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本文摘錄自《Money錢》2010年4月號 ● 撰文:劉育菁

 

 

才不到1 年光景,兩岸的購屋人從擔心買不到房的搶房風,進入冷靜觀望期,為什麼有如此大轉變?

去年底中國主要城市房價來到歷史高點,年初中國對房市下了猛藥,包括近期暫停北京地王的標售、建商買進土地後得限期開發、提高房屋短期交易稅及第2間房的貸款利率。台灣方面,3月起3大財經部會聯合提出房市降溫措施,包括停止標售國產局土地,並要求公股銀行帶頭,針對第2 間屋限制貸款成數及提高利率等措施,為下半年房市投下一顆震撼彈。

從銷售數字來看,兩岸緊縮房市的政策已見初步效應。到中國開疆闢土5 年、住商不動產中國總部董事總經理周宇鳴表示,從去年第4 季到今年第1季,中國整體房市已減少6 ∼ 7 成交易量;而根據《住展雜誌》市調小組統計,在政府公布抑制房市上漲的措施1 周後,因買賣雙方差距過大,台灣的成交量也減少了3 ∼ 4成。

然而,房市降溫政策不只在兩岸出現,亞洲政府幾乎同時祭出類似的政策。淡江大學產經系副教授莊孟翰指出,兩岸的和平紅利,讓許多人期待台灣也能複製香港CEPA(更緊密的經貿安排)經驗,「這波房市7 年多頭,先由房價上漲帶動地價,接著才是建商搶土地原料,反應至房價,已形成惡性循環。」

政策打壓 預售屋及新成屋首當其衝

只是,當政府提出一連串抑制房市的措施與決心,3 月16 日國泰建設卻以27 億8904 萬元的大手筆買下新店市土地,換算每坪成交金額約220 萬元,幾乎是近年台北縣土地成交的最高金額。隔日,天母聖道兒童之家的土地標售案,一如預期順利脫標,營建股股價也一掃政策公布後的陰霾,突破前波高點,種種跡象顯示土地市場並不寂寞。

深耕新店、中永和的台北縣建商老闆私下聊天說道:「國建一出手把台北縣土地價格墊高一筆不說,還倒打了政府的緊縮政策一個耳光,這些年房地產景氣好,建商土地存貨不多,但手上現金卻滿滿。」董事長更豪氣的說,「現在土地丟出來多少、我們就買多少!」

土地原料漲不停,台北市預售屋開價更是高不可攀,不僅市井小民望屋興嘆外,連台塑集團總裁王文淵都曾經表示:「台北房價太貴,買不起!」最早建議投資客要盡快出場的東森房屋董事長王應傑,最近碰到很多做生意的企業老闆向他抱怨:「台北房價太高,根本難以下手,就連到外面用餐,時常聽見菜籃族都在討論房價。」因此,王應傑對後市並不樂觀,他說:「房市『擦鞋童效應』已出現,房價鐵定回檔,只是時間早晚而已。」

對房市回檔時間預期,政大地政系教授張金鶚表示,一切要看政府祭出政策的力道強度以及執行力。現在市場一致認為:「政府帶頭壓抑房價,今年房市追漲的動力沒了!」就連買方心態也和去年大大不同,一位代銷公司副總表示,「去年只要一推案,很多投資客都搶著買;但今年卻不同,年初建商擔心下半年有升息壓力及選舉,預售案提前到上半年推案或趕329 檔期,但現在面臨降溫政策出籠,代銷公司也只能打帶跑、邊走邊看。」

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,目前政策並非打壓房市而是調整,對市場是短空長多,第1 步可以先觀察329 檔期至520 的銷售情況,其次觀察政府執行政策的力道。可以肯定的是,絕對有產品會受影響。永慶房屋總經理葉凌棋明白指出,從心理層面來看,預售屋將首當其衝,相較於中古屋有較多實質需求,預售屋投機客比例偏高,在政策打壓下,銷售將備受考驗。

蘇啟榮則從政策內容分析,對市場最直接影響是限制銀行授信,包括限縮貸款成數、提高利率及取消寬限期,今年即將交屋的新成屋影響最大!他說:「我相信新成屋屋主都思索:要不要馬上脫手?慢一點會不會成為最後一隻老鼠?」投資客相互猜忌的心態就很類似股市在高檔,形成多殺多的骨牌效應,這也就是張金鶚所指出:「只要市場氣氛佳,人人都有追漲勇氣;但只要市場心態反轉偏空,一切就得回歸到基本面。」

3大觀念 今年買屋不套牢

這裡指的「基本面」就是回到合理行情,對購屋人來說,除了選對區域、具備挑好房子眼光外,特別是個人財務能力在今年愈顯重要,「因為現在政府管控的是資金活水,對實力雄厚的業者或許影響不大,但市井小民卻承受較大壓力。」中信房屋副總經理劉天仁強調,前幾年建商荷包賺飽可以慢慢過冬,但自住客卻不同,在薪水沒成長、利率又看漲情況下,更要提高自備款及還款能力。以下3 個觀念,提供今年有購屋計畫的讀者參考。

