改善住宅品質,成為市場搶手貨

管得好,讓老屋也有豪宅價

撰文者:劉萍

Smart智富月刊第138期 2010-01-27

 

你的房子,若買在好地段,就等於買到房價增值的保證;但萬一買的地段不怎麼樣,難道就一定不會漲嗎?錯!如果你的房子大樓或社區管得好,房價一樣也可以衝!

一棟公寓大樓或一個社區,要管得好,關鍵就在管理委員會。

但是要如何經營一個好的管委會,而為什麼管委會做得好,就能守住房價?請看以下兩位達人的成功故事!

達人龔鈴智——軟硬兼施、善用資源
30年老大樓翻身增值


小檔案_龔鈴智 [ 隱藏 ]
擔任職務: 中山民權大樓管委會連2任主委
社區屋齡: 30年


從南部北上打拼事業的龔鈴智,好不容易存到錢,3年前便在有「捷運」題材、屋齡有30年的中山民權大樓,買下她的第一棟房子兼當住家和辦公室。

但沒想到,賣她房子的屋主「附贈」給她一項大禮,就是當大樓主委。原來是這棟大樓的主委沒人願意接,前屋主早都搬走了,便不斷央求龔鈴智幫忙,儘管家人反對,但社團經驗豐富又熱心的她還是答應了,在與前屋主交接後,她才發現,大樓公積金竟是–150元!

草創規約、催收管理費 讓組織運作步入軌道

錢不夠,若要增收,就得跟大樓住戶討論,但當過公務員的龔鈴智,第一步不是找住戶要,而是先上網查,看有沒有相關法令,可讓她必要時搬出來,強制住戶們配合。結果她查到了「公寓大廈管理條例」,也開始了最重要的第1步:召集區分所有權人,成立管委會,並向市政府報備申請登記。

名詞解釋_區分所有權人和住戶 [ 隱藏 ]
區分所有權人:為擁有區分所有建築物的人,意即屋子的所有權人。
住戶:住在屋子裡的人,可能是屋子的所有權人,也可能只是承租人(房客)。
管委會要運作的關鍵,就是管理規約,而這規約具有法律性,例如讓龔鈴智最傷腦筋的管理費欠繳與遲繳等問題,以及會議召開、選舉委員、委員任期,到設備維護、垃圾處理等,就要靠規約來運作。

雖然,規約會修個3、4年才會周延成熟,但對龔鈴智來說,先求有再求好,所以她先從市府提供的範本架構先和委員們討論起。光為成立管委會和制定規約,龔鈴智就花了近半年的時間。

龔鈴智表示,大樓先前雖有設主委,但沒成立管委會,而主委把收錢、付錢都交給大樓合聘的老管理員,在沒人查管的情況下,才會交到龔鈴智手上,當時沒有帳目資料,公積金還是負的,剛開始時,有些費用龔鈴智只好自己代墊。

但有了管委會和規約後,她第1件事就是先收足管理費,不交的,她先採溫情「拜訪」,直到軟的無效,才使出硬手段,寄出「存證信函」,終於讓36戶屋主都繳付。

與廠商談零息分期 有計畫進行大樓整容

有了錢,她開始進行大樓整容計畫,因為疏於管理,大樓到處堆滿垃圾和老舊家具,甚至堆到頂樓,蟑螂老鼠到處跑,龔鈴智請清潔公司來打掃,前後花了3天才搬清。

接著是更換電梯、機電設備等,一次最少要支出200、300萬元,只有36戶,1個月收到的管理費不到12萬元,得等上2年才有可能換,龔鈴智又發揮她做生意的口才和點子,找廠商談,但聽到她說:「希望能降價,而且可以15年免利息分期付款。」廠商都搖頭。

但她不放棄,直接上網找,也請廠商介紹,一家不行再換一家,最後不但讓她換成了電梯、更新了機電設備,甚至還找到願意長期配合的保全、物業維護公司。經過1年多時間的「整容」,不但大樓顯得乾淨清爽,連屋主們的參與熱度也增高了。

龔鈴智2009年還報名參加台北市的優良公寓大廈評選,讓這棟大樓獲得了「逆風成長」獎,而龔鈴智也獲頒「主委勇氣」的特別獎。
3年前,龔鈴智要成立管委會而召開會議,連開了2次都沒人來,在進行大樓整容時,還有住戶冷言相向,甚至敲她家門開罵;現在,屋主和住戶不但大都會參與會議,還會主動來討論,最近甚至有屋主提議「老屋拉皮」,「這要花很多錢,我又得找廠商來報價、再砍價了!」龔鈴智說。

