一、前言   

國內房價偏高,但持有成本偏低,造成房價不當的扭曲限象,亦是政府實施房地合一政策的主要因素。   

在現行房地產稅賦中,國內房地持有稅(如房屋稅、地價稅)及交易利得稅(如土地增值稅)偏低,且不動產採分離課稅制,房屋稅、地價稅、土地增值稅分別採用政府公告的評定現值、公告地價與公告現值課徵標準,造成一地三價,以及產生脫離市場價值與實際交易價格的詭異現象,同時造成房地稅負扭曲,加深貧富不均與社會對立,房價問題衍生成為民怨之首。 

 

二.房地合一制的實施   

為扭轉房價偏高及房地稅負不公問題,財政部規劃房地合一稅制,讓房屋與土地交易時以增值利益進行課稅,用以取代現行與實際狀況脫鉤的課稅方式,主要目的在遏止房價不合理飆漲,並達成實價課稅的目標,而若法案審查順利,預定民國105年開始實施。另外,為配和新制上路,財政部亦將同步停徵不動產特種貨物及勞務稅(奢侈稅),解除出售未滿二年的不動產加重課稅的限制,因此,「房地合一,實價課稅」政策初步架構已然成形。   

基本上,政府推動「房地合一」稅制改革方向是正確的,特別是不動產成交案件實際資訊申報登錄(實價登錄)制度已於101年8月1日起施行,不動產買賣、租賃及預售屋成交案件等,均需依相關規定完成交易資訊申報登錄事宜,並以區段化、去識別化之方式提供查詢,促使不動產交易價格更為公開透明,達成不動產交易市場健全發展。由於實價登錄制度實施期間已超過當初不作為課徵稅賦的承諾時間,且已累積一定房市交易量價資訊數量,因此,「房地合一」與「實價課稅」的時機已經成熟,亦即房地合一稅制的實施有其適切性。   

唯房地合一稅制的推動也帶來許多阻力因素,主要因國內民眾房屋擁有率高達86%以上,其中,更有超過一成民眾的名下擁有二戶或以上的不動產,「房地合一,實價課稅」將使房屋交易成本大幅提升,若無妥適的規畫與相關配套,勢將遭到部分業者與民眾的反彈,讓政府推動房地合一的政策美意難以落實。 

 

三、「房地合一」的疑慮   

大體而言,民眾反對或對「房地合一,實價課稅」有疑慮與意見者,大致有下列幾點,即: 1.稅賦偏高  

房地合一實施採累進課稅,課徵稅率從5%至45%,稅率過高,恐影響民眾購屋與換屋意願,從而抑低房市的正常發展。

 2.免稅條件相對嚴苛  

在房地合一的政策下,本人、配偶及未成年子女名下僅有一屋的家庭,且符合自住房屋總價3,000萬元以下之房產交易者,其利得方享有免稅優惠,唯其條件相對嚴苛,不符合現行社會需求。

 3.稅負不公  

在國內房地產市場尚未進入合理規範前,民眾購買房地產時大多缺乏價格憑證,只能用房屋評定現值、土地公告現值當成本,成本偏低,而房地合一政策卻用真實市價當售價,稅負不公。 

4.違反誠信原則  

在房地合一稅制中,財政部凝聚學者專家的五大共識,包括房地合一課稅制度的實施為勢在必行、成本認定採財政部頒布標準、土增稅採稅額扣抵制、自用住宅給予租稅優惠,以及不設日出條款,亦即擬溯及既往。唯房地合一制若採溯及既往,則違反法律誠信原則。

 5.高估房地產收益  

在房地合一制下,國人持有不動產期間,須繳納的房屋稅、地價稅、管理費、借款利息等,且不能列為費用扣除,高估不動產交易的實際收益。 

6.增加房價的潛在誘因  

房地合一造成稅負與營建成本增加,若其增加部分轉嫁到消費者,則可能將造成另一波高房價時代來臨。

 

四、政策與相關配套之建議   

針對財政部所提出的草案與反對者之意見,本文特別提出折衝方案,期供政府與社會賢達參考。 

1.考量租稅的公平性   房地合一採累進課稅,基本上應合乎租稅公平性;主要因財政部草案採累進稅率分離課稅,稅率按5%到45%分成六級課稅,由於稅率最高可能達45%,引發立法院及業界的反彈,財政部研議改採單一稅率,但在實施上可能會產生問題。   

累進稅率可以將徵稅對象的不動產交易所得數額劃分等級,再規定不同等級的稅率,徵稅對象交易所得越大的等級,稅率越高,使負擔能力大者多負稅,負擔能力小者少負稅,有助於調節納稅人的收入和財富,較符合量能課稅精神。且房產利得與薪資、股利等其他所得雖在同一張申報書中報稅,但採「雙軌分別計稅」,不必合併課徵,因此,惟有不動產交易所得逾千萬者才有可能要繳納45%的最高稅率。   

