光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

住展房屋網 (2010-04-09)

針對因高房價而引起之民怨，官方確實祭出一系列所謂穩定政策；然當中真正有『效果』的，還是央行的『針對性審慎措施』。具體方式則是責成公股銀行，對投資客及豪宅的放貸進行緊縮，包含成數縮減、利率調高、取消寬限期等等。 

不過從四月後的市況來看，此策略顯然仍是恫赫效果遠大於實質。市場買氣依然高張，多金投資及置產客仍是買盤大宗。央行的審慎措施，幾乎無效。 

針對性審慎措施失效，問題出在哪？是這些投資客或頂峰客層口袋真的夠深，根本不需貸款？或許對此族群中之極少數而言，是事實；不過說實話，十個大概有八個，還是得和銀行打交道。事實上，調控無效之主因有二，一是這些人轉往民營行庫，二則是銀行端『上有政策，下有對策』。 

民營銀行是純粹營利導向，當然不受央行『道德勸說』，甚至『明文規定』左右。近日即有資料顯示，公營行庫三月份新承作房貸額度的確下降，但民營同業這邊則是反向上升，顯示房貸量並未因打壓政策而縮減，只是轉進而已。 

再者，其實公營行庫本質上同樣是營利目的；上月底就有新聞披露，只要客戶在申請房貸時，同時具結『委售書』，代表該戶將委託房仲銷售，行庫就會把該客戶視為『一般換屋客』，不援用上述有關投資客之條款。 

今天更有報導指出，銀行面臨業績衰退壓力，又推出新的變通措施；對於購買第二棟（含以上）房屋的貸款戶，只要簽署『自用切結書』，就不適用降成數、升利率及取消寬限期的『三縮措施』。就算無此變通，坊間投資客也可利用信用良好的親友當人頭，規避三縮政策。甚至，部分投資客向來就與固定行庫長期合作，關係良好；合理推測，行庫私底下應該也會『睜隻眼閉隻眼』。 

諸如此類種種，央行的一切措施根本只有宣示意義；底下行庫為業績、為營利，絕對是『陽奉陰違』。事實是，由控管資金、貨幣面的央行出手調控房市，還是沒有對症下藥。 

筆者過去就一再強調，資金浮濫問題，是出在政府未能提供適當投資管道，至於投機行為，則不可能從供給端、從資金放貸端嚴控；原因在於，從購買端根本無從認定，何者才是投資套利目的。只有從轉手端，也就是物件賣出那一瞬間來認定，才是正確、客觀的。 

也就是，如果從買進到賣出，間隔時間在一定範圍內（如對岸以五年內轉手，就認定為投資營利行為），就定義為投資套利，加徵營業稅或資本利得稅等。更釜底抽薪，及真正達賦稅公平原則的做法，則還是根據實價課稅，如此才能真正增加投機客的投資成本，降低滾暴利的機會。意即，以台灣都會房市之現狀，真正能抑制房市投機造成過熱，甚至泡沫的，還是行政院及財政部。