Dec 20 Sun 2009

陳媽媽是個退休教師,自從銀行定存利率摔到2%以下後,最近2、3年都積極物色台北市內5樓以下、鄰近熱門學區的老公寓,一方面她想要等待都更改建機會,一方面又可以租給想要擠進明星學校的小家庭租客,在等待都更的漫長過程中,還是能坐收穩健的租金報酬。 

受到政府啟動都市更新的影響,具有改建誘因的中古屋,最近交易明顯轉趨熱絡。永慶房屋研展部協理黃增福指出,都更題材熱炒,民眾選購低價、具投資價值公寓的比率明顯增加,比較市中心區30年以上老公寓的成交占比,去年整年度的比率12%,今年上半年已經增加為20%,交易量明顯成長。尤其是土地持分較大、改建機率最高的4、5層公寓,更是自住、投資兩相宜,特別受到購屋者的青睞。 

地段仍是挑選鐵則 3個框框找出台北金雞母 

老公寓未來有都市更新題材的加持,房價可望因此翻兩番,但難道是所有的老公寓都能因此受惠?當然還是要看「location」(區位)。 

戴德梁行總經理顏炳立直言,建商和地主合建房子,大都採取五五對分的方式,換算一下建造成本,房屋售價在每坪30萬元以下者,建商沒有獲利空間,因此,建商首選的合建區域一定是改建前後價差較大的地區,其中又以台北市精華區最受建商青睞;台北縣售價較低的地區,合建機會較小。

台北市都更案件量與新舊屋價差

台北市都更案件量與新舊屋價差

那麼,在大台北房市,又該如何挑選黃金中古屋呢?顏炳立提出「框框投資」理論,這個「框框」從市中心精華區往外擴散,共分為以下3個: 

框框1》和平東路以北、基隆路以西、民權東路以南、新生南北高架橋以東 
以行政區來看,包含大安、中正、松山與中山區,在這個框框內的中古屋,價位在每坪40萬元以內者,都值得投資。如果標的是4、5層樓的中古公寓,那更是行家必選。 

框框2》士林、大直、內湖、南港 
如果在第1個框框裡找不到理想的房子,可以退一步往台北市中心外圍的士林、大直、內湖、南港等地找房子,如果能找到單坪30萬元以下的中古屋,就是合理的進場價位。

框框3》台北縣地區 
資金不足者,可再退而求其次,往第3個框框找房子,即台北縣地區,售價在25萬元以內者,購屋者可以考慮進場。 

顏炳立更進一步提出「當豪宅鄰居」的投資哲學。他認為,豪宅鄰近區域具比價效應,當中古屋改建為新成屋時,價位很容易跟隨豪宅的高水準看齊,不會差到哪裡去。進駐豪宅邊的黃金中古公寓,挑選原則同樣適用框框理論。 

都更題材持續發酵 大安區、中正區最夯 

黃增福以及住商不動產顧問游聖獻,則更看好框框理論中的中正區與大安區,這兩區是都市更新題材持續發酵下的最佳投資區域。 

黃增福說,大安區面對大安森林公園的信義路3段,就有興建中的豪宅個案「勤美璞真」,這個單價超過100萬元的豪宅,自然會是後面4、5層公寓群未來改建時的價格指標。游聖獻則表示,住在豪宅旁邊,至少可以享受治安較佳的好處,不只豪宅都僱用保全,尤其有名人居住的豪宅,警方可能會特別加強巡邏。 

「投資好的地段,景氣不好時,較有支撐力量。」游聖獻說。事實上,不少具都更題材的區域,已提前反映改建後的售價,例如中正區華山、華光兩社區改建案,都傳出有每坪90萬元以上的成交價。8月底信義路4段某都更熱門社區,也成交一戶公寓單坪價格高達105萬元,讓大部分購屋者追價無力。

黃增福建議,資金較不足的購屋者,可以往外圍挑房子,如果買不起中正、大安區,可以往大同、文山、松山、南港等有捷運經過的區域挑選,再其次則可往台北縣新莊、板橋、新店、三重、蘆洲等有捷運通車利多的區域找房子。尤其是有改建題材的新店裕隆城等地。 

游聖獻則提醒,購買中古公寓,除了要注意屋況以及鄰近有無豪宅外,還要留意學區、公園、市場、捷運等交通及生活便利性。畢竟等待都更的時間成本,短則5年,長則10年以上。如要邊自住,邊等都更機會,這些均應列入考量。 

另外,如果真的是要選擇中古屋入手,需要有整理翻修的心理準備,尤其是水電等管線一定要更新。如果有壁癌,要研判改善的可能,要是情況太糟,得花很多錢才能改善,除非特別喜歡,否則應該考慮放棄,另尋目標。 

中南部挑中古屋 先從熱鬧商圈下手 

都更題材的挑屋思維是否同樣適用於中南部?黃增福表示,中南部民眾喜歡住透天厝,分層出售的公寓數量較少,因此想要投資中南部的房地產,以直接投資土地或是購買透天厝再等改建機會較為適合。如果想要期待中南部的中古屋有翻身機會,群義房屋五期重劃區協理張國峰,與東森房屋高雄區會長吳國隆,則建議掌握以下兩個原則: 

原則1》選擇熱鬧商圈周邊的透天厝或店面 
以台中為例,逢甲商圈、一中商圈、東海商圈均可以考慮;高雄則是南高雄的三多商圈、新崛江商圈(捷運中央公園站附近)與北高雄的漢神巨蛋商圈為主。 

