光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

【住展房屋網/台北報導】近月以來，雙北市市長候選人紛紛提出住宅政策，這類政策可概分為兩大類：一種是每月房租租金補貼，另一種則是興建大量的社會住宅。住展企研室認為，若站在長久循環利用的角度來看，廣建社會住宅政策較為可行，長期成本更低，也有利於住宅政策的健全化。 

若是發給租屋族每月租金補貼，以台北市來說，每戶補貼5千元、共17萬戶租屋族來算，每年至少要花100億元以上。假設補貼對象是全體、無差別式補貼，恐怕會再衍生一個問題，就是作假浮報租賃契約，以詐領補貼，最後補貼金額可能還會往上墊高。 

此外，租金補貼還有一個盲點，便是仍有許多房東不願讓租屋族申請補貼，因為一旦租客申請補貼，房東就難逃被查稅；所以有不少房東寧願不租，也不願意讓租客申請補貼。如果這類情事不解決，許多有需求的弱勢租屋族，反而無法受惠而乾瞪眼。 

全面發送租金補貼的另一弊病，是租屋族會變多、公部門租金預算會倍增，並推升租金水準。但最重要的是，每年發出去的租金補貼，循環利用可能性等於零，等同於打水漂。 

但廣建社會住宅則不同，雖然蓋5萬戶估計要花一千億，乍看之下比每年租金補貼支出多了十倍，但十年後，社會住宅仍可繼續出租、重覆利用，除了支出修繕與管理的花費，土地與房子仍屬於市府；相對的，全面補助租金，實施十年後同樣花一千億，但一千億全跑進「包租公」、「包租婆」口袋裡，完全有去無回。 

若再把時間拉長到二十年，社會住宅還是可出租，成本仍是一千億，至於維修與物管費用，可從收取的租金中扣除，應該不會增加多少維護成本；但租金補貼則不同，二十年下來要花掉二千億，兩相比較，勝負立判。 

住展企研室指出，社會住宅起源於西歐，現已廣被全球各國所接受並實施，就連亞洲地區的日本、韓國都已大量興建。社會住宅的優點，是提供低廉的租金，給弱勢租屋族承租，且可以重覆循環利用，長年下來，政府所花費的成本絕對比補貼租金還低。 

然而，社會住宅並非沒有缺點，最大的癥結就在於「物業管理」與「回收機制」。所幸，現在台北市政府曾到歐洲考察社會住宅，將管理模式套用在現有的公營住宅中，成效相當不錯，尚不至於變成大眾所擔憂的「貧民窟」或治安問題。 

至於回收機制，住展企研室建議，在社會住宅上路前，必須立法、並建制一套標準流程，以防有民眾以弱勢為藉口成為「屋霸」，占據租屋不還，例如香港就規定公租屋限租5年，5年一到就必須搬離，讓候租的弱勢民眾有機會入住，而這或許是我國該考量的方向之一。