( 2010/04/09 )

先租再買」是首購族在房市資訊不對稱的環境中,避免衝動購屋的好方法。淡江大學產經系教授莊孟翰長期以來,一直鼓勵年輕人應該先租屋,再決定買屋,「因為租屋可迅速了解當地環境與行情,同時更明白自己的需求。」但難就難在,何時是買不如租?何時又該轉租為買呢?

逢甲大學土地管理學系專任副教授謝靜琪表示,從2003年至今,單從資金的考量,租屋與買屋的轉折關鍵是由「利率」主導。永慶房屋租屋部經理涂金谷表示,利率一直處於低檔,就會衍生「轉租為買」的自住需求,甚至在升息初期也不會馬上改變此一趨勢;但當利率升至4 ? 5%,「買不如租」的氛圍就會轉濃。

在公益團體擔任行政工作的小綠,7 歲開始,跟著母親及兄姐在永和租屋,出社會也從沒有想過要買屋。2 年前,兄姐紛紛成家自立門戶,房子突然變大了,因此,她敲了計算機,每月租金1 萬4000元,1年需繳16萬8000元,「哇!租屋22年付了將近370萬元,差不多可以買下1間房子!」

從沒動過買屋念頭的小綠,因此決定和母親拿出100 萬元作為3 成自備款,在桃園置產,以每坪房價7 萬元計,總價270 萬元,同時申請青年優惠房貸,現在每月只繳9000 多元,「買屋的負擔竟比租房子還要輕鬆!」信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮解讀,回歸個人負擔能力,若每月房貸(不使用寬限期)只比租金多出3、5000 元,市場就會出現類似的首購需求。

做好5個租屋功課 快速晉升有殼族

問小綠:「會不會覺得太晚行動?」她搖頭說:「只要有開始,永遠不嫌晚,」雖然現在每天需通車1 小時,但桃園房子便宜又新,況且擁有房子的幸福感無可取代,根本不以為苦。「也因為長期租屋,才讓我對心中的理想屋條件更為了解,在找房子的過程懂得與現實妥協,在房價與生活環境找到平衡。」

對沒有自備款的購屋人,在房市近30 年的中信房屋副總經理劉天仁以過來人經驗說:「我買的第1 間房屋,每坪5 萬元,當時月薪3600 元,得1 年不吃不喝才買得到1 坪」,這證明了1 件事:每個人第1間屋都是「咬著牙買」,只要避免「咬到牙破血流」,一輩子至少要買1間屋。

他表示,面對現在的高房價環境,首購族千萬要把握「量力而為」勝於「早買早好」的原則,把租屋期當成購屋準備期,並做好以下5 個功課,才能加快晉升為有殼蝸牛族:

第1課 設定購屋目標

設定目標、存錢、向親人借款、開源節流等,雖是老生常談,但卻是變成有殼一族的必要之路。34歲的楊茲琪,婚後和先生在北市租下月租1 萬7000元小套房,她計算過,「2 年將付40 萬元租金,差不多占三分之一的裝潢費,2 年後也是計畫生小孩的時候,這段期間也不方便看屋及搬家」,因此,她訂下2年內一定要購屋的計畫。

租屋第1 年,她和先生勤記帳,把每月開銷含租金控制在3 萬元以內,秉持薪水三分之二拿來儲蓄的原則,存下上百萬自備款;第2 年開始,夫妻從住家附近看屋,同時考量孩子未來就學問題,鎖定松山、大安及中山3 個行政區密集看屋,看了差不多100間,終於順利在2年內變成有殼族。

第2課 租房子,同時關心房價變動,特別是購屋目標區

劉天仁說,很多年輕人都喊買不起房子,看著豪宅漲價,以為所有區域房價也跟著漲;事實上豪宅的價格與庶民屋一點關係都沒有。他舉例說明,30年前無殼蝸牛夜宿忠孝東路,附近預售屋推出每坪28萬元新天價,主要是賣給達官顯要,同時期北市平均房價12 ? 15 萬元;物換星移,現在信義區開價上200萬元,買家只不過換成台商及企業家。

租屋族現在要關心的不是豪宅有多貴,而是一般房價,特別是購屋目標區。根據中信房屋調查,大台北外圍還有不少每坪單價低於20萬元的便宜屋,像捷運土城線、淡水線還有20萬元的中古屋,興建中的新莊及機場捷運有20萬以內的電梯大樓,只是多數人都是隔層紗在看房價變動,連看屋、詢價的動作都沒有。

第3課 了解當地環境、生活機能 是否符合需求

69 年次、擔任公關公司專案的王心怡,也是長期租屋族。老家在高雄橋頭的她,從大學時代租屋至今近7 個年頭,範圍東至淡水、西到汐止、南至文山,近年落腳六張黎捷運站。覺得換車很麻煩的她,對租金高低並不是很在意,反而聚焦在租屋地點離公司近不近?「每天上班已經很累了,根本不想花時間換車,一班公車或捷運能回家,就是我的理想居所。」

不過,如果要買屋,距離就不是她的第一考量。不久前才到文山區看房子的王心怡說,「租房子是過渡,買房子是要住一輩子吶!」即使住慣了方便的大安區,她還是喜歡街道乾淨、鄰居素質高、有保全的文山區電梯大樓,「那才會讓我很安心!」如果沒有過去的租屋經驗,王心怡又如何了解自己內心的需求呢?

