【經濟日報╱曾敬德】 我始終很納悶一個問題,究竟有沒有人知道國內的房屋交易量一個月究竟有多少戶?也許有人會問說:「政府不是每個月都公布建物買賣移轉統計,為什麼會不知道市場成交量呢?」 的確,買賣移轉數據是市場用來衡量房屋交易量的重要指標,但是很可惜,這項數據容易引起誤解;最大的問題在於買賣移轉棟數包含了預售交屋的移轉登記。簡單的說,兩年前買的預售屋,現在完工交屋時才會辦理移轉過戶,這樣的情況會出現什麼問題呢? 以近幾年推案頻頻的新莊為例,過去每個月的移轉量平均在600棟左右,6月份一舉破千達到1,026棟,比5月份大幅增加四成,同期新北市的移轉量則減少將近一成。我們可以據此判斷說「6月新北市房市降溫,新莊買氣逆勢暴增」嗎? 當然不能,因為6月份新莊有631棟的新房子完工辦理第一次登記,這些新房子隨後過戶給之前預售階段的買方,因此造成新莊區6月份移轉統計暴增,實際上這些交易是發生在一、兩年前,而不是現在。 另外一個問題,就是買賣移轉屬於落後指標。我們常常會看到月初媒體引用仲介業者的成交數據,跟一、兩天後官方公布的移轉數據不同調的情況。例如今年5月份多數業者的成交統計較4月份略為下滑,但是官方公布的5月份移轉卻比4月份增加一成五。到底誰對誰錯? 關鍵的差異在於業者是統計「成交簽約件數」,至於買賣移轉是以「完成過戶登記」為準。今天買賣雙方簽約成交之後,要完成用印、報稅、貸款等作業,代書才會將契約送到地政機關辦理登記過戶以及設定抵押權。一般說來從簽約到完成過戶登記,快則三周,通常則需要一個月或更長的時間。因此,我們可以說6月份完成買賣移轉登記的交易,多數可能在5月份簽約成交。所以6月份房屋移轉量的增加或減少,其實主要反映5月份買氣的好壞。 既然買賣移轉數量沒辦法真正代表當下的房屋交易量,那為什麼大部分的研究都採用這個數據,原因無他,因為找不到更好的指標。 我們看看鄰近的香港,當地的房地產交易統計做得相當完整。例如,每個月主管機關發布的物業市場統計資料,就分為私人住宅、寫字樓(辦公室)、零售業樓宇、分層工廠大廈等各類型的房屋交易件數及金額,另外也有租金、售價與指數行情等指標。透過這些統計數據,整個房地產市況的好壞變動一覽無遺。 例如今年2月底,香港加重房市管控措施推出加倍印花稅的政策,隨後3到5月住宅成交件數比去年同期減少56%,由此可以判斷政策對市場的影響程度。但是如果我們要計算台灣實施奢侈稅後對交易量的影響,僅能透過買賣移轉數據推估出「大約」的數字。試想一個連交易量都只能概估的市場,又如何能夠做出具有參考價值的分析研究。 所幸去年上路的實價登錄制度,讓「每個月有多少房屋交易量」這個困擾市場已久的懸案,終於獲得解決之道。我們期待主管機關,除了讓實價資料成為消費者評估行情的利器,也應該善用實價資料的統計,呈現房市交易的真實樣貌。日後整體房市的景氣好壞、區域的強弱、熱門產品的分布,就讓統計數字來說話;不必像以往僅能透過買賣移轉數據,做出模糊的判斷。 (作者是信義房屋不動產企研室專案經理)

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