鎖定老外與公務員 穩定收租金

租屋市場因景氣低迷、失業率高已呈現衰退,從房東市場轉為房客市場,待租期拉長、租金調降。如何搶救出租率?包租婆劉老師提供包租六大心法,教你突破景氣重圍。

金融海嘯已經屆滿一周年,但景氣復甦仍然龜速般,連帶的拖累租屋市場,待租期拉長、租金調降,就連房價最一枝獨秀的台北市也不例外。另一方面,景氣不明朗、市場游資過剩,投資人為了保本,把資金放在房地產避險,搶當包租公、包租婆,使得租屋市場瀕臨供過於求。

「現在是房客市場,而不是房東市場」,崔媽媽基金會租屋服務部主任馮麗芳表示,金融海嘯以來,整個台北市的出租市場都衰退了,待租期從原本平均一周到半個月,拉長至三個月到半年,議價空間拉大,租金調降一至一.五成。

馮麗芳表示,主因是失業率高以及停薪假,上班族或畢業生在台北市找不到工作,所以乾脆搬回中南部老家,以至於房客變少了。「以前打電話到基金會詢問租屋的電話,一天大概會有十幾通,但現在只有兩、三通。有的房東就反過來質問,我們是不是把他的電話號碼寫錯了?」

地段、屋況、房客素質是關鍵

景氣不好,如何搶救出租率?租屋市場是否還有利可圖?「地段」、「屋況」、「房客素質」,尤其是在景氣不明時,租給收入穩定的外籍人士,是突破景氣重圍的關鍵。

劉老師幾年前從高雄市一所國中退休,現在每月領一份六萬元的退休俸,儘管沒有工作,但她每年的收入竟然比在職的醫師老公年薪還多!原來是有六棟房子在幫她滾錢,每月收租十七萬元,扣掉利息之後,毛利十四萬元,投資報酬率高達六%,比現在不到二%的定存利率還吃香。

由於衣食無虞,她的退休生活就是逛街、買衣服、四處看房子,羨煞每天為三餐折腰的小市民。

現年五十二歲的劉老師,投資房地產、當包租婆已經七年了,地段都在市中心,近三年完全鎖定高雄市文化中心,地段有如台北市的大安區,明星學校雲集,文教氣息濃厚,還有捷運橘線。她得意地說:「這裡很搶手,房價易漲難跌,不太受景氣影響,我的房子一天平均有兩組人上門看屋。」

從她打算做包租生意之後,為了穩定收租、提高獲利率,一開始就鎖定租給預算寬裕的外籍商務人士。劉老師補充說道:「這類客層的租屋預算通常比較充裕,我最喜歡租給日本人,因為租金都是公司支付的,這樣收租可以穩定,他們也不太會跟房東討價還價。」

劉老師投資的第一棟房子,是在高雄市七賢路上的兩房中古大樓,七年前買下,含一個機械車位總價三百萬元,她略微整理之後,租給一位美籍人士,月租約二.一萬元。前年脫手賣了四百萬元,淨賺一百萬元,再加上四年房租收入九十六萬元,四年下來賺了近兩百萬元,投資報酬率約六五.三%!

穩抓六大法則,坐享包租收益

要獲得老外租屋客的青睞,一看就當場決定租下,劉老師悟出一套「劉氏包租投資六大法則」。

一、老外只喜歡生活機能成熟、捷運沿線的南高雄。有家庭的老外喜歡文化中心、夢時代購物中心,單身來台的老外,則偏愛三多百貨商圈。此外,居留兩、三年的商務人士,好過留學生或打工性質的美語老師。

二、房客客源找專門仲介外籍人士租屋的掮客(這類掮客可透過房仲引薦,察看外籍人士常出入的酒吧或餐廳的公告欄),酬庸是一個月的房租。此外,最好買下帶租約、有現成外籍房客的房子,可以省去待租期的煩惱。

三、房屋物件重視採光、空氣對流,樓層要八樓以上,方位要朝南,格局要雙陽台,只買三、四房產品。另外為了日後好脫手,屋齡不能超過十年。

四、要附上簡單裝潢、全套家電,拎著一只皮箱就可以入住,滿足外籍人士或租客的需求。

五、由於房子都選擇屋齡十年之內,管線無須更換,可省下一筆費用。裝潢的費用抓在三十至五十萬元,但錢要花在刀口上,針對最重要的客廳、餐廳、主臥室及天花板進行裝修。

六、「帶看」尤其重要。劉老師決不讓買家看空空的房子。走訪一趟劉老師待售的房子,除了裝潢之外,沙發、餐桌、飾品、陽台花草等裝飾品一應俱全,散發一股高雅、舒適的氣息,「我的房仲帶看完,還會自己留在屋子裡休息片刻,好好享受一番呢!」她認為,把房子裝修得舒適宜人,可有效提高出租率。即使哪天不出租了,想要賣掉獲利,也是同樣道理。

