【文/倪子仁‧何世昌】不景氣可以買房置產?進場與不進場,該從哪個地區進場,當然有點難度。然而,只要掌握訣竅,看準標的,誰說不景氣下沒有贏家呢? 

房市景氣不佳,房地產滯銷,庫存增加,對投資者有時反而是正面多過負面,此話該怎麼解讀?專家的看法是,不景氣時,市場上可供選擇的物件增加,議價空間相對提高,消費者容易取得一增值性高的房子,再加上貸款利率仍低,從長遠的角度來看,投資房地產獲利,絕對是值得期待的。 

『給我黃金地段,其餘免談』,應是多數房產投資者的操作原則。然而除了好地段的房子外,難道就沒有其他的投資方向?當然不是,Location當然重要,但還有哪些參考的標準呢?本文採訪了四位地產投資達人,看他們在房市不景氣中,提出了哪些建言,讓您在不景氣中投資房市還能給自己按個『讚』。 

長虹建設總經理李耀中表示,在經濟不景氣的年代,如何選擇保值、抗跌甚至增值的房地產產品,他建議民眾可依循幾個經驗法則,從中找尋超值的房市產品。

跟著重大公共工程走 房產投資術

選市中心擁商圈區塊

李曜中認為,選擇好地段絕對是抗跌鐵則,所謂的精華地段有幾個衡量指標,以商業區為例,人潮夠多、捷運通車方便、商圈是否帶來集市效應,都是好地段的重要關鍵,例如北市忠孝東路商圈、信義商圈,就是屬於這一類型的優質地段。 

李耀中認為,近幾年來,只要跟著捷運走就不難發現,沿線房價幾乎成倍數成長,相關重大交通建設議題,更也成為房地產銷售熱門話題。舉例來說,高鐵青埔站區拜機場捷運線動工之賜,吸納效果反而比高鐵本身更具優勢,不難想見其中捷運帶來的人潮商機。 

新北市不動產代銷公會龔金龍理事長說,買屋最重要的就是選對時機下手,因此一定要謹記『危機入市』,在市道不好的時候進場,這樣獲利才會最高。這個原則是所有投資人都很清楚的道理,但龔金龍也不忘提醒大家,『危機入市』的前提是,必須擁有充足的資金,這樣才能撐得久,資金不足的人一旦被套牢,很可能慘遭「斷頭」,反而無法獲利。 

龔金龍理事長表示,不論景氣不景氣,投資房地產、選對好標的,就是財富累積成功致富的首要條件。買屋第一要件首重地段,就區段而言,不景氣時應該優先選擇市中心的標的,以台北市而言,北市市中心的信義區、大安區、松山區與中正區,新北市的新店、永和、新莊、板橋等區,因為增值性高,抗跌性也高,應該優先選則這些地區。 

龔金龍引用住展雜誌發佈的統計說,台北市預售屋的平均房價,二○一二年第三季來到七十六萬元一坪新高點,信義區房價更是飆上一百三十二.五萬元,台北市漲幅(第一季至第三季)的前三名,分別是松山區的二十三.四%、信義區的十四.七%及中正區的六.八%。三區皆屬台北市市中心的第一環,房價展現著強勁上漲表現,突顯出市中心區房價強的上漲力道,所以,他認為,在市中心區的A級地段,挑選A級產品,未來增值空間肯定表現較佳。

 

跟著重大公共工程走 房產投資術李耀中 長虹建設總經理:選擇好地段絕對是抗跌鐵則。

台中優先選西區

惠宇建設總經理莊季雄表示,台中市市中心以西區的條件最優,西區涵蓋了國美館與科博館兩大藝文特區,加上SOGO商圈的加持,一直是台中市除了七期新市政中心外,有錢人聚集最多的區塊。 

莊季雄說,西區的學區優、購物商圈多、綠地空間多、五星級飯店多,要買增值的房子非西區莫屬。但莊季雄表示,隨著西區居住環境的飽和,加上豪宅林立的七期新市政中心市政建設的急起直至追,七期已有超越西區的態勢,另外由於七期房價急漲,也使得八期房市開始活絡,不少建商也轉移陣地,到八期開發土地,最被看好的路段,則是文心南五路、南六路等、面對豐富、豐樂及南苑等三大公園周邊。 

三禾廣告總經理黃永清說,高雄房市的發展,與城市核心的轉移息息相關,而所謂的核心,也就是人口、消費力的聚集地:商圈。黃永清解釋,南高雄是最早開發的區塊,過去高雄最熱鬧的商圈,是從高雄火車站為中心,再沿著中山路分佈,往南有五福路的大統百貨、新崛江商圈,再往南則有三多商圈,商圈內人聲鼎沸,房地產行情也因而受惠,尤其是店面更是值錢。

 

跟著重大公共工程走 房產投資術龔金龍 新北市不動產代銷公會理事長:新北市在捷運三環三線的架構下,房價的增值潛力雄厚。

核心轉移北高雄

然時移世易,高雄城市核心已轉移到北高雄;新興的巨蛋商圈,結合明誠、裕誠、瑞豐等商圈,南面銜接農十六、美術館特區,北面承載著崇德商圈、生態公園與三鐵共構的左營站,是發展潛力較強的區塊。大致而言,就是捷運凹子底站到左營站(R13至R16)中間的區塊。 

李耀中總經理表示,不景氣購屋置產,當然選擇有重大交通建設、有重大公共工程投資的區域買房置產。李耀中說,雙北市在捷運線密集的串連下,交通建設的便利性全國第一,他認為,除了台北市外,新北市的林口、淡水、汐止、新莊、三重及桃園航空城所涵蓋的區域,因為有重大交通建設及公共工程的投資,自然是現階段可以進場投資置產的好所在。 

