2010/05/26
【經濟日報╱新華社港台部供本報專用稿】

在「新國十條」頒布滿一個月後,大陸各地房市開始降溫。業內人士表示,房價未來走勢取決於房市調控執行情況

地產機構的數據顯示,5月9日至17日上海商品住宅成交面積僅6萬平方公尺,較前周減少16%,比4月底更是下滑八成,已是五年來最低點,同時,商品住宅成交面積從政策公布前一個月的119萬平方公尺,減少到近一個月的52萬平方公尺,成交量出現「腰斬」。

但在成交量快速萎縮下跌的同時,各地一手房房價卻仍然居高不下,一些地方甚至逆勢上漲

搜房網新盤數據監控中心統計,截至5月16日,北京及燕郊的所有在售普通商品住宅項目中,105個項目逆勢漲價;深圳此輪調控政策推出後四周,每平方公尺的均價2.22萬元還高於政策推出前四周每平方公尺1.99萬元的均價。

與一手房「量跌價升」不同,二手房市場已出現逆轉,成交量與成交價都有下滑。中原地產17日發布的報告指出,京、滬、深、廣、津五大城市二手房價一個月來下跌6%左右。與之對應的是成交量大幅萎縮。從近兩周來看,大陸樓市成交量已跌至2007年以來的歷史最低

成交量大幅下滑和新盤房價不降反漲,形成這一個月來房市特殊現象。究竟是什麼原因,讓房價在經歷嚴厲的宏觀調控後,依然繼續堅挺?業內人士認為受兩方面因素影響。

一是開發商的資金仍然充裕。中原地產研究院分析師許萌曾對萬科、恒大、中海、碧桂園等13家房地產龍頭企業現金流做過調查,發現這些公司至少在三個月內不存在財務壓力。

陽光100集團常務副總裁范小沖表示,很多開發商有大量現金在手,或者說「手上還有餘糧」,還沒到非要降價的時候。

深圳大學金融研究所所長國世平也表示,一些地方房價堅挺,是因貨幣政策滯後效應,且開發商去年賺很多,還可扛住調整壓力。「樓市下行的傳導鏈條首先是成交量萎縮,然後出現投資者大規模拋盤,最後才是開發商大規模降價拋售,這個過程要三至六個月。」

二是市場存在觀望心理。政策尚未確定,各地實施細則也沒明確,不管是開發商還是購房者都在觀望。業內人士認為,此輪嚴厲調控已對各地房市成交量造成打擊,但房價調整幅度還不大,說明買賣雙方分歧較大,房價還將僵持一段時間。預計在接下來一至兩個月,各地市場的房價將緩慢下滑,但是成交量可能緩慢復甦。

中國社科院經濟學博士付立春表示,4月的房市調控風暴,目的是看房價的過快上漲能不能被有效抑制,而不是馬上就要房價過快下跌。

興業銀行首席經濟學家魯政委也表示,此輪調控效果需要時間驗證,不能過於急功近利,也不能操之過急,目前最可能的政策操作就是「等等看看」。全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為,至少要等到今年第三季,才能判斷本輪政策的效果,並做出進一步決策

目前「量跌價高」局面會持續多久,業內認為,隨著各地政策細則的推出,房地產未來走勢將取決於政策的執行。

復旦大學經濟學院教授、房地產研究中心主任尹伯成認為,市場走勢決定於預期,而預期又決定於政策。如地方政府堅決要把中央調控新政執行下去,投資客勢必從房市退出,房價也會出現一定幅度回調。

尹伯成指出,今後幾個月房市成交量因房價難降而持續萎縮,土地不能在高價位成交,地方政府可能因擔心影響今年經濟增長目標和財政收入,變相放鬆調控,市場預期將再次改變,投資客和消費者都急於入市,房價進一步上漲的局面恐將難以收拾。

中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌表示,解決房地產問題,必須兩條腿走路,既要調控,更要改革,調控解決短期問題,改革解決長期問題

大陸發改委官員日前透露,發改委正在牽頭制定一份促進房地產業健康發展的文件,包括住建部、國土資源部、銀監會等多個部委均有參與,目前已在部委層面徵求意見,待國務院批准,將很快推出。

這份文件將與國務院的「新國十條」互相呼應。「新國十條」是為遏制房價的過快上漲,屬於短期措施;將推出的房地產業文件是著眼於房地產業中長期的健康發展,包括土地制度、商品房供應、保障性住房建設等。


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