Dec 19 Sat 2009 

24位投資客的賺錢告白

據調查,全球富豪投資房地產比重已從過去的16%升至24%,而網友票選,房地產也是各行各業中,暴利指數最高的行業。靠房子真的可以變成有錢人!其實投資房地產和股票一樣,求的不外是,低點買進、長期生財和高點賣出的技巧,只不過,道理人人都懂,巧妙卻各有不同。

《今周刊》採訪24位靠房產致富的達人,逐一告白他們的賺錢心法,從買房、養房到賣房,整理出贏在房地產的不傳之祕,不論是投資、首購或是換屋,學習高手的方法,讓你無論在景氣或不景氣都能成為贏家。 


一間房子,能衍生出多少價值?買賣賺價差、增值利益、租金收益、合法節稅、抵押貸款等,一間房子能創造的價值,遠遠超過想像,比任何投資工具都要讚!這是包租公、包租婆俱樂部在日前舉辦的房地產投資講座中闡述的內容,只要能透過聰明的方法買房子,你我都有機會變成有錢人。 

達人致富》聰明買房,靠房子變有錢人/地產投資客累積億萬身價的祕密
在SARS(嚴重急性呼吸道症候群)之前,顏福榮只是一位在台北東區擺地攤的窮小子;七年後,他成了管理近三百間出租套房的租屋達人,近期還出版了第二本書《觀念決定一生的財富》,分享他的成功經驗。七月底,人稱「豬肉王子」的高溢男,剛賣掉一間店面,獲利兩千萬元,賺進人生中最大的一筆投資收益;現在他準備買一間總價一億元的店面,還積極進軍都更市場,兩位四十歲左右的人,都在房地產市場找到發達致富的機會。

一九七六年,蔡京蓉用五萬元起家,買了生平第一間房子,三十年後,當初的五萬元已經滾成一億元財富,讓她過著半退休的悠閒生活。他們的共通點都是在股票市場賠過大錢,體悟到只有房子是一生最忠實的朋友,因而用心投資房地產,也獲得豐厚的回報。

地產投資最能抵擋金融風暴肆虐

經過這波金融海嘯洗禮,證明房地產最能抵擋金融風暴的無情肆虐。房地產投資界一哥黃文雄,雖然在金融風暴中也損失不貲,但他仍認為相較於股票、黃金、古董等生財管道,最具有保值功能的仍以不動產為最佳選擇,堅信投資不動產是一項具有挑戰性的美好事業。

買房真的可以變有錢人,顏福榮絕對是經典案例。五十五年次的他,一直到三十幾歲都還在擺地攤,過著躲警察、辛苦營生的日子。顏福榮回憶,有一天他看到電視新聞訪問一位大陸人士,這人在短短幾年間,靠房地產賺了人民幣十幾億元。記者問這位地產新貴有啥專長?有何祕訣可以在短時間內賺到這麼多錢,結果他回答:「我沒啥專長,就是觀念要好!」一語驚醒夢中人,從此改變了顏福榮的人生。

下定決心做房地產,他到中信房屋上班,底薪兩萬元,但一個月後卻沒有領到薪水,老闆告訴他,沒有簽到六位客戶的專任委託銷售契約,就沒有薪水領,顏福榮只好再回去擺地攤。之後他又到一家專做法拍屋的公司上班,底薪同樣是兩萬元,他每天上街發DM、塞信箱、夾雨刷、貼柱子,但一個月過去,業績掛蛋,還是沒領到薪水,只好又回去擺地攤。

之後顏福榮一度轉賣當時最流行的紋身貼紙,甚至做起紋身貼紙的批發大盤,也因此賺了不少錢。不過對房地產不死心的他,決定再給自己一次機會,又到另一家法拍屋公司上班。這次他有備而來、準備了六個月的「糧草」,打定主意就算沒有薪水也要堅持下去,至少要把功夫學會;終於在第五個月成交第一筆生意,幫客戶代標了一間房子。

繳了不少學費後,顏福榮決定自己創業,在基隆開了一家公司做法拍代標生意。之後轉進台北,發現投資機會很多,決定不做代標業務,自己下海做投資客。在摸索一段時間之後,他決定專注在出租套房市場,當起專業的包租公。歷經三次挫敗,終於找到成功之路,成為台北躥起最快、經營最成功的租屋達人。

顏福榮認為最大的差異「是觀念改變了」;不過如果只有觀念,沒有方法,還是無法成功。他的成功心法可以分為幾個步驟,首先從選擇標的開始。他強調,「價格便宜,是租金收益的最大關鍵」,所以他專找「爛房子」,即使是漏水、壁癌都無所謂,甚至買下六、七年都賣不掉的問題屋。

低價買進後,第二步就是進行大改造,顏福榮和從事設計裝潢的弟弟合作,將房子隔成一間間的小套房,並進行精緻裝修。他自信地表示,他的套房稱得上是VIP套房,燈光美、氣氛佳,不會輸給一般飯店。不過顏福榮的套房價格也比同地區的套房貴一些,旗下兩百多間套房,平均月租金在一萬元左右,每月收入相當可觀。

顏福榮 用科技管理出租套房

第三步則是招租訣竅。他嚴選房客,高達九成都是女性上班族;另外還有一堆規矩,包括養寵物、嚼檳榔、有刺青、講粗話的統統不租,避開遇到「奧客」的麻煩。最後、也是最重要的步驟,就是他自己研發出來的科技化管理。為了節省人工成本與管理方便,他找廠商合作,研發出透過電話、電腦遠端遙控的系統,讓他不須出門就可以帶人看屋,房客忘了帶鑰匙,他也可以透過手機、電腦幫忙開門。

