聯合晚報 記者游智文/台北報導

房市轉向買家市場 斡旋金給多反而有風險 要約書其實也行得通

房市最近湧現售屋潮,許多好物件紛紛出籠;看到中意的房子想委託房仲出價,該付斡旋金,還是簽要約書授權房仲代表出價即可?

多數房仲都會要求先出拿出一筆斡旋金,並強調「這樣比較好談」,這在景氣好時,確是如此,但現在時機不同了,專家認為,除非物件特殊搶手,大部份都只要簽要約書即可。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,斡旋金、要約書是委託房仲出價的兩大方式,當然,看中某一物件,也可口頭出價,請房仲直接轉達屋主,但這樣做屋主通常不太願意談,一來無憑無據,誰知道是不是真的有買方這樣出價。

二來,買方隨口出個價,屋主就同意談,可能會給買方一個訊息,就是屋主很缺錢,可以殺很多,對賣方很不利。

房仲則更不願意接受這種口頭委託,主要也是因為太沒保障,依照買方所出的價格,辛苦談成了,買方可能認為還可以再殺不認帳,可能另找別人出價,更可能一切只是隨口出出,沒有打算真的要買。一切努力,將只是白做工。

徐佳馨說,由於口頭出價對賣方、房仲太沒保障,因此市場發展出斡旋金、要約書兩種委託房仲出價模式。

斡旋金就是先拿出一筆錢,請房仲代為向屋主出價。通常是房價的2%至5%,譬如屋主要賣1300萬元,買方決定殺到1000萬元,那就先拿20~50萬元交給房仲去斡旋。

房仲常會建議提高金額,拿個一成,甚至一成以上,屋主見錢眼開,會更容易成功,但這在競爭對手很多的時候,才需要這樣做,現在並不需要,除非實際到現場看到真的很多人在看屋,那麼也是先付5%以內斡旋金就差不多了。

付斡旋金出價,如果屋主同意你出的價格並簽下同意書,斡旋金就會被自動轉為訂金,如果這時反悔,訂金會被沒收;這是斡旋金不要給太高的原因。

付了斡旋金之後,要記得註明斡旋期,通常是三到五天,斡旋不成,房仲必須立即將斡旋金歸還買方。有些房仲為了賺仲介費用,會想盡各種藉口拖延歸還斡旋金,以便另找物件,但可能衍生糾紛,白紙黑字,就不會有問題。

另外,現在銀行貸款變數很大,建議斡旋金合約上也要註明如果銀行貸款成數不足,合約自動解除。

要約書則是不拿錢直接委託出價,很多房仲會說這樣比較沒有用,但現階段是買方市場,未必如房仲業者說的較無用。要約書上有名有姓有地址,有出價金額,景氣好時,確實比較沒有「競爭力」,但現在很多房子賣不掉,有要約書,屋主也多願意談。

要約書雖然沒有先拿錢,不過現行房仲所提供的要約書版本,都有註明如果議價成功,簽約的買方反悔,要支付3%的違約金。這項規定頗有爭議,因為這是業者自己加上去的,內政部制式版本並沒有這一條,買方真的反悔違約,雙方官司有得打,這也是房仲多希望付斡旋金的原因之一。

避免事後糾紛,簽要約書寫出價金額時,建議要先了解市場行情,然後稍微出低一點,屋主同意就賺到,不同意也可再往上加。

 

 

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