套房因為總價低，因此成為許多人晉身包租公的優先選擇，不過，如果你以為只要掏錢買下套房，貼上紅條子或在網路刊登租屋廣告，就能成功踏出包租公的第一步，那小心，你的房子可能很難出租，或是只能以低價租給條件較差的房客，不僅可能賺不到錢，運氣不好甚至會因為招來「澳客」，給你惹來一堆麻煩。
「指紋辨識、監視器錄影」可不是諜對諜比賽裝備，「燈光美、氣氛佳」也不在形容旅館的裝潢有多讚，這些都是專業投資客眼中「租相好」的房子之必備條件。
打造好租相》4大撇步 從房客角度思考
「租相好」，有什麼好處？如果別人的套房平均要經過3～5組不同的房客看過，才能順利招租，單客成功出租率僅20%，但你的房子因為租相佳，來看過的房客都愛不釋手，搶著跟你簽約，成功出租率拉高3倍以上；或是隔壁棟相同規模的套房僅能收租每月1萬元，但你的房客卻心甘情願每月多掏2,000元，拜託你租給他。
簡單說，就是你挑房客，而不是讓房客挑你的房子，你想要當哪一種房東？當然是後者！
如果你也有小套房要出租，請注意，你的身分可以是兼差的業餘房東，但經營管理一定要夠專業，否則，你怎麼能在愈來愈競爭的租屋市場中找到好客戶？
《Smart智富》月刊特別專訪4位租屋專家，以及2位室內設計師，請他們提供專業建議，讓你的啞巴兒子（房子）幫你賺進更多租金收益。
撇步1》營造「家」的感覺
房子雖小，設備要俱全
租套房的房客都只是暫棲，通常不想大費周章添購家具與電器設備，避免日後搬家時處理麻煩，因此，房東若能營造家的感覺，讓房客只需帶著一只皮箱就能搬進來，那麼這個套房就算成功了。
永勝資產管理公司總經理黃瑞嘉解釋：「簡單來說，就是麻雀雖小、五臟俱全，又有溫馨的感覺。」因此，該有的硬體配備如床架、彈簧床、書桌、椅子、沙發、衣櫃、電視櫃、電視（最好是液晶電視）、電磁爐、冷氣機、冰箱、洗衣機（最好洗烘脫合一）、鞋櫃、衛浴設備等缺一不可，軟設備如有線電視（第四台）、無線網路、窗簾、床單、獨立對講機等。
另外，如果為女性客群提供梳妝台、較大衣櫃、簡易流理台等，則更具加分效果，至於女性較關切的還有曬衣服，如果沒有公共地區可曬，無陽台的套房建議把窗戶外推，作凸窗，讓房客曬衣服。
撇步2》安全門禁系統不能省
多一分安心，付房租更甘願
所有在外租屋的人除了考量租金、生活機能，也很重視安全，特別是女性房客。因此，如果是新房子，樓下有管理員最好，如果沒有，就在大門處安裝密碼鎖或指紋辨識鎖，若是一層有很多戶套房，在入門處與走廊區最好安裝監視錄影機，隨時記錄進出份子。
007租屋達人國際地產投資管理公司總經理顏福榮，6年前首創以手機簡訊來傳輸進出密碼，大受房客好評，他表示，像這樣的安控裝置，依照功能複雜度，大約1～2萬多元就可以做到，卻能給房客很大的安全感，這對房東來說，是必要的投資。
撇步3》針對目標客戶設計風格
先設定客群，再決定裝潢方向
每間待租房子，就像便利店的一件商品，內涵固然重要，但外觀的包裝也很有重要影響力，經過包裝才能準確命中房客的心理需求。
以租屋市場主要客層來分析，主要可以分為粉領族、學生族、情侶檔，其次則是主管階級的商務族。
該如何提高套房的吸睛效果，最好針對自己想要出租的對象先做分析，例如，一般粉領族與情侶檔偏好浪漫的地中海風或峇里島風格，商務族則喜歡簡潔、具現代感的設計，過度繁複的裝潢反而不討好。
因此，在套房裝潢前，腦中要先想好，誰會想來租這間房子，最好先設定族群，再進一步裝潢，才能事半功倍。