此外,政府推動「房地合一,實價課稅」時,只適用於交易課稅,因不動產交易稅只有買賣或移轉時才發生,是一次性的稅負,對自住者、長期持有者的影響甚小,受衝擊較大者主要是財團與房地產投資客等;同時,為遏制外資來台炒房,外籍人士出售在台不動產,也應改以累進稅率,用以取代目前單一20%的分離課稅,並訂定最低稅率為20%。

2.以自住減稅代替排富條款     

在房地合一制下,本人、配偶及未成年子女名下僅有一屋的家庭,且符合自住房屋總價3,000萬元以下房產交易,其利得方享有免稅優惠。唯這項「排富原則」的標準可能仍有些疑慮。

投資人一般是根據政府政策來調整因應模式,亦即上有政策,下有對策;在此情況下,高總價(3,000萬以上)物件的交易稅負增加後,原本投資在豪宅的投資客,可能轉而投資於低總價的房地產,使低總價的房子面臨更大的買方競爭,助漲了房價,對年輕人或是所得不高的民眾,買房負擔反而加重;至於限制本人、配偶及未成年子女名下僅有一屋的條件,也有變向鼓勵夫妻辦理假離婚之疑慮。因此,「房地合一,實價課稅」不宜設計任何排富門檻,而是以「自住事實」來減輕稅負,自用住宅改以個人一戶或夫妻合計名下持有兩戶為限,減少政策可能產生鼓勵夫妻辦理假離婚之疑慮。  

這樣的標準雖可能遭受部分學者質疑認定標準太過寬鬆,但政策推動本就是一種相互妥協的藝術,這樣的標準應可減輕「房地合一,實價課稅」利害關係人反彈的力道,同時增加政策實施的可行性。 

3.鼓勵人民長期持有   

在房市政策尚未步入正軌前,民眾購屋時大多缺乏價格憑證,只能用房屋評定現值、土地公告現值當成本,成本偏低,而卻用真實市價當售價,稅負不公。可以考量針對持有時間較長的房地產提供減徵優惠,持有期間愈長,減徵率愈高,如2年減徵40%,5年60%,10年80%...等,配合重購退稅優惠實施,亦即鼓勵人民長期持有,同時獎勵優惠,用以因應成本不公之疑慮,亦可讓原有的長期持有者得以減輕「房地合一,實價課稅」政策實施所受之衝擊。 

4.不溯及既往   

一般而言,法律的實施本來就是以時間點做劃分,過去買的不動產,在房地合一實施前賣掉自然不適用,若在房地合一上路後未出售,就應該依據新稅制課稅。 

5.保有稅負扣除之彈性因素   

一般民眾持有房地產期間繳納的房屋稅、地價稅費用等,是否列為費用扣除,應有討論協商空間。此外,不動產持有期間繳納的管理費等各種費用,會因不動產產品屬於公寓、華廈或社區型態而有很大不同,借款利息也因不動產持有人貸款金額與貸款成數高低有很大差異,若讓這些支出列為費用扣除,反而產生新的不公平;至於持有期間繳納的房屋稅、地價稅等費用,則是持有期間必要的費用,應仍有協商空間,可與長期持有獎勵優惠一併討論調整。

6.不會造成房價偏高現象   

房地合一會造成稅負與營建成本增加,以及大部分會轉嫁給消費者,恐將造成另一波高房價時代來臨,此一現象似與鄰近國家實施經驗不符。以韓國為例,2000年,南韓房價開始飆漲,政府於是祭出高資本利得稅率、廣建平價住宅等政策,但房價仍持續上漲,直到2005年,南韓從健全稅制著手,將原先土地與房屋分開課稅的持有稅,更名為「綜合不動產稅」,並採用合併課徵; 2007年,更進一步採取房地產交易所得稅的「實價課稅」,並對「一戶多屋」課徵重稅,一連串的政策,南韓房地產緩步回落。   

南韓的經驗說明「房地合一,實價課稅」是抑制房價飆高的有效作法,其稅負亦難以轉嫁給消費者負擔。而且,我國「房地合一,實價課稅」只針對交易所得,並未提高持有成本,衝擊並不若南韓那麼大,應不至於會讓房價大崩跌,也不會造成另一波房價偏高的情形。 

 

五.結論與建議   

為解決國內房價不當高漲問題,並確實落實房地合一政策之施行,本文呼籲朝野雙方能儘速協商,讓相對較佳的房市政策能盡速在立法院通過,增加炒房投資客的交易成本,使炒房報酬不再享有超額利潤,改正投機炒作風氣,讓房價回到基本面,健全我國房市長期發展。  房地合一政策的推動尚未正式實施,但國內房市的走低現象,已讓政策推動遭受社會上的許多阻礙,為讓「房地合一,實價課稅」的政策得以順利推動,本文彙整財政部的規劃草案與主要的反對意見,提出因應模式,期能找出社會可能的最大公約數,作為「房地合一」政策與相關配套之建議。   

同時,建議立法院也可以考量做這樣的規定,將「房地合一,實價課稅」稅改新法的稅收為地方稅,在此情況下,不僅可以作為地方政府配合稅改稽徵與查核的誘因,亦能作為補充地方窘困財政的新財源。 【中央網路報】

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