close
2010-05-24
有電梯、公設少，公寓換屋族首選
撰文者：郭莉芳
華廈達人 郭韋夫（攝影者．高國展）
所謂華廈，是指7層～12層樓高、有電梯的舊大樓，之所以樓層不高，是因為通常華廈的基地面積不大，為了符合容積率與建蔽率的限制，樓層無法興建太高。若是民國72年台北市開始實施容積管制相關辦法以前的老華廈，則是早在2～4層公寓大批興建後，隨著時代演進的升級化產品，有電梯、有些華廈還把地下室的防空避難室改為停車場，方便住戶使用。
以台北市為例，7層樓的華廈有的是雙併併（1層兩戶、共用1部電梯），有的則是1層3～4戶，通常這種舊大樓因為住戶少，所以養不起管理員，或是只能請鐘點式的保全警衛，這種華廈通常是純住宅居多。
12層樓高的華廈，屋齡通常比7樓的華廈新，基地面積也較大，因此有可能是一層4戶，共用1～2部電梯。就屋齡來看，12樓華廈比大型集合式住宅的社區大樓略舊，有些華廈則屬於住辦混合型的大樓，因此通常有管理員，但出入分子也相對較複雜。
華廈的主要好處有2種：1.享有公寓住宅沒有的便利—電梯，因此是不少公寓換屋族的首選。2.公設比較社區大樓低，使用空間比較實在，因此很受到注重室內實際坪數者的歡迎。買賣超過40間房子的郭韋夫本身也偏好華廈產品，理由便是：同時享有社區大樓的便利，並擁有更大的實際坪數，價位卻更合理。
10個心法，挑對增值華廈
華廈該怎麼挑，才能挑到具有保值、甚至增值潛力的房子。郭韋夫以他過去買賣多間華廈的經驗，歸納出以下10個關鍵心法，教你如何挑好宅。
心法1》雙併華廈住戶較單純
如果是雙併華廈，不管是7層樓或12層樓，住戶數量都比較少，最單純。且同層都比較少，最單純。且同層樓兩戶共用1部電梯，在上班尖峰時間也可兩戶共用1部電梯，在上班尖峰時間也可以避免「愈低樓層的住戶愈擠不進電梯」的尷尬。
屋齡超過20的華廈，要注意電梯面積與承載上限，這種老型電梯通常空間較小，承載數上限為7個，未來要搬動家家具或上班尖峰時間進出電梯，空間偏小將會是個困擾。
心法2》北市頂加華廈最划算
只要是民國84以前就蓋好的頂樓違建，是屬於舊違建，可以暫緩拆除。台北暫緩拆除。台北市大部分的華廈屋齡通常高於15，因此若先前便有頂樓加蓋，都算是頂樓住戶「買到賺到」的使用空間。
要提醒的是，雖然頂樓增建多為最高樓層住戶所使用，但頂樓仍屬於公共空間，如果其他樓層的住戶要到頂樓活動，例如種植栽、曬棉被、晾衣服、小孩玩樂等，最高樓層的住戶並沒有權力拒絕。
再加上，若你是剛接手頂樓的新住戶，最好還是與鄰為善，千萬不要大剌剌地驅離上頂樓活動的其他住戶，以免哪一天被匿名檢舉報拆違建，建管處登門拜訪，反而因小失大。
心法3》北市買1樓有加分
如果是位於巷弄的華夏，買在1樓的好處是停車方便，尤其是停車位難求的台北市，屋主堂而皇之在門口停車較不會被舉發，這雖不是合法權益，但對有停車位需求的購屋者而言，卻是一項重要加分。
但屋主要有住1樓較吵雜、採光較暗的心理準備。
心法4》面公園選3～5樓最理想
如果建築體面對公園或大型綠地，買在3～5樓的好處是，窗外就能看到樹海，享受5樓的好處是，窗外就能看到樹海，享受綠蔭，不過這樣的條件在都會區內，顯得較為稀有，房屋價格具有支撐效果。
如果是雙併華廈，不管是7層樓或12層樓，住戶數量都比較少，最單純。且同層都比較少，最單純。且同層樓兩戶共用1部電梯，在上班尖峰時間也可兩戶共用1部電梯，在上班尖峰時間也可以避免「愈低樓層的住戶愈擠不進電梯」的尷尬。