撇步4》專業的「租」後服務
後續服務是讓房客續租的關鍵
套房出租最常見的困擾，就是房客周轉率高，經常換房客，造成管理上的成本，對於業餘房東來說，更是一件麻煩事；透過良好的租屋管理與服務，就能在租約到期後，吸引房客續租。
一般來說，房東在房子出租後，仍需做到以下的服務：
第一，專業的水電公司配合，快速解決租客燈泡壞了、水管不通等疑難雜症。
第二，公共領域例如客廳、走廊、陽台等，要定期清掃，可以是房東自己來，或是請清潔公司每週清理一次。
第三，若有房客出現音樂聲太大、朋友在房間內喧譁等擾鄰行為時，房東必須及時處理，甚至要求房客搬離，以免影響同層其他租戶的續租意願。
另外，為了維護所有房客的權益，同時也保護自己，房東甚至可以訂定「租客公約」，要求房客簽約時一併簽署，統一規範房客。
精挑優房客》粉領族和情侶檔最好租
創造好的房屋條件之後，接下來，你應該精挑房客，才能提高報酬率，並降低管理困擾。粉領族與情侶檔是房東最愛的兩種租客，學生與單身男性則是條件差一級的客戶。
學生族的好處是租金可以一次收半年，但壞處也不少，因為學生族較不會愛惜環境，物品損壞機率較高，更常有同學拜訪造成內部環境較髒亂。
單身男性更是麻煩多，手上曾有200多間套房出租的《房地產賺錢筆記》作者王派宏，以及顏福榮均強調：「絕不要租給單身男性。」
王派宏以自己與其他包租公朋友的經驗來分析：「10個單身男性裡面約有5個，半年後就出現繳不出房租的狀況，退租時還嫌東嫌西。」但若是粉領族或是情侶檔，上述狀況的發生比率大概只有1成，其他9成都會按照合約走，即使要提前退租，被房東扣了押金也不會囉唆。
經營商務族群的門檻較高，不見得適合業餘房東，王派宏就表示，雖然商務族群的租金收益高，但相對要求也很高，不僅裝潢，連屋內配備都要最好的，再加上這種族群人數少，房客退租後不見得可以順利銜接新租戶。
目前市場上有專門針對商務人士推出的商務套房，服務更專業，一般房東較難吃到這塊餅。
解救次等屋》4大狀況 小動作就能補強
萬一你的房子屋齡不新、地段不夠好，除了便宜出租外，難道別無他法？
以下針對4種常見狀況，分別剖析該如何為這些先天不良的套房補強加分，增加租相：
狀況1》屋齡較高的老套房
達人出招》發揮創意畫龍點睛
套房裡的家具還堪用，但是有點舊，如果你不想花錢升級家具與設備，就得發揮點創意。例如全新粉刷是必要的，再選擇一面牆貼上典雅壁紙，或是貼上大圖輸出、現代感的壁貼牆飾等，讓單調的牆壁活潑一點。
或者也可以用色彩取勝，單面牆塗上色彩強烈的油漆，或是在窗簾、床單上動些巧思，就能畫龍點睛。
狀況2》舊公寓沒電梯
達人出招》趁爬樓梯時攀談
為了不讓房客覺得「爬好多層樓梯真累」，創發資產管理首席顧問柯惇貿建議房東，可以從進門後爬到2樓或2樓半起開始攀談，問問對方的工作性質、家鄉在哪裡等話題，等簡短問題結束後，大概就可以爬到4樓或5樓了。最好避免從一進門就開始攀談，以免話題結束得太早，但卻尚未到達所在樓層，反而會造成反效果。
另外要提醒的是，這種屋齡老舊的老公寓，地板可能是磨石子地或是大型地磚，樣式老氣；絕享設計公司設計總監胡來順建議，可以在地磚上貼上「自黏式貼皮地板」，單坪成本僅需1,100元，但在視覺上卻能加分不少。
狀況3》頂樓加蓋，冬冷夏熱
達人出招》主動補貼夏季電費
