住展房屋網 (2010-04-29)

台灣房市是否潛藏泡沫危機亦或著ECFA簽訂後才是起漲的開始?政府打房政策又對房地產業產生怎樣的影響 ?台灣綜合研究會於四月二七日舉辦一場產官學研討會,現場座無虛席,會中請來產經學者莊孟翰、台灣房屋總經理彭培業、住展雜誌研發長倪子仁、戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立等,代表發言共襄盛舉。

高房價由於『內需 ﹢外需 ﹢預期心理』

莊孟翰認為,此波房價飆漲的起因可歸諸七點 : 1.有史以來最低、最長的低利率時期。 2.有史以來最多氾濫游資 。3.有史以來最大租稅減幅。 4. 投機炒作助長房市。 5.有史以來最高之地價漲幅 。6.政府放任炒作影響 。7.預期心理使然。

莊教授表示,事實上此波漲幅可歸之於2009年4月政府實施優惠房貸與調降遺產稅及贈與稅降至10 % 所引起,後續由於兩岸MOU及ECFA議題炒作,游資氾濫帶來的資金行情造成股市和房市互相哄抬,才使北市房價不斷上攀,因而形成土地飆漲乃至房屋成本又墊高之情形,在預期EFCA簽訂後台灣房價將比照香港的加速飆升影響心理之下,房價旋螺式上漲的惡性循環才產生。

現今雖無泡沫破滅危機,但一旦資金熱潮湧退、各國利率調升,甚至人民幣升值導致中國房地產泡沫破裂,都將同步波及台灣房市。

慎選標的物,選擇具題材的捷運沿線等抗跌標的

彭培業總經理則從買方心理學來看房市,認為經歷過幾波金融海嘯後,人民已具有控管之免疫力,並看好近期多頭市場,認為只要慎選標的物,避開財務不佳的建商或減少購買郊區休閒住宅,都是保值抗跌的不錯選擇。

其強調,如高端豪宅市場須慎選產品,須避免次級地段賣一級價格的產品;也建議年輕人多往北市外圍具交通便利性及機能性的區域去擇屋,最好有捷運加持,才能追漲抗跌;需注意的是,景氣衰敗時,郊區將首當其衝,接著才會跌回市區、以產品而言,小套房同樣比一般住宅風險來的較高。

ECFA後台灣房地產風雲再起?

戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立仍持一貫看多市場,認為現階段以面的形式來看,掌握市場的是大陸,台灣則是一個提供市場者,在政策面大於基本面的情況之下,台灣市場沒有看壞的理由。

顏炳立表示,ECFA當然會造成房價上漲的預期心理,中國富商亦會因台北有房而凸顯地位;更預計,廠辦也將在兩岸經濟更緊密合作之下,定會在需求量遠大於供給量之下而大漲。因此在台灣已邁向國際盤之上,泡沫化的情形可說是看不到的。

他認為,現階段在台灣民眾已習慣利用投資房地產獲利的情況下,泡沫化的機會不大,更甚著,當壽險公司和建商紛紛進場之際,風險定是在控管之下才會進場,當集體成本墊高之下,或許,這一波的飆漲行情才正要開始。

整體景氣尚無過熱之虞,2010年房市沒有看壞的理由

住展雜誌研發長倪子仁亦引據多家銀行高層的資料,說明各方高層目前對房市仍持審慎樂觀的態度,而近期提出一系列抑制房價的措施多有其癥結存在。

例如課徵土地、房屋交易稅在房價透明化尚有疑慮之下,根本是難以實施;要蓋平價住宅地點上更是要有所考量,否則將徒增餘屋。

倪子仁進而表示,對於房價問題仍舊要回歸市場機制,像是豪宅產品事實上在市場上佔有率不到千分之一,有能力購買的也是少數中的少數。是否要刻意關注,值得三思,另從實務面來看,如房市真被打落,意味著多數人的財產也將跟著縮水,到時沒人會是贏家因此如何平衡市場價格才是政府應關切的主因。均衡區域發展和交通規劃才是對的政策,經濟弱者和年輕人亦可在便利性仍夠的外圍尋求安身立命之所。

而現階段以預售推案、成屋推案、廣告批數、議價率、來客組數、成交組數六項指標資料彙集而成的住展房市風向球燈號,目前顯示為『復甦安全』的綠燈,近期的三二九檔期更有1937億的推案量,乃十年內第二大,顯示熱絡,然過熱與否則必須從相對的由價量來看,如果329檔期個案均能通過市場考驗,今年房市則無看壞的理由。

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