【文／倪子仁‧何世昌】不景氣可以買房置產？進場與不進場，該從哪個地區進場，當然有點難度。然而，只要掌握訣竅，看準標的，誰說不景氣下沒有贏家呢？
房市景氣不佳，房地產滯銷，庫存增加，對投資者有時反而是正面多過負面，此話該怎麼解讀？專家的看法是，不景氣時，市場上可供選擇的物件增加，議價空間相對提高，消費者容易取得一增值性高的房子，再加上貸款利率仍低，從長遠的角度來看，投資房地產獲利，絕對是值得期待的。
『給我黃金地段，其餘免談』，應是多數房產投資者的操作原則。然而除了好地段的房子外，難道就沒有其他的投資方向？當然不是，Location當然重要，但還有哪些參考的標準呢？本文採訪了四位地產投資達人，看他們在房市不景氣中，提出了哪些建言，讓您在不景氣中投資房市還能給自己按個『讚』。
長虹建設總經理李耀中表示，在經濟不景氣的年代，如何選擇保值、抗跌甚至增值的房地產產品，他建議民眾可依循幾個經驗法則，從中找尋超值的房市產品。
選市中心擁商圈區塊
李曜中認為，選擇好地段絕對是抗跌鐵則，所謂的精華地段有幾個衡量指標，以商業區為例，人潮夠多、捷運通車方便、商圈是否帶來集市效應，都是好地段的重要關鍵，例如北市忠孝東路商圈、信義商圈，就是屬於這一類型的優質地段。
李耀中認為，近幾年來，只要跟著捷運走就不難發現，沿線房價幾乎成倍數成長，相關重大交通建設議題，更也成為房地產銷售熱門話題。舉例來說，高鐵青埔站區拜機場捷運線動工之賜，吸納效果反而比高鐵本身更具優勢，不難想見其中捷運帶來的人潮商機。
新北市不動產代銷公會龔金龍理事長說，買屋最重要的就是選對時機下手，因此一定要謹記『危機入市』，在市道不好的時候進場，這樣獲利才會最高。這個原則是所有投資人都很清楚的道理，但龔金龍也不忘提醒大家，『危機入市』的前提是，必須擁有充足的資金，這樣才能撐得久，資金不足的人一旦被套牢，很可能慘遭「斷頭」，反而無法獲利。
龔金龍理事長表示，不論景氣不景氣，投資房地產、選對好標的，就是財富累積成功致富的首要條件。買屋第一要件首重地段，就區段而言，不景氣時應該優先選擇市中心的標的，以台北市而言，北市市中心的信義區、大安區、松山區與中正區，新北市的新店、永和、新莊、板橋等區，因為增值性高，抗跌性也高，應該優先選則這些地區。
龔金龍引用住展雜誌發佈的統計說，台北市預售屋的平均房價，二○一二年第三季來到七十六萬元一坪新高點，信義區房價更是飆上一百三十二．五萬元，台北市漲幅(第一季至第三季)的前三名，分別是松山區的二十三．四％、信義區的十四．七％及中正區的六．八％。三區皆屬台北市市中心的第一環，房價展現著強勁上漲表現，突顯出市中心區房價強的上漲力道，所以，他認為，在市中心區的A級地段，挑選A級產品，未來增值空間肯定表現較佳。
李耀中 長虹建設總經理：選擇好地段絕對是抗跌鐵則。
台中優先選西區
惠宇建設總經理莊季雄表示，台中市市中心以西區的條件最優，西區涵蓋了國美館與科博館兩大藝文特區，加上SOGO商圈的加持，一直是台中市除了七期新市政中心外，有錢人聚集最多的區塊。
莊季雄說，西區的學區優、購物商圈多、綠地空間多、五星級飯店多，要買增值的房子非西區莫屬。但莊季雄表示，隨著西區居住環境的飽和，加上豪宅林立的七期新市政中心市政建設的急起直至追，七期已有超越西區的態勢，另外由於七期房價急漲，也使得八期房市開始活絡，不少建商也轉移陣地，到八期開發土地，最被看好的路段，則是文心南五路、南六路等、面對豐富、豐樂及南苑等三大公園周邊。
三禾廣告總經理黃永清說，高雄房市的發展，與城市核心的轉移息息相關，而所謂的核心，也就是人口、消費力的聚集地：商圈。黃永清解釋，南高雄是最早開發的區塊，過去高雄最熱鬧的商圈，是從高雄火車站為中心，再沿著中山路分佈，往南有五福路的大統百貨、新崛江商圈，再往南則有三多商圈，商圈內人聲鼎沸，房地產行情也因而受惠，尤其是店面更是值錢。
龔金龍 新北市不動產代銷公會理事長：新北市在捷運三環三線的架構下，房價的增值潛力雄厚。
核心轉移北高雄
然時移世易，高雄城市核心已轉移到北高雄；新興的巨蛋商圈，結合明誠、裕誠、瑞豐等商圈，南面銜接農十六、美術館特區，北面承載著崇德商圈、生態公園與三鐵共構的左營站，是發展潛力較強的區塊。大致而言，就是捷運凹子底站到左營站（R13至R16）中間的區塊。
李耀中總經理表示，不景氣購屋置產，當然選擇有重大交通建設、有重大公共工程投資的區域買房置產。李耀中說，雙北市在捷運線密集的串連下，交通建設的便利性全國第一，他認為，除了台北市外，新北市的林口、淡水、汐止、新莊、三重及桃園航空城所涵蓋的區域，因為有重大交通建設及公共工程的投資，自然是現階段可以進場投資置產的好所在。