租房子的人也很重視「第一眼印象」，如果第一印象感覺還不錯，價格也合理，承租意願就會提高。
大造空間創意工程有限公司設計總監譚博鴻建議，房東可以加強局部氣氛，例如幫忙加個床頭燈，或是夏天用冷色調、冬天用暖色調的床包或床單，來營造溫馨感，如果一進門就會看到床鋪，就在床鋪旁的天花板加上一個串珠門簾，在視覺上營造空間區隔。
另外，頂樓的房子夏天較熱，冷氣電費支出較高，房東可以主動表示夏天可以補貼部分電費，以增加承租意願。
狀況4》離捷運、公車站都很遠
達人出招》以設備升級取勝
如果地點不佳，除了套房空間要夠大能吸引租客外，把原有配備升級也是一個好方法。
尤其是女性房客重視的衛浴空間，最好把樣式老舊的馬桶、洗臉台，換成較具現代感的設備，可以加分不少，如果僅是這兩種設備，單價約1萬元出頭即可搞定。如果是浴廁大改造，全部翻新，1.5坪的空間大約需要5萬元的預算。
＊制約房客法寶：「租客公約」
1.晚上10點後，請勿大聲喧譁，聽音樂請降低音量，出入腳步請放輕。
2.房門外請勿放置私人物品（如鞋子、鞋櫃）占用走道，以免影響他人進出。
3.垃圾請勿丟擲窗外，請分類打包放置垃圾收置處。
4.若有朋友來訪，留到深夜或凌晨離開時，請友人放輕腳步聲，避免影響住戶睡眠。
5.公共空間請維持整潔清淨。
6.使用烘衣機，勿讓衣物滯留烘衣機內過久，應盡速取出，以維護其他房客的使用權益。
7.使用流理台、飲水機、拖把盆，請隨手清潔檯面，並維持地面乾淨。
8.違法情事，嚴格禁止。吸毒、轟趴、搖頭聚會、攜帶槍枝等違法行為，經發現屬實，將終止租賃合約。
9.房間內禁止使用瓦斯類產品，避免瓦斯外洩或氣爆，造成公共危險。
10.房間牆壁上禁止釘釘子，如需吊掛物品請使用無痕掛勾。
11.使用電熱產品，請注意用電安培數，以免跳電。
12.進出時，請留意大門是否關上，以確保環境安全。
目前市場上已出現專業的租屋管理服務，強調可以讓房東省卻直接面對房客的煩擾，房東只要等著收租金就好了。
黃瑞嘉與顏福榮強調，代管服務最大的好處在於房東不必擔心收不到房租，因為代管公司有一套專門的催款技巧，成功率約有95%，房東也不會有「收不到租金、設備被搬空、屋況被破壞」的風險。這種的代管服務的收費行情如下：
1. 順利出租的服務費：台北市是1年契約收0.5個月租金，2年契約收1個月租金，其他縣市就是1年契約收1個月租金做為手續費。
2.代管費：每個月租金的10%～15%。
＊房東要堅持的7件事
醜話說在前頭才能自保，避免日後糾紛難論斷。以下是幾位專家建議房東在簽約時，應堅持的事項：
1. 確認房客身分：簽約時，記得請房客出示身分證件核對身分，最好有雙證件影印存檔。
2. 避免代租：要求簽約人跟要住進來的房客為同一人。
3. 合約載明緊急聯絡人：還要留下聯絡方式，且最好是二等親以內的家屬，例如兄弟姊妹與父母親。
4. 「租一押二」：即租金1個月、押金2個月，簽約時要求繳足2個月押金，並在合約上載明，如果租約未到期就搬家，就要扣1個月押金。
5. 要求房客簽「租客公約」：明訂房客必須共同遵守的規定，才能維護彼此的權益。
6. 規範寵物飼養：可否養寵物，也要列入合約，如果同意房客飼養寵物，最好也載明可飼養的動物種類。
7. 維護房屋原貌：合約載明房客退租時，必須將房子回復原貌。
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