屋齡超過20的華廈，要注意電梯面積與承載上限，這種老型電梯通常空間較小，承載數上限為7個，未來要搬動家家具或上班尖峰時間進出電梯，空間偏小將會是個困擾。
心法2》北市頂加華廈最划算
只要是民國84以前就蓋好的頂樓違建，是屬於舊違建，可以暫緩拆除。台北暫緩拆除。台北市大部分的華廈屋齡通常高於15，因此若先前便有頂樓加蓋，都算是頂樓住戶「買到賺到」的使用空間。
要提醒的是，雖然頂樓增建多為最高樓層住戶所使用，但頂樓仍屬於公共空間，如果其他樓層的住戶要到頂樓活動，例如種植栽、曬棉被、晾衣服、小孩玩樂等，最高樓層的住戶並沒有權力拒絕。
再加上，若你是剛接手頂樓的新住戶，最好還是與鄰為善，千萬不要大剌剌地驅離上頂樓活動的其他住戶，以免哪一天被匿名檢舉報拆違建，建管處登門拜訪，反而因小失大。
心法3》北市買1樓有加分
如果是位於巷弄的華夏，買在1樓的好處是停車方便，尤其是停車位難求的台北市，屋主堂而皇之在門口停車較不會被舉發，這雖不是合法權益，但對有停車位需求的購屋者而言，卻是一項重要加分。
但屋主要有住1樓較吵雜、採光較暗的心理準備。
心法4》面公園選3～5樓最理想
如果建築體面對公園或大型綠地，買在3～5樓的好處是，窗外就能看到樹海，享受5樓的好處是，窗外就能看到樹海，享受綠蔭，不過這樣的條件在都會區內，顯得較為稀有，房屋價格具有支撐效果。
如果整棟建築面臨的是大馬路或一般巷弄，除非礙於預算不足，否則4樓以下可以不必考慮。因為4樓以下太貼近馬路，受雜音干擾較大，選擇5樓以上較為理想。
心法5》不挑2樓、頂樓
2樓通常是大樓管線向下疏通的樞紐位置，屋齡老的房子會面臨管線老舊、容易堵塞的困擾，華廈的樓層又比公寓高出好幾層，堵塞情形將更嚴重。
買在頂樓的壞處是冬冷夏熱，因此用電量會比其他樓層更凶，長久下來，也是一筆可觀支出。另外，因為處於最高樓層，再加上台灣是屬於潮濕、多雨的亞熱帶氣候，頂樓的漏滲水問題也會比其他樓層更嚴重。雖然現在法規已放寬，若住戶基於防漏目的，可在屋頂板上建造斜屋頂或棚架，以防雨遮漏，但這也是一筆額外的支出，徒增購屋成本。
心法6》1樓是餐飲業也要避開
有些華廈的1樓會租給店家營業使用，最好避開1樓是餐飲業的華廈，例如餐廳、早餐店、速食店、複合式咖啡廳，因為這些餐廳會有排煙、排汙水的需求，不僅容易滋生蟑螂、老鼠，住戶也會聞到油煙味，下水道也會受到汙染，長期下來會有惡臭產生。
心法7》選擇有口碑的建商
建商蓋的房子品質好壞，會影響中古屋的價格，屋齡愈久、差距愈大，營造品質不佳的房子，有可能住個幾，就開始出現漏水、管線不通等問題，屋主要花一筆預算定期修繕。
郭韋夫以台中地區為例，有口碑的建商所蓋的房子，相同屋齡與地段，10年後的房價會比口碑較差的建商蓋的房子高3成左右。因此，購屋者應該要選擇營造品質較有口碑的中古屋，搬進去後，屋況也會比較理想。
Tips_屋齡30年以上的華廈要特別小心！ [ 隱藏 ]
心法8》離商圈走路10分鐘最佳
住家附近有商圈，生活機能較便利，可以為房子加分，但如果你家樓下就是商圈，反而顯得過於吵雜、環境較亂。最好是購買在商圈外圍的房子，距離「有點黏又不會太黏」，騎機車3分鐘可、走路10分鐘可的距離最理想。
心法5》不挑2樓、頂樓
2樓通常是大樓管線向下疏通的樞紐位置，屋齡老的房子會面臨管線老舊、容易堵塞的困擾，華廈的樓層又比公寓高出好幾層，堵塞情形將更嚴重。