中山民權大樓近3年行情變化

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交通便利,管理佳更能加分

信義房屋中山民權店店長張凱智表示,這棟大樓的條件其實很不錯,臨大馬路、靠近新莊捷運線的捷運出口、生活機能很方便。只是之前管理不好,每坪房價不到26萬元;但現在已經增值到36萬元,2009年底到2010年,在捷運通車後,有機會到40萬元。

這3年,房市雖然升溫,但張凱智表示,「如果還是3年前髒暗狀況,恐怕現在只值32萬元左右,有做好管理,真的差很多!」

達人黃國慶——力推節能、得獎不斷
在同地段晉級為搶手黃金屋


小檔案_黃國慶 [ 隱藏 ]
擔任職務: 大都市花園社區連3屆總幹事社區
屋齡: 7年


7年多前,位在萬華老社區中,有78戶的大都市花園社區新落成,管委會剛成立時,因住戶不熟,自我防衛心重之下,意見分歧,主委並不好做,總幹事也難做事,接連換了3、4人,社區管理和維護並不順利。

定期辦活動、不斷溝通 讓社區互動更緊密

3年前,求好心切的管委會,找上了黃國慶。會找黃國慶,是因他曾是物業管理公司的主管、管過50位以上總幹事,也在自家社區當第一屆主委,讓管委會步上軌道,經驗很豐富。

在管委會和主委的力邀下,黃國慶不但辭去主管職,到這社區做專職總幹事,他甚至還付了100多萬元的「履約保證金」,確保自己的誠信與負責。

黃國慶上任後,就建議管委會先做2件事:

1. 辦活動:尤其逢年過節一定要辦,好讓住戶們彼此熟悉,「見面三分情,也比較好知道怎麼溝通,他們的需求是什麼?」黃國慶說。

2. 不斷溝通:透過海報、公告等,不厭其煩的說明一些規約、活動等,若能配合,對大家有哪些好處,「一定要講明為什麼這麼做,考慮了哪些問題後,才有這樣的結論。」黃國慶說。

為做好管委會與住戶們之間的橋樑,黃國慶不但每天寫日誌、做月報,甚至還編年度工作計畫,他笑說,「做總幹事不但要有耐性、記憶力要好,而且文筆也要好,才能做好溝通和管理。」
汰換燈具、控管公電 1年幫公積金省12萬電費

這樣的做事方法,在2008年展現了效益。在2007年初,黃國慶自己報名市政府辦的節能課程,還取得「社區節能種子教師」培訓證書,回到社區,他便建議管委會推動節能,管委會也認同,就透過訂定「節能減碳推展及管理辦法」,讓黃國慶能依法有據地規畫執行。

為順利推行,黃國慶便開始勤做溝通,他的做法是:

1. 把可以「降低費用,節省支出」的目標,做成海報、公告;有時還引用學術研究數據佐證,公共設施用電占每戶家庭總用電支出25%~47%(平均35%),公共設施用電如透過良好的管理,其節電省錢的成效十分可觀。

2.列出減少照明時間、分區使用空調及更換省電燈具等具體可行的方法,並將平常社區公共區域省電節能的資料表格化,隨時印發給住戶參考,也清楚進度和成效。

結果在2007年1年內,公共區域耗電就省下4萬6,800度、電費減少12萬7,732元。2008年還拿到台北市政府舉辦「金省能獎」的第1名。獲得20萬元獎金,管委會就再舉辦「住戶省電比賽」,將此筆錢做為優勝住戶的獎勵金。

管理見成效 管理費每坪減收20元

雖然經常辦活動,但因為管理效能好,年底時公積金還會有結餘,還能減收管理費。4年前此社區的管理費是每月每坪82元,目前已降到62元,黃國慶笑稱:「這是我們社區自製的消費券!」

由於黃國慶的總幹事一當就是3年,管委會雖每年改選,但好的決議就能一直延續,因而大都市花園社區,成了優良公寓大廈評選的常勝軍,2009年黃國慶還得到最佳總幹事的獎項。在萬華一帶,大都市花園社區成為最搶手的指標案。

大都市花園社區7年來行情變化

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管理嚴謹,房價不輸豪宅

信義房屋萬大店專案經理周彥鋐表示,由於這一區,不像東區有很多內外投資客在炒,交易多來自本地人的換手需求,所以價格不太會飆漲。

但大都市花園社區,因為管理制度嚴謹,又常得獎,遠近馳名,屋主釋出量很少。因管理不輸豪宅,使其房價在區域中也屬指標「豪宅」級,目前60多坪的房子,總價約在2,000萬元左右,但因物件太稀有,往往一有人釋出,就隨即成交。在這6年間,房價只有往上,沒跌過,每坪從30萬元漲到38萬元,2010年可望突破40萬元。