李耀中說，以新北市林口為例，林口有機場捷運線、國際航空城、林口產業專區及全國最大的購物中心等利支撐 ，要在全國找到這種立地條件佳，未來生活機能強，房價又具高增值潛力的地區，林口絕對是其中之一。另外，李總還看好新莊副都心、淡海新市鎮及大汐止計劃的汐止等地區的房市發展。
跟著公共建設走
龔金龍理事長表示，新北市在捷運三環三線的架構下，房價的增值潛力雄厚。他從都市計劃的角度評估，中和秀朗橋北側、三重二重疏洪道兩側、台北港特定區的淡水及八里、新莊北側知識產業園區、新店中央新村北側及淡海新市鎮、五股洲子洋重劃區等新開發區，在交通建設到位，及公共工程陸續發包完工下，是不景氣下購屋置產的新方向。
台北市信義計劃區成功案例讓全台掀起重劃區房地產行情，如：北市大直重劃區、新北市新板特區、三峽北大重劃區、台中七期、高雄農十六等區，重劃區也是增值優勢之一。但龔金龍強調，政策執行風險及重劃區發展時間長，最好是道路開闢、公共交通、公共建物興建後，會較為妥適。
莊季雄 惠宇建設總經理：國內游資有明顯轉進至台中市的趨勢。
選國美館及七期
惠宇莊季雄表示，新竹市及竹北市鄰近生活區塊，提供完整就業環境。新竹科學園區有科技新貴強大購買力支撐，不論竹北、六家甚至湖口、新豐地區，房市發展都呈熱絡走勢，連桃園華亞科學園區周邊房地產也炒得如火如荼，重點就在於這區塊的上班族，會就近選擇房市產品，也成為購屋相當重要的參考指標。
莊季雄再以台中市的發展遠景指出，國內游資有明顯轉進至台中市的趨勢。台中市及台北地區豪宅客的不二選擇只會選擇兩大區塊，其一就是新市政中心的七期，另外一區就是國美館特區。七期是新市政中心所在地，都市設計法令完備，建案審核過程相當嚴謹，其超優品質與規劃，讓台北市不少個案望其項背。近期，七期土地行情狂飆至每坪二百萬元以上，從土地、營建成本推算，未來售價上看每坪七○至八○萬元，他強調，買房置產跟著政府公共建設的腳步走就對啦！
黃永清認為，由於巨蛋商圈發展迅速，就連業界也十分看好，所以據黃永清估計，光是左營區動工興建中的大樓建案，大大小小不下三十個，因此未來供給量將是投資者須面對較大的問題。
至於位在港埠沿岸，現在炒得火熱的「亞洲新灣區」，是否也是值得投資的區域呢？黃永清認為，重大公共建設從規劃到落實往往需要一段時間才會出現效益，而投資人在下手前，就必須衡量政府效率；即使工程如期達陣，其帶來的效益夠不夠大，能否改善區域質感，將是投資人要先研究的課題。
黃永清強調，就長線而言，高雄房市仍具發展潛力。然而，投資人現在進場買房，仍得挑選品牌好（中古屋市場價格好）、規劃優良（如第一排）、捷運週邊（走路五至十分鐘）的特殊產品，這類產品潛值、保值性強，獲利的機會將會更高。
黃永清 三禾廣告總經理：就長線而言，高雄房市深具發展潛力。
財團動態為指標
李耀中指出，最近財團型壽險及金控公司的購地動態，也可以看出一些蛛絲馬跡。他說，國泰人壽今年以來，以四十四億元標下太子汽車土城廠房，及投資二百億元打造高鐵桃園青埔站「桃園高鐵產專區」購物城，顯示新北市土城及桃園青埔地區的房市後市看俏，否則財團不會傻傻地砸大錢去開發這些地塊。
龔金龍理事長也說，財團級購地者當然對房市具有指標性的意義。龔金龍認為，近年壽險業者大舉進軍商用不動產及土地標售，除了雙北市熱絡外，台中市及高雄市的土地標售也是頻創新高價，這種市況顯示，中南部的市場將出現強勁的補漲力道。
莊季雄總經理則認為，國泰建設今年在台中與高雄的建案賣得嚇嚇叫，其母公司國壽更大舉掠地，讓他警覺到房市欲小不易，台中好區段的土地，現在漫天喊價，連北部建商都大舉入侵台中房市，令他一則喜一則憂，喜於台中房市看好者眾多，房市後市可期，憂則在於土地交易過份熱絡，土地已快買不下手了。
掌握四大原則
回顧近年台灣的房市可發現，不論房市景氣好壞，惟有好的房屋標的才能保值抗跌。符合保值條件的房屋，無論是哪種產品都能保值並增值；若不符合保值條件的房子，任何房屋的價格都會下跌！
到底不景氣該如何前進房市，才能立於不敗之地？答案從上面三位專家的說法與建議可看出，選市中心的建案為標的，跟著重大交通建設及公共工程的計劃走，再加上多觀察大財團的購地及投資動作，這樣應該就可十拿九穩地勝卷在握了。
本文摘自11月5日出刊之《住展雜誌》373期專題報導，同期內容除本文外，並有「談不動產稅制改革」、「景氣差還該買房？」、「縮小貧富差距的真方法」、「台灣房市將往哪走？」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
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