作者文●賴寧寧 | 商業周刊

圖說:從奢侈稅到即將實施的房地合一稅,都旨在實現民眾高喊的居住正義;但立院能否擋得住利益團體的壓力,在房地合一稅上路前,都是考驗。 (攝影者.程思迪)

房地合一稅「財政部版」大致定案,待立法院審核過關,新制最快2016年實施。

過去出售房屋,是將房屋、土地分開課稅,房屋課交易所得稅,土地課土地增值稅。房地合一課稅後,將依照實際買賣價差,課交易所得稅。

此版「房地合一稅」,有以下重點:一,實價課稅。即賣屋時,按照買賣價差,課資本利得稅,且採分離、分級課稅,稅率比照個人綜合所得稅的級距,從5%到45%。資本利得不會併入個人所得稅中計算,因為併入個人所得稅,會讓所得級距提高,使薪資所得稅率變高。

二,一戶自用宅賣出免課所得稅。自用定義,房屋稅版以3戶為限,即個人、配偶及未成年子女,一家最多可有3戶自用宅;而奢侈稅版是一家只能有1戶自用宅,目前財政部傾向以「房屋稅版」為準。

自用宅的優惠稅率分2種,一種是指3戶以內、持有超過10年,有優惠稅率,最高可減免8成。另外,若個人、配偶、未成年子女一家人僅持有1戶,且持有超過5年,總價3千萬元以下,免課房地產所得稅。

當前,多屋族急脫手大家都想賣房子,房價就跌

 

房地合一稅實施在即,房價會怎麼走?淡江大學產經系副教授莊孟翰說:「實施前,會有一波急賣,」但正式實施後,「就要看地段,地段好的,價格壓不太下來。」

除了多屋族的賣壓,自住型會出現另一種賣壓。住商不動產企畫室主任徐佳馨說,以名下只有一間3千萬元以上房子的自住者為例,為避免將來出售房屋被課重稅,會透過轉手親屬,墊高成本。

房地合一稅上路後,持有5年以上、出售價格3千萬以下的房子,交易獲利免計入所得稅,這對中南部、北部郊區的房子是一大利多;但,這些房價偏低的房子,原本地點就不太好,長期要大漲也不容易。

這波房市跌幅有多大?今年1月到7月全台移轉棟數19萬多棟,其中3千萬元以上的只占5%,「這是『天龍國條款』,由於3千萬以上的房子占比不是太高,因此,(房價)修正幅度不會太大,」徐佳馨說。

在稅負暴增情況下,多屋族是「剉咧等」。多屋族通常為投資客,以短期買賣獲利為目的,房地合一課稅後,非自用宅實價課稅,讓投資成本激增,他們一定會大量出脫房屋。

攻防,記住3秘訣若房仲頻來電,表示可再等

 

「現在是無殼蝸牛買房的好機會!」黃耀輝說。

買房有什麼秘訣?以下是專家建議:一、留電話給房仲試水溫。莊孟翰提醒,把買房條件開出來,如果房仲一直打電話來,那就表示「買方市場」,可以「再等等」。

二、把握急售房。徐佳馨建議,可先詢問房仲「有無急售的房子?」接著,要看如果是位於賣壓輕的精華地段,就應在年底前買下,因為12月公告現值會調高,賣方的交易成本會增加,會反映在售價上。

三、實價登錄價打85折。徐佳馨建議,先上內政部的實價登錄網站查詢房價,以年初交易筆數較多時的實際成交價,打85折、9折出價會較合理。

 

房地合一稅會如何拍板?立法院是關鍵,是否變成雷聲大、雨點小的「大修版」,修成「妥協版」?立委們擋得了營建財團金主的壓力嗎?選民拭目以待。

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