第4課 與房東搏感情,買到便宜屋

很多房東不僅擁有1間房子,若能與房東關係良好、搏感情,當房東有變現需求時,第1個就想要賣給你!陳太太在士林租屋已有2年時間,每半年會開6張支票,讓房東感覺房客跑不掉,陳太太也從不麻煩房東修理燈管或水電,三不五時還請房東來家裡作客,創造一種「自己是不可多得的好房客」感覺。

不久前,房東需要賣屋變現,籌措2 個孩子的留學金,果然最先想到的是詢問陳太太,而陳太太也立刻在2、3天內開了比市價略低一點的心動價,讓房東無法拒絕。後來,房東才透露,原來遠房親戚早就講好要買,只是陳太太動作快又有誠意,如果加上家具、裝潢、搬家及仲介等拉拉雜雜的費用,陳太太幾乎是以低於市價1成行情買到。

第5課 多和仲介、管理員打交道

全國不動產董事長葉春智曾說,「買到便宜物件,快速掌握資訊是關鍵。」特別是賣方市場,誰能快速獲取資訊就能掌握議價機會,才有機會捷足先登。

電台主持人Cindy只要想在某一區購屋,第1件事就是拜訪仲介店頭,「雖然每到周五手機總會接到手軟,但只要換個角度想,自己是仲介的重要客戶,就不覺得煩人。」這也讓她總是在仲介接到案子後,率先得到第1手資訊。

如果已習慣租屋的環境,也很想在附近置產,不妨鎖定知名指標大樓,這是投資客及經紀人開發案源的小技倆。一位不願具名的仲介私下表示,管理員每月薪水也不過1 ? 2 萬元,時常和管理員聊天、套交情、喝飲料,請他第一時間提供住戶賣屋訊息,事後再包個小紅包,省下來的錢,絕對比仲介服務費少很多。

從經濟面來看,高房價趨勢短期內無法扭轉,年底前央行可能升息。展望末來,可預期今年房市的天花板價已出現,再漲也很有限,與其硬著頭皮追漲,還不如先租屋再買屋,用騎驢找馬的心態慢慢挑好屋,才能挑到理想屋。

租屋有哪些好處?

崔媽媽租屋服務部主任馮麗芳任職已15年了,也是長期租屋族,搬過10 多次家,更曾1 年搬過1 次家,即使知道長期租屋是幫房東養房子,但無法搬出市區的她,仍然選擇租屋,因為租屋有以下好處:

● 不怕換工作:現代人換工作很頻繁,不須為了通勤時間而浪費一個好工作。
● 不用擔心房價變動:房價漲跌與我無關,也不用繳房屋稅、地價稅。
● 付得少、卻住得好:買房子要付上百萬頭期款,租房子只要付2個月押金。
● 多餘資金可投資運用:景氣好的時候,手邊有錢可投資,不會喪失投資機會。
● 政府開始照顧租屋族:房客相對房東屬弱勢,法律面比較保障租屋族。如果房東賣了房子,法律還是會保障租屋者的權利,且租屋族還可以拿租金扣抵個人綜合所得稅。
● 不用擔心碰到惡鄰居:買房子最怕遇到惡鄰,租房子頂多再搬就好。

租屋常見糾紛:

● 修繕爭議:天花板漏水、馬桶管路不通、傢俱或電器損壞等,房東不願修繕。
● 提前解約:租期未滿就須搬遷。
● 押金爭議:租約到期,房東不願歸還押金,或藉故大扣押金金額。
● 訂金爭議:已經付過訂金後,又不想住了,要求房東退款。
● 人際相處:房東大大小小雜事都要管,不易溝通、相處。
● 水電費爭議:水電費言明含在租金內,房東卻對洗衣次數、電器使用有所限制等。
● 安全與隱私:房東趁房客不在打開房門或帶看新房客參觀。

如何得到最多租屋資訊:

● 各大房仲網:信義、住商、太平洋、中信、台灣房屋等,透過仲介成交但需付費。
● 專業租屋網:591 租屋網(www.591.com.tw)、永慶House Fun(housefun.yungching.com.tw)、城市租屋網(www.citynet.com.tw)、崔媽媽租屋中心(www.tmm.org.tw)及易租網(www.e-rent.com.tw)。房客均不需付費,崔媽媽還提供法律及搬家諮詢,服務對象也不限往來客戶。
● 網路社群: 網路力量無遠弗屆, 利用MSN、Facebook、奇集集或電子郵件等,釋出租屋地點、坪數及價格上限,往往會有意想不到的結果。

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