政命令要求都更計畫在核定前一定要先辦理聽證，並得在都更計畫審議委員會中完整回覆民眾意見，讓公眾參與的程序更加嚴謹。

住商不動產昨日公布五都拍賣移轉棟數統計，高雄首季法拍成交件數，與2011年五都升格當年度相比，減少68.19％，台中也減少近六成，顯是中南部房市有反轉向下的跡象，減幅最少的新北市，也衰退30.57％。

住商不動產統計五都地政局升格後，第一季拍賣移轉棟數後發現，拍賣移轉件數呈現逐年遞減的趨勢，高雄從三年前的855件，衰退到今年的272件，減幅為五都之冠。第二名的台中市則從310件，到今年僅有120件，減少61.29％。其餘依序為台南市、台北市、新北市，衰退幅度為58.85％、40.69％、30.57％。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，奢侈稅後資金由北部轉戰南部，原本會流入法拍市場的物件，提前在中古市場就找到買方。導致台中、台南與高雄三都法拍成交量，出現「腰斬級」量縮市況。

徐佳馨指出，在房市多頭期，只有中古市場賣不出的物件，才會流入法拍市場。這些物件多半產權有問題，或品質有瑕疵。

中央部會近來又拋出一堆房產稅改議題，包括房地合一課稅、土地公告現值改半年一調、針對包租公加強查稅等。房產專家說，這些改革都會讓房地產持有及交易成本增加，投資人最好提早因應，今年投資也應採取不同思維。

奢侈稅今年6月將滿3年，由於房價仍居高不下，各部會近來動作頻頻，除了財政部宣示將研究「進化版奢侈稅」，研擬房地合一課稅，並加強包租公查稅外，內政部也表示，擬將現行每年一調的土地公告現值，改為半年調整一次。

房產專家張欣民表示，土地公告現值是土增稅課徵依據，從一年一調改為半年一調，勢必加快公告現值接近市價腳步，投資人未來除了賣房子得繳更多土增稅，原本一年內出售可免繳土增稅，將來則只要持有超過半年，就得繳稅。

房地合一課稅則對投資人殺傷力更大，目前我國為房地分離課稅，土地以公告價值課稅，因此稅賦不重。如果房地合併，都以實際獲利來申報所得稅，由於最高稅率可達40%，等於獲利1000萬元要繳400萬元，將比奢侈稅10~15%還要重。

通常有錢人對房地產會比較樂觀，但此一情況今年出現改變。根據最新市調，年收入50萬元以下的家庭，將近一半，看漲未來一年房價，但年收入在150萬元以上的家庭中，不到3分之1看漲未來一年房價。

永慶房產研展中心經理黃舒衛分析，近一年來財金部會緊盯高總價置產型產品，從房貸緊縮、查稅、並推出豪宅稅等多管齊下，加上近期又喊出房地合一課稅等稅改議題，高收入族群因此對後市反而較一般家庭更保守。

永慶房屋近日調查民眾對未來房價看法，數據顯示，以往對房市較為樂觀的年收入151萬元以上的家庭，對於未來一年房價看漲比率只有32.2%，還不到3分之1。

相反的，年收入50萬元以下者家庭，看漲房價比率達48.7%，將近一半，年收入51~100萬元也有4成以上，佔44.6%。

雖然大台北仍可以找到低單價房屋，但多半位於較偏遠地段、沒有捷運站或房屋較老舊。房產專家表示，雖然這些區域房價相對低廉，但可能面臨貸款成數不一定達到七成、利率較高的問題。

預算有限的首購族，於台北市總價1,000萬以內、新北市總價500萬元以內，仍有機會買到三房產品。永慶房產集團研發中心經理黃舒衛表示，大台北低單價地段需要留意的，有不少為山坡地、或屋齡較高、缺乏改建機會，也有可能是緊臨六米以下的狹小巷道，有些產品則是陽光屋（具採光的地下室），一般這類房屋銀行核貸都較為保守，可能成數未必能達七成，利率也會較高，需要留意可能自備款成數高、未來償貸壓力也未必較小。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，雖然房價低的路段多半沒有捷運站，但交通動線或大眾運輸系統的便利性，仍為主要評估重點，位置需符合購屋人自身需求，例如夫妻均為開車族，捷運需求自然就降低許多；如為頂客族，學區或托嬰的考量便沒那麼重要。