聯合報 林建甫

社會解讀中央銀行降息,認為對房市有助益。不過降息無法逆轉房市向下趨勢,只是延長盤整時間。

房市價格的形成,是買賣雙方角力結果。賣方現在開價以實價登錄行情再加一、二成為主,不過買方認為現在房價不合理,大多以時價行情打八折開始談。買賣雙方對價格認知差距高達三到四成。

 

社會解讀中央銀行降息,認為對房市有助益。 圖/報系資料照

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央行降息,是賣方利多,成本壓力減輕、降價意願降低,增強屋主對房價堅持的信心。然而大趨勢已成形,全球邁入新平庸時代,低成長下長期景氣不被看好。台灣特有的問題:老人化、少子化、薪水又不漲價、年輕人低薪,以上種種都讓房地產後市不看好。

眾所周知,房地產大多頭走了十來年。二○○三年SARS期間是房地產的谷底,之後復甦,本來面臨二○○八年金融海嘯是一大危機,但因國際利率受美國量化寬鬆救市影響,大幅調降,我央行也多次降息跟進,形成近零利率狀態,讓炒房成本大幅下降。

金融海嘯期間,為了救經濟,大幅調降遺贈稅,希望資金回台振興經濟,然而因缺少投資機會,房地產制度又不健全,極低的持有成本—房屋稅、地價稅,偏低的交易成本—土地增值稅、契稅;買賣又缺乏透明機制,房地產價格被哄抬扶搖直上。

政府祭出的方法是仿香港、新加坡印花稅的奢侈稅。奢侈稅功過還不能蓋棺,但因為稅負極高是總價的十五%或十%,可是延過兩年就沒事,造成交易凍結,房價卻掛在高檔。後來,江內閣堅持推行實價登錄,毛內閣通過房地合一稅。北市府郝市長時代張金鶚大幅提高房屋稅及豪宅稅,一舉戳破房市泡沫,讓房價開始修正。

房價公開透明下,本來預期要三年修正才會下修三成,現在更因電子媒體推波助瀾,例如流行實價登錄打八折口號,讓某些地段已鬆動到這樣的水準。

我們未來應有怎樣的房地產政策?政府不該再迷信房地產是經濟的火車頭,土地標售是政府重要的收入來源。政府該做的是適度的社會(合宜)住宅及盡快協助都更。

房屋只要夠用就好,未來老人化、少子化,太多的鋼筋水泥,只是妨礙居住的品質。仲介該回歸本業,有量就有商機,而不是協助炒房。民眾不要再典藏房屋,將房地產視為投資保值的工具。房價增加,造成國富增加,是不切實際。更千萬記住:高房價會扼殺年輕人奮發向上的動機。

 

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