李耀中說,以新北市林口為例,林口有機場捷運線、國際航空城、林口產業專區及全國最大的購物中心等利支撐 ,要在全國找到這種立地條件佳,未來生活機能強,房價又具高增值潛力的地區,林口絕對是其中之一。另外,李總還看好新莊副都心、淡海新市鎮及大汐止計劃的汐止等地區的房市發展。

跟著公共建設走

龔金龍理事長表示,新北市在捷運三環三線的架構下,房價的增值潛力雄厚。他從都市計劃的角度評估,中和秀朗橋北側、三重二重疏洪道兩側、台北港特定區的淡水及八里、新莊北側知識產業園區、新店中央新村北側及淡海新市鎮、五股洲子洋重劃區等新開發區,在交通建設到位,及公共工程陸續發包完工下,是不景氣下購屋置產的新方向。 

台北市信義計劃區成功案例讓全台掀起重劃區房地產行情,如:北市大直重劃區、新北市新板特區、三峽北大重劃區、台中七期、高雄農十六等區,重劃區也是增值優勢之一。但龔金龍強調,政策執行風險及重劃區發展時間長,最好是道路開闢、公共交通、公共建物興建後,會較為妥適。

 

跟著重大公共工程走 房產投資術莊季雄 惠宇建設總經理:國內游資有明顯轉進至台中市的趨勢。

選國美館及七期

惠宇莊季雄表示,新竹市及竹北市鄰近生活區塊,提供完整就業環境。新竹科學園區有科技新貴強大購買力支撐,不論竹北、六家甚至湖口、新豐地區,房市發展都呈熱絡走勢,連桃園華亞科學園區周邊房地產也炒得如火如荼,重點就在於這區塊的上班族,會就近選擇房市產品,也成為購屋相當重要的參考指標。 

莊季雄再以台中市的發展遠景指出,國內游資有明顯轉進至台中市的趨勢。台中市及台北地區豪宅客的不二選擇只會選擇兩大區塊,其一就是新市政中心的七期,另外一區就是國美館特區。七期是新市政中心所在地,都市設計法令完備,建案審核過程相當嚴謹,其超優品質與規劃,讓台北市不少個案望其項背。近期,七期土地行情狂飆至每坪二百萬元以上,從土地、營建成本推算,未來售價上看每坪七○至八○萬元,他強調,買房置產跟著政府公共建設的腳步走就對啦! 

黃永清認為,由於巨蛋商圈發展迅速,就連業界也十分看好,所以據黃永清估計,光是左營區動工興建中的大樓建案,大大小小不下三十個,因此未來供給量將是投資者須面對較大的問題。 

至於位在港埠沿岸,現在炒得火熱的「亞洲新灣區」,是否也是值得投資的區域呢?黃永清認為,重大公共建設從規劃到落實往往需要一段時間才會出現效益,而投資人在下手前,就必須衡量政府效率;即使工程如期達陣,其帶來的效益夠不夠大,能否改善區域質感,將是投資人要先研究的課題。 

黃永清強調,就長線而言,高雄房市仍具發展潛力。然而,投資人現在進場買房,仍得挑選品牌好(中古屋市場價格好)、規劃優良(如第一排)、捷運週邊(走路五至十分鐘)的特殊產品,這類產品潛值、保值性強,獲利的機會將會更高。

 

跟著重大公共工程走 房產投資術黃永清 三禾廣告總經理:就長線而言,高雄房市深具發展潛力。

財團動態為指標

李耀中指出,最近財團型壽險及金控公司的購地動態,也可以看出一些蛛絲馬跡。他說,國泰人壽今年以來,以四十四億元標下太子汽車土城廠房,及投資二百億元打造高鐵桃園青埔站「桃園高鐵產專區」購物城,顯示新北市土城及桃園青埔地區的房市後市看俏,否則財團不會傻傻地砸大錢去開發這些地塊。 

龔金龍理事長也說,財團級購地者當然對房市具有指標性的意義。龔金龍認為,近年壽險業者大舉進軍商用不動產及土地標售,除了雙北市熱絡外,台中市及高雄市的土地標售也是頻創新高價,這種市況顯示,中南部的市場將出現強勁的補漲力道。 

莊季雄總經理則認為,國泰建設今年在台中與高雄的建案賣得嚇嚇叫,其母公司國壽更大舉掠地,讓他警覺到房市欲小不易,台中好區段的土地,現在漫天喊價,連北部建商都大舉入侵台中房市,令他一則喜一則憂,喜於台中房市看好者眾多,房市後市可期,憂則在於土地交易過份熱絡,土地已快買不下手了。

掌握四大原則

回顧近年台灣的房市可發現,不論房市景氣好壞,惟有好的房屋標的才能保值抗跌。符合保值條件的房屋,無論是哪種產品都能保值並增值;若不符合保值條件的房子,任何房屋的價格都會下跌! 

到底不景氣該如何前進房市,才能立於不敗之地?答案從上面三位專家的說法與建議可看出,選市中心的建案為標的,跟著重大交通建設及公共工程的計劃走,再加上多觀察大財團的購地及投資動作,這樣應該就可十拿九穩地勝卷在握了。

本文摘自11月5日出刊之《住展雜誌》373期專題報導,同期內容除本文外,並有「談不動產稅制改革」、「景氣差還該買房?」、「縮小貧富差距的真方法」、「台灣房市將往哪走?」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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