劉老師除了賺租金之外,只要發現房價行情上漲,就會把部分的房子脫手轉賣給自住客。至於要怎麼賣好價錢?她的心法是:「買房子找年輕、素質好的房仲人員,確保議價的忠誠度。賣房子找底薪很低的房仲,他們為了抽高額佣金,就會拚命幫屋主賣出高價。」

回首七年來的房地產包租及轉賣投資,劉老師表示:「七年來我總共買賣過二十棟房子,有十九棟都在市中心,大概賺了上千萬元,而且從來沒有失敗過,每棟至少獲利近兩成。只要轉賣,平均都在一個多月內就賣掉了。但相較房地產,我的股票、基金卻是賠錢的。」顯然房地產作為中長期投資,獲利比股市穩定。

她有感而發地說:「量力而為向來是買房的金科玉律,其實要買超過能力一點點的好房子,這樣住起來舒服又好轉手,而且可以強迫自己努力儲蓄、加薪、致富。總之,不論是年輕人要買房子或是退休族要投資房地產,永遠及早規畫。」

除了租給外籍商務人士之外,現在景氣差,民間企業的飯碗不好捧,上班族轉戰報考收入穩定的公務員蔚為風氣。桃園縣的張太太嗅到這一股趨勢,於是鎖定把房子租給公務員,確保收租細水長流。

今年六十歲的張太太,九四年花了一千一百萬元買了一棟全新的五樓透天厝,地點在龜山鄉公所旁。本來想自住,但因為年紀大、爬樓梯不方便,全家搬到電梯大樓,這棟透天厝就空了下來。在朋友的建議下,張太太在兩年前花了兩百萬元把房子改裝成八間套房,每間近六坪,附全套家具,每月租金六千元,滿租之後每月有近五萬元的租金收入,退休生活無虞。

「我的房子,只租給桃園縣的公務員」,張太太說,因為公務員的工作與收入穩定,不容易受到景氣影響,無形中更確保租客的來源。「這兩年來,除非房客因為工作調職,否則我都不太需要擔心房客的租屋與繳房租的穩定度。」

小檔案劉老師
出生:1957年
現職:包租婆
經歷:國中老師、補教老師
成就:七年獲利上千萬元

賺錢心法
地段:房價易漲難跌,不受景氣影響,一天平均兩組人看屋。
挑人:只租給有錢、素質高的外籍商務人士,房價上漲後再賣掉。
屋況:房子要整理到人家一看就喜歡,下決定快、不殺價。

包租達人教你第一次當房東就上手

住商不動產企研室主任 徐佳馨
房東若是想要搶救出租率,大部分的作法就是調降租金,在房租上做一點讓步。最近就有一位包租公在台北市萬華的三房華廈,月租2.5萬元,3個月都還租不掉,後來調降至2萬元,馬上就租掉了。

房東還可以與房客簽下長期的租約,例如從一年拉長到兩年,房租採用一次付清半年的方式,這樣租金收入可以比較穩定,但關鍵還是要看房客的付款能力。若是房客想搬走了,與房客商量幫你找到接手的新房客,可給一點紅包謝酬。

另外,房東可以提供一整套的家具,或是增加裝潢,把屋況整理得更好,都是提高出租率的方法。
步驟1:進場前的評估
1. 要精不要多:地段條件最重要,切勿一開始就衝量而忽略屋況,導致租不掉。
2. 做好市場調查:了解租金行情、租屋需求,從中找出自己想要的客層,以學區來說,租屋期達七年、多金醫學院學生為最佳。

步驟2:買屋時的原則
1. 準備足夠資金:準備3至5成自備款,半年待租準備金及30到50萬元裝修預算。
2. 找固定的裝潢班底:新房東最好請熟人或是房仲業者,介紹口碑好的裝潢師傅。

步驟3:招租時的努力
拉大房客範圍:最好可以租給上班族又可以租給學生,台中逢甲大學商圈就是如此。另外須與房客維持良好關係,減低流動率,即使房客搬離也願意主動介紹新房客。
 

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