專家傳授》6個細節 判斷管委會好壞

「管委會做得好,房價永遠比周遭行情高上1成,而且抗跌。」輔導並參與評選過上千個管委會的公寓大廈講師呂民賓說。

所以買屋時,管委會就成為挑選的指標。但一般人買房子,不太會接觸管理委員會,房仲也不見得清楚,那麼要如何挑?專家歸納從以下6細節看出管理好壞:

細節1》大樓門禁的管理

東京都物業管理機構資深副總經理林錫勳表示,門禁是管理公寓大廈住戶安全的第一關,可以看其管理是否嚴謹,而服務的保全人員態度是否合宜,也關乎管理委員會選擇配合廠商的標準,檢查保全員門禁專業度可從「訪客登記簿、訪客換證方式」等門禁管制流程觀察。

細節2》公共區域的管理情形

黃國慶建議,除了看公共區域是否乾淨,也可觀察公共通道的燈光與冷氣等,是否沒人使用就隨手關,這代表注重節能減碳;但若大熱天或大白天,大廳沒開冷氣,晚上時公共區域不開燈,就有可能是管理經費不足,就得注意了。

再從中庭庭園的整理、汽機車的停放情況,地下室及公共設施的整潔度,可看出是否定期維護和管理。另外,由於大台北縣市「垃圾不落地」的政策,對上班族來說,社區若有設「垃圾/資源回收處」最為理想,所以是否設有垃圾回收區,及維護清潔也是值得觀察。

 

細節3》公告欄上海報和公告張貼

呂民賓表示,通常電梯口或電梯裡會張貼管委會的公告訊息,你就可以趁機看看上頭的內容,若是很多社區活動,代表社區互動密切,有活力,鄰里關係也會不錯。但若公布欄貼的大都是「勿亂放垃圾」、「要隨手關門」,或是很多住戶的管理費欠繳費用通知,就可知住戶素質和管理品質不甚理想。

細節4》樓梯間陳設及違建情形

如果大樓內的住戶都把鞋櫃放在門外,像個鞋子大賣場,表示住戶習慣把公共區域當成自己的私領域使用。其次,也可看看住戶裝鐵窗,是否規格一致、陽台是否外推,甚至頂樓加蓋違建,從中可知住戶素質,也看出管委會的管理。

細節5》管理中心的周遭環境

林錫勳指出,一般人在看屋時,常忽略去看管理員或管理中心,其實如果看到管理員的管理室井然有序,家電、雜物也放置妥當,不會到處亂堆,且有擺放社區住戶資料表、消防廠商聯絡電話資料、地方里長、衛生所及警察局電話表等,代表管理水準應該也不會太差。

再來就是可翻閱相關紀錄表,例如總幹事的工作表是否鉅細靡遺、委員是否有簽字或交辦執行方法、總幹事是否記錄最後執行結果,以及保全的巡邏紀錄表等資料。

細節6》 管委會擬定的規約

崔媽媽基金會主任郭寶珍表示,根據公寓大廈管理條例第35條,住戶若想買該棟大樓的房子,有權利調閱相關開會資料,如果該大樓管委會不願公開,就可能有問題。

看屋時,可以請大樓或房仲安排拜訪管委會委員,從其介紹,就可知大樓社區的特色,甚至也可去了解管理規約,看看自己能否接受,減少彼此後悔的機會。

Tips_看續約率挑物業公司 [ 隱藏 ]
若社區大樓在成立管委會後,想委請物業管理公司管理時,在挑選時,林錫勳建議2招:
1. 可用突襲式的方式,到其目前正在管理的社區現場去看。
2. 看管理社區的續約率,若與一社區有3年以上續約合約,代表管委會與住戶的滿意度高。

 

延伸閱讀:如何讓管委會更健全?

一般而言,如果是新大樓或社區,建設公司都會依法組織好管理委員會,將各項設施點交給管委會。但老舊社區、公寓較麻煩,大都沒成立管委會,如果你的社區大樓要成立管委會,須搞懂《公寓大廈管理條例》(編按:可向縣市政府的公寓大廈管理科或崔媽媽基金會詢問),而要想健全管委會,呂民賓建議要有6原則:

1. 主委任期應限制,委員職務須輪替;2. 主委、財委、監委三權分立須明確;3. 社區重大決議應按《公寓大廈管理條例》規定來執行;4. 社區規約有選舉權也須有罷免權來制衡;5. 社區基金動支流程需控管嚴格,帳目透明並定期公布;6. 社區管理費繳交應朝向電子化為目標,避免人為收取的弊端。

 

 

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