觀念1 先租再買 擇優進場

永慶房屋租屋部發言人涂金谷表示,從租金報酬率來看,在許多房價高漲的區域,租屋確實比買屋更划算,特別是大安、中正等市中心,租金投報酬甚至降低至2%內。

在科技業任職、63年次的陳曉華,婚後與先生在松山新城租屋,一住就是5年,她說:「科技人就像是世界人,轉換工作的頻率愈來愈高,買了房子會減少移動的彈性。」選擇居住在松山新城的原因,除了距離公司地點近外,還為了學區考量,計畫今年生寶寶的她,人生目標順序早已排定。

「我和先生的共識是:房子隨時都可以買,但想提早退休卻需要時間慢慢累積退休金,因此人生目標是把購屋放在退休之後,倒也不是不買屋,而是存夠退休金後,再決定置產地點。」陳曉華進一步分析租屋比較划算的原因,以800 萬元自備款計算,如果拿去買房子,通常會因難以變現而無法套利,但800 萬元若投資得當,每年要賺到6 ∼ 10% 報酬卻不是難事。

對於投資客,住商不動產總經理陳錫琮提醒,台北市住宅租金報酬率大約2.3%、台中市約3.2%、高雄市4.1%,看起來中南部的報酬高,但普遍的現象卻是空置率高、待租期拉長,這是許多投資人忽略之處。

對於尚未存足自備款者,淡江大學產經系副教授莊孟翰建議,與其擴張信用追高房價,還不如先租屋,等到市場平靜後,再慢慢挑屋,反而能夠挑到便宜屋。

觀念2 用自住觀念 找相對便宜屋

台灣房屋自有率達87%,近年房價大漲,對於只有一間房子的購屋人卻不是好事,「除非你願意賣屋變現,否則未來要換屋,不易換到同區域條件較佳的產品,也算是高房價的受害者。」張金鶚建議,購屋人對置產應該從消費財角度思考。從今年的大環境來看,追價力道不足,賺增值財的機會變少,更需用自住角度來挑屋。

對無法擠進市中心區的購屋人,不妨考慮喻可琳的購屋法則。65年次的喻可琳婚後與先生選擇居住桃園,每天花1 小時代價通車,用時間換取金錢。桃園房價每坪不到10 萬元,但300 萬元就能享受40 坪的大空間,「若換成台北,差不多只買到一間廁所」,再加上桃園物價低,讓喻可琳有更多資金可投資理財。

太平洋資產管理總經理張欣民名下也有2 間屋,第1 間他選擇新莊,住了10 年左右,前幾年他計畫從北縣第2 圈換至第1 圈的板橋,他挑選自住房子的準則是:「把房子當成消費財、選擇同區域相對便宜的產品」。

計畫性購屋的他第1 步先觀察附近交通、生活機能,確認半小時的通勤時間後,最後相中了距離新埔捷運站10 ∼ 15 分鐘、已取得使用執照,附近無任何工廠的工業住宅,秉持用力殺價,把購屋成本降至最低原則才下手。他說:「工業住宅雖有爭議,但對自住客影響並不大,前提是要事先做好功課,選擇適合的產品。」

對自住客來說,把房子當成消費財或找相對便宜產品,確實是高房價下省錢的購屋法則,但蘇啟榮強調,購屋人千萬要把握多比價、用力殺價原則,盡量把購屋成本降至相對最低,同時也別忘了,這類產品在景氣回春時,也有抗漲的特性,漲幅相對不大,這是買進前應有的心理準備。

觀念3 找接手性強房子 穩紮穩打

既然今年房地產市場將打回原形,回到基本面,對於自備款足夠、今年有購屋需求者,劉天仁直言,市場回檔或混沌不明時,把握「接手性強房子」準沒錯!因為接手性強的房子,銷售速度快,承接力道強,受到市場波動影響最小。

莊孟翰認為,雖然市中心房價相對較高,但卻是市場指標,口袋夠深者,挑市區優於郊區,多花時間觀察市區房價變化,反而有機會趁回檔撿便宜。在產品的選擇上,2 房總價門檻低,符合未來潮流趨勢,不妨多留意。倘若打算移居外圍,逢甲大學土地管理系專任副教授謝靜琪建議捷運站沿線仍是首選。面對捷運站附近令人咋舌的高房價,究竟該如何選擇呢?專家建議,用時間換取空間是各大都會區的趨勢。台北捷運網還在布建,路線末端未必是房價最低點;距離市區近的捷運站,也未必愈貴。在接下來的篇章將篩選出距離市區近,但房價仍未高漲的19個捷運便宜屋報你知。

相較於前幾年,「隨便買、隨便賺」、「先求有、再求好」的買屋策略,今年購屋人要從「先求穩、再求賺」的角度思考,檢視自身的購屋能力後,再挑選抗跌、領漲的區域,才是今年購屋不敗王道!

【更多內容請見《Money錢》2010年4月號】  

 

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