買在頂樓的壞處是冬冷夏熱，因此用電量會比其他樓層更凶，長久下來，也是一筆可觀支出。另外，因為處於最高樓層，再加上台灣是屬於潮濕、多雨的亞熱帶氣候，頂樓的漏滲水問題也會比其他樓層更嚴重。雖然現在法規已放寬，若住戶基於防漏目的，可在屋頂板上建造斜屋頂或棚架，以防雨遮漏，但這也是一筆額外的支出，徒增購屋成本。
心法6》1樓是餐飲業也要避開
有些華廈的1樓會租給店家營業使用，最好避開1樓是餐飲業的華廈，例如餐廳、早餐店、速食店、複合式咖啡廳，因為這些餐廳會有排煙、排汙水的需求，不僅容易滋生蟑螂、老鼠，住戶也會聞到油煙味，下水道也會受到汙染，長期下來會有惡臭產生。
心法7》選擇有口碑的建商
建商蓋的房子品質好壞，會影響中古屋的價格，屋齡愈久、差距愈大，營造品質不佳的房子，有可能住個幾，就開始出現漏水、管線不通等問題，屋主要花一筆預算定期修繕。
郭韋夫以台中地區為例，有口碑的建商所蓋的房子，相同屋齡與地段，10年後的房價會比口碑較差的建商蓋的房子高3成左右。因此，購屋者應該要選擇營造品質較有口碑的中古屋，搬進去後，屋況也會比較理想。
民國60、70年代，當時發生過兩次石油危，導致當時鋼筋和水泥價格飆漲，再加上房地產起飛，房價可以一天出現3種價格，愈喊愈高，有不肖建商會在興建時偷工減喊愈高，有不肖建商會在興建時偷工減愈高，建造品質堪慮。這類中古屋大多位於主要城市的鬧區，目前屋齡約30年上下，提醒你要多多打聽，最好選擇目前還繼續營運的建商所蓋的房子，可能比較有保障。
住家附近有商圈，生活機能較便利，可以為房子加分，但如果你家樓下就是商圈，反而顯得過於吵雜、環境較亂。最好是購買在商圈外圍的房子，距離「有點黏又不會太黏」，騎機車3分鐘可、走路10分鐘可的距離最理想。
心法9》好學區有加值效果
現代父母無非望子成龍、望女成鳳，也會願意多花點預算，擠進明星學區。如果是買在明星學區內的華廈，就具有基本的保值效果。即使未來孩子大了、打算換屋，也會有其他的家庭，為了小孩學區問題考慮購買，具有基本的接手買盤。
心法10》採光好、格局正最重要
一般小家庭最喜歡三房兩廳的格局，未來轉手性也最佳。不過，郭韋夫建議不管考慮買在哪一層樓，前提是格局方正、採光好、生活機能便利、不能位於暗巷，這樣的房子不僅保值，在房地產多頭時，還能有增值空間。
如果是採光不佳、格局不方正的房子，即使低於市價，也值得買進嗎？郭韋夫下了一個妙喻，「只要是美女，撲一點粉就很多搶著要了；如果先天條件很差，即使撲再多粉，也不見得有想看。」意思就是如果先天條件就不良的房子，盡量不要考慮。簡單說，如果是花一點小錢就能改善的缺失，就不必過分在意，但像房屋格局這類很難改善的條件，自己住了不舒服，想脫手也不容易有好價錢，還是避之為妙。
延伸閱讀：該怎麼知道頂樓有無漏滲水問題？
如果滲水問題嚴重的話，不管是內牆或是外牆會有油漆剝落、壁紙脫落、磁磚突起等狀況，在看屋時可以特別留意，如果明明屋況很舊，家具也不新，但某些牆面卻是看起來才重新粉刷過不久，或許就是「此地無銀三百兩」的證據。
這時候，應該特別到頂樓看看排水孔的排水狀況，並回到室內看看陽台天花板、後陽台天花板與房屋四個角落的牆面是否有水漬痕跡，如果有的話，就表示下雨天有漏滲水的危機。
買賣房子是人生大事，該如何確定自己看上的房子產權沒有問題呢？中信房屋林森加盟店副店長王致淳建議，不妨從建物登記謄本一窺端倪。一般來說，建物謄本上的訊息會包含以下3個部分：
