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住展房屋網 (2010-04-13)

醞釀已久的高雄大案「國硯」，終於在日前正式公開亮相，該案在推案前就議題不斷，包括創下大台北地區以外的最高單、總價的住宅產品，與英業達集團會長葉國一攜手合作等，再再搶下媒體版面。

國揚實際負責人侯西峰、科技大亨英業達集團會長葉國一，昨晚宣布首度推出百億元超級大案高雄正式開賣，報載甫開賣銷售率就已逼近5成大關，成交價最高達每坪75萬元，刷新高雄市史上天價。

工商時報刊載，近年積極跨足建築業的葉國一，在「國硯」案中，首度和侯西峰合作，合資比重占3成，國揚占7成，並負責出資興建和日後物業管理。

據說「國硯」銷售已達4成、直逼5成大關。國揚總經理彭邵齡表示，「國硯」總銷100億元、共178戶，已售近5成，每坪成交價30到75萬元不等，預計在民國 102年完工交屋。葉國一以每坪75萬元價格買下最高樓層，售出戶別中，台北客占4成、高雄占6成，光是侯西峰和葉國一的朋友就高達2成，「名人」磁吸效應顯著。

若以其格局和價位階層之相對性來看，高雄今年的「國硯」，似乎有點類似90年台北市的「帝寶」，「帝寶」規劃戶數也是將近170戶，當時每坪100萬開價也是創下令人咋舌的新高行情，同樣也是名人匯集。

「帝寶」整整沉寂七、八年，最低行情還曾經傳出以每坪70萬以下成交，直到96年之後豪宅價格飛漲，帝寶才能在大安區眾多突破價位新豪宅的價格拉抬下，藉著地段優勢，再加上頂新魏家及鴻海郭台銘的加持，重新登上豪宅之冠的寶座，雖是一路艱辛，但目前開價上看200萬，甚至比新豪宅還要貴，讓帝寶頗有一吐怨氣的抒發。

從「帝寶」的歷程來看「國硯」，「國硯」的長路應該也不會太輕鬆，首先是單價從30萬至75萬，這樣的價差對豪宅來說也是蔚為奇觀，使用同樣訴求的公共設施，與名人仳鄰而居，這樣價差應該已包含高所得族群的數個階層，對住戶的一致性有所挑戰。

再者，以目前公開的客層來看，北客僅佔4成，其銷售率就能達到直逼五成，也是令人有所疑慮。根據住展企研室了解，景觀住宅在高雄的價值遠不如台北，高雄人大多認為，到處都看得到海港、看得到山景，因此擁有山海景觀的豪宅，其價差意義在高雄不易顯現，高雄人價差是否真能拉大到2.5倍，也是一個問號。

根據住展企研室的觀察，通常能夠成功創下區域高價的新案，大多是由外來客購買支撐所創造出來的，原因不難理解，因為區域客長期在區內看屋，對於行情變動十分敏銳，要他們輕易接受動輒以倍數漲幅計的價格，基本上是很困難的事。

區域客所接受的價格，就是一個區域新價格的穩定價，要達到這樣的新平衡點，通常都是要由外來客先出手購買，經過幾個波段創造成功的投資經驗驗後，區域客經過一段時間的沉澱洗禮，經過一番震盪之後，才會”慢慢”接受新高行情，達到所謂的新平衡點，被區域客接受的新行情，才是真正穩定的價格。更何況，高雄市是一個比台北更為保守的市場。

高雄一般住宅單價在15萬以下，即便是美術館第一排豪宅，價格也很難超越30萬元門檻，因此說，高雄區域客能夠一舉拿下「國硯」六成買方，實在令人費疑猜。

該案每坪18萬造價的品質與用心，不容懷疑；地點、區位、景觀之無敵，也是令人嘆為觀止；但是用台北豪宅經驗看待高雄豪宅，風險實在很高。沒有資金行情及台商買方捧場，台北豪宅價格不敢往上延伸；其他豪宅的交錯堆砌，「帝寶」也不會有今天的行情，然而這些條件，對「國硯」來說，現在都附之闕如。

高雄豪宅現在大多力拼30萬大關，爭取區域客籍外來客認同，四大案從去年至今，苦等推案時機，但景氣走勢卻不盡人意，台北的熱度似乎尚未延燒到中、南部。之前學者認為台灣房市景氣會從高雄開始復甦的說法，恐怕要給個新的理由了。