有什麼資訊是仲介是必須揭露的,這些資訊裡面通常又藏有什麼陷阱?

 

仲介業有無調查房屋現況的義務?

仲介業是本於房地買賣專業知識而提供服務並收取報酬,仲介業對於所從事的業務負自應善盡預見危險及調查之義務,而負有審酌相關文件真偽的義務。因此,在買賣不動產方面,仲介業除需審核所有權狀及相關文件之真偽外,以不動產狀況說明書亦屬於買賣交易所應附的重要文件,仲介業者應該確保出賣人說明的真實性,而不是僅僅是要求出賣人說明卻不管出賣人說明的真偽。

 

 


有哪些資訊是要揭露的?

依照內政部頒佈的「不動產說明書應記載事項及不得記載事項」中,所列應記載事項均屬於不動產狀況說明書內應該記載揭露的事項,並不得記載「本說明書內容僅供參考」、「不得約定繳回不動產說明書」等等規避責任的事項。
其中就土地來說,包括土地標示及權利範圍(如坐落、基地面積、權利範圍)、權利種類(如所有權或他項權利)、所有權人及其住址、目前管理與使用情況(如有無分管協議或無出租或遭占用)、土地使用管制內容(如有無徵收、重劃等)、土地權利登記狀態(如有無抵押權等他項權利、有無查封等限制登記情形)、重要交易條件(如交易種類、價金、付款方式、應納稅額、規費項目及負擔方式、他項權利及限制登記之處理方式)

就房屋來說,包括建築改良物標示、權利範圍及用途、權利種類、所有權人及其住址、目前管理與使用情況(如有無約定專用、共用部分、有無分管協議、有無出租或遭占用、管理費或使用費數額)、權利登記狀態(如有無設定抵押權等他項權利、有無查封等限制登記)、建築改良物瑕疵情形(如有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋、有無滲漏水情形、有無損鄰、有無違建或禁建、是否曾經發生火災及其他天然災害導致建築物損害及其修繕情形、是否被建管單位列為危險建築)、重要交易條件(如交易種類、價金、付款方式、應納稅額、規費項目及負擔方式、他項權利及限制登記之處理方式、有無附贈設備)、停車位記載情形(如平面或機械式、有否辦理單獨區分所有建物登記、使用約定、車位編號)。

在上述不動產說明書應記載事項中,要特別注意逐一核對不動產說明書所記載各個事項,如有證明文件,可要求賣方或仲介事先提出核對,並可以在買賣契約加以註記,例如漏水面積及位置、增建位置及面積等。尤其是在頂樓加蓋時,更要特別注意頂加部分是否合法(如是否經其他共有人全體同意、有無分管協議),以免日後遭拆除。

 

如果仲介業有調查不實,有什麼權利可以主張

如仲介業疏於調查不動產狀況說明書所列各狀況,消費者可依侵權行為、債務不履行、不動產經紀業管理條例請求仲介人員賠償其損害,並請求仲介業者依民法第188條負僱用人責任及依不動產經紀業管理條例第26條第2項負連帶責任。

 

陳繼民律師

 

全站熱搜

housechamberlain 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()