1. 建物標示部
其中包含1.建築物的坐落地號、主要用途、建坐落地號、主要用途、建落地號、主要用途、建材、總樓層數、面積、附屬建物等。2.共同使用部分的權利範圍等事項。
2. 建物所有權部
其中可以看出房屋所有權人是誰？權利範圍有多少？其住所及所有權狀字號等資訊。如果建物所有權人和你所接觸的賣方不是同一人，就要注意是否為合法授權脫售，有可能是父母的房子、由子女出面交易，應該要進一步問清楚。另外，建物所有權部也可以看出該建物是否有限制登記、被查封等情況。
3. 建物他項權利部
其中可以看出除了房屋所有權人之外，還有哪些人對該建物具有其他物權（例如抵押權、地上權等）。例如，如果這棟房子還有房貸，就會將房子抵押給金融機構，所以他項權利的抵押權人是該金融機構。特別要留意是否有抵押給多人的情況，例如房屋二胎、三胎等。
現代父母無非望子成龍、望女成鳳，也會願意多花點預算，擠進明星學區。如果是買在明星學區內的華廈，就具有基本的保值效果。即使未來孩子大了、打算換屋，也會有其他的家庭，為了小孩學區問題考慮購買，具有基本的接手買盤。
心法10》採光好、格局正最重要
一般小家庭最喜歡三房兩廳的格局，未來轉手性也最佳。不過，郭韋夫建議不管考慮買在哪一層樓，前提是格局方正、採光好、生活機能便利、不能位於暗巷，這樣的房子不僅保值，在房地產多頭時，還能有增值空間。
如果是採光不佳、格局不方正的房子，即使低於市價，也值得買進嗎？郭韋夫下了一個妙喻，「只要是美女，撲一點粉就很多搶著要了；如果先天條件很差，即使撲再多粉，也不見得有想看。」意思就是如果先天條件就不良的房子，盡量不要考慮。簡單說，如果是花一點小錢就能改善的缺失，就不必過分在意，但像房屋格局這類很難改善的條件，自己住了不舒服，想脫手也不容易有好價錢，還是避之為妙。
延伸閱讀：該怎麼知道頂樓有無漏滲水問題？
如果滲水問題嚴重的話，不管是內牆或是外牆會有油漆剝落、壁紙脫落、磁磚突起等狀況，在看屋時可以特別留意，如果明明屋況很舊，家具也不新，但某些牆面卻是看起來才重新粉刷過不久，或許就是「此地無銀三百兩」的證據。
這時候，應該特別到頂樓看看排水孔的排水狀況，並回到室內看看陽台天花板、後陽台天花板與房屋四個角落的牆面是否有水漬痕跡，如果有的話，就表示下雨天有漏滲水的危機。
買賣房子是人生大事，該如何確定自己看上的房子產權沒有問題呢？中信房屋林森加盟店副店長王致淳建議，不妨從建物登記謄本一窺端倪。一般來說，建物謄本上的訊息會包含以下3個部分：
1. 建物標示部
其中包含1.建築物的坐落地號、主要用途、建坐落地號、主要用途、建落地號、主要用途、建材、總樓層數、面積、附屬建物等。2.共同使用部分的權利範圍等事項。
2. 建物所有權部
其中可以看出房屋所有權人是誰？權利範圍有多少？其住所及所有權狀字號等資訊。如果建物所有權人和你所接觸的賣方不是同一人，就要注意是否為合法授權脫售，有可能是父母的房子、由子女出面交易，應該要進一步問清楚。另外，建物所有權部也可以看出該建物是否有限制登記、被查封等情況。
3. 建物他項權利部
其中可以看出除了房屋所有權人之外，還有哪些人對該建物具有其他物權（例如抵押權、地上權等）。例如，如果這棟房子還有房貸，就會將房子抵押給金融機構，所以他項權利的抵押權人是該金融機構。特別要留意是否有抵押給多人的情況，例如房屋二胎、三胎等。
建物登記謄本
全站熱搜
留言列表
房市資訊 
