住展房屋網 (2010-04-09)

針對因高房價而引起之民怨,官方確實祭出一系列所謂穩定政策;然當中真正有『效果』的,還是央行的『針對性審慎措施』。具體方式則是責成公股銀行,對投資客及豪宅的放貸進行緊縮,包含成數縮減、利率調高、取消寬限期等等。 

不過從四月後的市況來看,此策略顯然仍是恫赫效果遠大於實質。市場買氣依然高張,多金投資及置產客仍是買盤大宗。央行的審慎措施,幾乎無效。 

針對性審慎措施失效,問題出在哪?是這些投資客或頂峰客層口袋真的夠深,根本不需貸款?或許對此族群中之極少數而言,是事實;不過說實話,十個大概有八個,還是得和銀行打交道。事實上,調控無效之主因有二,一是這些人轉往民營行庫,二則是銀行端『上有政策,下有對策』。 

民營銀行是純粹營利導向,當然不受央行『道德勸說』,甚至『明文規定』左右。近日即有資料顯示,公營行庫三月份新承作房貸額度的確下降,但民營同業這邊則是反向上升,顯示房貸量並未因打壓政策而縮減,只是轉進而已。 

再者,其實公營行庫本質上同樣是營利目的;上月底就有新聞披露,只要客戶在申請房貸時,同時具結『委售書』,代表該戶將委託房仲銷售,行庫就會把該客戶視為『一般換屋客』,不援用上述有關投資客之條款。 

今天更有報導指出,銀行面臨業績衰退壓力,又推出新的變通措施;對於購買第二棟(含以上)房屋的貸款戶,只要簽署『自用切結書』,就不適用降成數、升利率及取消寬限期的『三縮措施』。就算無此變通,坊間投資客也可利用信用良好的親友當人頭,規避三縮政策。甚至,部分投資客向來就與固定行庫長期合作,關係良好;合理推測,行庫私底下應該也會『睜隻眼閉隻眼』。 

諸如此類種種,央行的一切措施根本只有宣示意義;底下行庫為業績、為營利,絕對是『陽奉陰違』。事實是,由控管資金、貨幣面的央行出手調控房市,還是沒有對症下藥。 

筆者過去就一再強調,資金浮濫問題,是出在政府未能提供適當投資管道,至於投機行為,則不可能從供給端、從資金放貸端嚴控;原因在於,從購買端根本無從認定,何者才是投資套利目的。只有從轉手端,也就是物件賣出那一瞬間來認定,才是正確、客觀的。 

也就是,如果從買進到賣出,間隔時間在一定範圍內(如對岸以五年內轉手,就認定為投資營利行為),就定義為投資套利,加徵營業稅或資本利得稅等。更釜底抽薪,及真正達賦稅公平原則的做法,則還是根據實價課稅,如此才能真正增加投機客的投資成本,降低滾暴利的機會。意即,以台灣都會房市之現狀,真正能抑制房市投機造成過熱,甚至泡沫的,還是行政院及財政部。

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