原則2》縣市交界處可提前卡位 
台中與高雄均有縣市合併升格的題材,位在台中縣市交界處的中科商圈或是高雄縣市交界的澄清湖特區,屬於中古的透天厝或商圈店面亦可以納入考慮。

※投資老公寓必備的6大鍍金條件 
1.土地持分最大的3、4樓公寓最優。尤其是雙併3、4樓公寓,全棟總只有6戶~8戶,談合建較無歧見。但土地持分大,未來出售時土地增值稅負也會較高。 
2.屋齡30年以上最佳,不僅公設比低,通常陽台等還未計入權狀坪數。屋齡40年以上,還具有房屋已折舊完畢,不必繳房屋稅的優點。 
3.面臨大馬路或位於8米以上巷道,最具改建優勢,改建後分回的坪數較大。 
4.鄰近皆是5樓以下老公寓,建商整合改建意願最高。 
5.鄰近若有豪宅更佳,改建後具有追價效果。 
6.隔鄰有公有土地預備釋出或計畫都更,整合改建機率最大。

達人教戰 靠老房子致富

中古屋的供給量甚大,但如何在沙中淘金,是想投資中古屋者必修的功課。《Smart智富》月刊專訪兩位分別主攻北台灣與高雄的專業房地產投資人,他們均鎖定中古屋為主要投資標的,常常可以達到3成以上的獲利。 

把麻煩變成賺錢機會 

第一位達人,石自立。他的投資範圍較廣,大台北各區都可以見到他的投資蹤跡。他說,以101大樓為中心點向外畫一個圓圈,20分鐘車程內的地區,都值得投資。 

他曾經把別人眼中的爛房子,變成賺錢金雞母,那是一間位於T字路口的1樓狹長形「路沖」住家,不過,他到現場觀察後卻視為利基,以低於市價2成的價格買下後,把原位於T字路口的出口封起來,牆面改租給廣告商登廣告,主要出口則移至面臨巷子這一面,面寬更由原來T字路口的4米5,擴大至巷子的18米,房子的定位也從原來不好用的住家,轉為文武市皆宜的店面。 

石自立的哲學是,別人「嫌麻煩」的房子,只要懂得如何化解,就是很好的賺錢機會。

 

小檔案_石自立 隱藏 ]
出生:1952年 
學歷: 世界新聞專科學校 
經歷:福特汽車行銷經理 
現 職:房地產專業投資人 
房地產投資資歷:30年 
投資心法:流通性為先決條件


心法1》危機入市,降低購入成本 
和投資股市一樣,盡量選在價位低時進場,也是石自立與張美美兩人奉為圭臬的投資準則。張美美專門挑急需現金、忍痛出售的屋主,並設定成交價為市價8折以下,她與各家房仲業者均保持密切聯繫,只要有這樣的屋主委賣,她就和房仲聯袂上門拜訪,拿出一疊現金來「表示誠意」,成交率不低。 

心法2》考量「轉手容易度」,有空間才考慮承接 
不管是自助或是投資二手屋,買房子之前一定要先評估這個房子未來「好不好賣」,是否容易脫手。如果能稍微改造一下,就可以賣得好價錢,兩位達人就會出手。石自立舉20多年前投資的台北市內湖區金龍路某公寓為例,位於2樓的這間房子,不只鄰馬路、頗為嘈雜,而且窗外剛好是台電變電箱,即使售價比行情便宜2成仍乏人問津,主因就是這個變電箱。 

不過,石自立覺得有改造的機會,以總價250萬元買下後,向台電申請遷移變電箱,並把臨馬路的窗子改為可以隔絕噪音的氣密窗。美化房子賣相,7個月後以總價320萬元出售,獲利28%。 

除了單價較高的透天厝外,如果是單層的房子,張美美就鎖定在300萬~400萬元的3房產品,因為高雄有許多勞工階級,如果單價超過500萬元,可負擔房價的族群就會更少,轉手機率降低許多。 

心法3》避開投資客多的區域,或者找出市場區隔 
同一塊餅,如果有多人搶食,自然會稀釋獲利。石自立會避開投資客很多的社區,因為投資客一多,空屋率較高,對租金與房價都有減分效果。 

張美美則是反其道而行,當周遭的透天厝1樓招租店面,2樓以上招租家庭客群時,她便把房子改裝成套房分租,不僅拉高租金收益,反而還能吸引不少尋求租金報酬的買家上門。 

石自立也建議,如果資金不足以同時擁有2戶房子,可以採取換屋理財的方式,由小公寓換成大公寓,同樣可以享受公寓未來改建的好處,又不會因為資金太拮据,有一段時間要犧牲生活品質。 

不過,投資人進場之前,仍要多向附近仲介公司詢問市況,以免誤判情勢。例如一度被包租公、包租婆視為最優出租區的台大商圈,後來在台大以BOT方式大量興建宿舍後,租金水準及出租率皆一落千丈,投資報酬率跌到2%,跟房貸借款成本差不多,根本沒有賺頭。

※貸款買老屋,要注意2件事 
1.貸款人的年紀不能太大: 
銀行貸款成數,是依照貸款人的年齡加上屋齡來評估。各銀行對老公寓貸款皆設有條件,例如房貸戶若想申請貸款年限30年,必須符合以下條件: 
◎貸款者年齡+房貸年期30年<75 
◎屋齡+房貸年期<50 

2.房屋構造有不同的耐用年限: 
例如RC(鋼筋混凝土)構造,耐用年限是55年,若借款年限要申貸30年,購屋人必須選擇屋齡25年的華廈產品,才能過關。

獨家公開全台中古屋優選區域

 

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