文/賴淑惠

最近,我大學同學小莉,剛剛賣了她的小套房,我本來以為只是一般的房市交易,而且她賣了住了三年的10物件,要換到16的大套房,我覺得這是喜事一樁,她也喜孜孜的跟我說,要搬新家了,但,沒想到政府打房動作再大,也比不上投資客的動作大,而這居然影響到她的買房計畫!

 

 投資購屋買房(大刊頭)

 

投資客短進短出 房子資歷不佳恐損核貸成數

 

小莉開開心心的去交屋,但房仲卻神祕兮兮的把她拉到一旁,說新買家有夠急,鑰匙還沒交到手上,就已經把房子委託給另一家房仲賣,最誇張的是,小莉賣他1000萬,但新買家居然馬上又開價1200萬要賣,聽到這個消息,小莉超傻眼,心裡想,如果真的賣得掉,她豈不是傻子一枚?本來我們談笑間,還以為這只是個特例,根本不可能成交,而小莉拿到賣房子賺的錢後,開始處理新居的貸款事宜,沒想到,前一手屋主又是個投資客。

 

「真不懂哪來這麼多投資客?」小莉不解,政府打房打了半天,只打到像她這樣的小資女,因為她請房仲找了幾家銀行評估貸款,但貸款成數都不佳,她覺得很奇怪,因為代書之前評估的時候都說,最近經手幾個附近的物件,起碼都可以貸七成五,獨獨她要買的房子,銀行只願意核貸七成,怪的是,小莉有穩定的工作,而且收入不差,實在沒有道理貸的比別人少,她一問之下才發現,原來前一手屋主持有這間房子才三個月,對銀行來說,這樣短進短出的投資客物件,通常貸款成數會相對保留。

 

核貸不成恐違約 申請地政謄本看分明

 

其實,這樣的問題,最常出現在套房,因為投資客最愛這類低總價產品,銀行在評估的時候,除了會看這個貸款本人,有沒有頻繁短線進出房市的紀錄外,買的房子更是核貸最重要的依據,如果每一個房客都買了就賣,這個物件就會被貼上標籤,銀行更是難以輕言核貸,下一手的屋主一時不察,甚至已經簽了約,最後貸不到自己能力範圍內的額度,事情可就嚴重了,輕則買不到房子,重則可能涉及違約爭議,可大可小,不可不慎!

 

所以,我個人通常不愛跟投資客買房,除了影響房子的貸款評估,他們都只想賺暴利,買到投資客的房子,真的是百害而無一利,要如何避免這類問題?首先,可以先跟房仲套話,這個屋主之前是自住,還是出租給別人,如果擔心房仲為了成交沒說實話,通常我會問問管理員,之前是不是賣家自己住。更聰明的方法,就是直接去地政事務所調謄本,這種地證謄本只要付工本費,大家都可以申請,簡單的比喻,這就像房子的履歷,不管前一手屋主買了多久,就連他的貸款情況也可以查的到,如此一來,就不用擔心著了投資客的道。

 

謄本會說話!看清房屋資歷 

 

增加議價籌碼 其實,謄本會說的祕密還真不少,我認識一些極精明內行的買家,甚至會再議價前,先取得謄本,舉例來說,如果這個房子的貸款成數過高,屋主很可能會有還款壓力,如此一來,賣家的還價空間相對就會比較大,想便宜買到房子的機會,也會大增。

 

此外,房子有沒有產權問題,也可以窺知一二,這樣的方法,也可以買一個保險,畢竟資訊都仰賴房仲,為了促使成交,很多仲介都是站在買方立場介紹物件,把案子說的天花亂墜,賣家入手之後,才知道這些躲在謄本後面的資訊,反而容易上當受騙,甚至引發爭議。

原文網址: 小心!短進短出投資宅 房屋履歷看仔細 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/maggie0207/article/85839658131

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