至於房客部分,一開始他利用悠遊卡內設密碼,悠遊卡就等於房客的鑰匙;現在他更進一步,將新管理的套房都改用更先進的指紋鎖。而他這套科技化的效率管理模式,甚至吸引投資客大戶黃永義的高度興趣,特地向他請教其中祕訣。

下一步,顏福榮野心更大,想要擴大規模、成為專業的物業管理公司,幫有心投資收益型產品的大戶、法人、建商們經營管理,讓想收租金卻怕麻煩的投資者,可以輕鬆賺取合理報酬。他還特地籌設了包租公包租婆俱樂部,藉此培養客戶並宣揚他的理念。

今年密集在台北市開了兩家「小蒙牛」頂級麻辣養生鍋,在火鍋餐飲界颳起旋風的老闆高溢男,因為接手家族在環南市場的肉品批發生意,被稱為「豬肉王子」。

高溢男 靠店面、都更賺大錢

雖然肉品生意獲利非常穩定,小蒙牛開張以來也總是高朋滿座,但真正讓他賺到大筆財富的,卻是房地產投資。七月底,他剛賣掉北市承德路的一間店面,這間店面在兩年前以四千多萬元買進,這次賣了六千多萬元,獲利約兩千萬元,讓他賺進生平最大一筆財富。

自認是「天生生意仔」的高溢男,高中就開始做起呼叫器、大哥大等生意,獲利都很可觀。此外,他也躬逢台股成為全民運動的狂飆年代,十八、九歲就開始進場買賣股票。退伍之後,高溢男陸續投資過喬登美語、帝國唱片行,還到中國開過咖啡廳,結果有賺有賠。○三年SARS之後,他結束大陸的咖啡廳事業、帶著兩百萬元返台,結果他用這兩百萬元當頭期款,在板橋買了一間百餘坪的房子自住,現在這間房子市價超過三千萬元,增值一倍以上。

與此同時,他把先前投資的挑高式套房以四百萬元賣掉,開始積極投資房地產;到今年七月底賣掉承德路店面後,四百萬元的本金已經滾成五千多萬元,平均每年投資獲利都超過一千萬元。而根據這幾年的操作經驗,他認為投資店面最好賺,例如先前他投資的敦化南路店面,自備款一千萬元,最後獲利一千三百萬元出場。接下來他準備買一間一億元的店面,而且只挑三角窗店面,然後再用房租來支付貸款利息,坐等未來幾年的增值利潤。

此外,先前他在台北市貴陽街以一千萬元代價,買進一間地坪五十坪的透天厝,因緣際會參與自辦都市更新。目前土地即將整合,他樂觀估計,未來透過都更開發後,他可以分回四百坪房子,如果以每坪四十萬元計算,價值一·六億元,扣除原始成本與其他分攤的費用,至少可以獲利一億元,可望從此躋身億元戶之林。

蔡京蓉 用五萬買屋增值至一億元

蔡京蓉是另一個靠房地產累積億元身價的成功例子。一九七六年,剛結婚的她,拿著長輩給的兩萬元,加上賣掉結婚金飾的三萬元,湊足五萬元當頭期款,在台北市五常街以五十多萬元買了第一棟房子,原本打算自住,最後決定出租,一直持有到八三年以三百萬元賣掉,大賺了六倍,讓她堅定從事地產投資的信念。

當時在建設公司上班的蔡京蓉,月薪才二二○○元,卻有著初生之犢不畏虎的勇氣,買了第一棟房子後,七八年她又在中山北路花七十多萬元買了一間辦公室。她回憶年輕時貸款投資,負債讓她更拚命賺錢,把貸款還清,一直是她覺得最有成就感的事。

最後這間辦公室也順利以高價賣出,連同賣掉五常街住宅賺的錢,她在忠孝東路一口氣買了同一棟大樓的兩戶住宅,以及一樓與地下室的店面。八八年時她把樓上的兩間房子賣掉,還掉所有貸款,保留樓下的店面;現在這間出租店面,每個月可以收取租金十幾萬元,而光是這些年的租金收入早已回本,她準備把它留作養老之用。

蔡京蓉最得意的案子,是一間位於台北市通化街的一樓店面。

蔡京蓉當時以一千萬元代價買進後,分割成兩張權狀,分別租給牛排館、簡易郵局,之後她以一千三百萬元賣掉其中一間,回收全部成本;另一間繼續出租,最後全數出清後,總共賺了兩千萬元,是原始本金的兩倍。

三十幾年來,蔡京蓉投資房地產從來沒有失敗過。她的投資名言是:「絕對不要賤賣房子,因為設定的價格一定會來」。她說:「股票就像浪花,會在區間波動,但是房價會一山比一山高。」三十幾年前,她用五萬元去買房子,同一時間她的主管花二十萬元去買保險,現在她的五萬已增值至一億元,不同的抉擇,讓兩個人的人生有了截然不同的結局。

投資房地產的確是致富的良方,不過並不是隨便跳進來就可以撈錢,必須對房子的價格、價值有敏感度,也懂得創造出價值的人,才能夠靠房子變有錢人。

的確,天下沒有白吃的午餐!顏福榮歷經三次挫敗,繳了無數學費才出師;高溢男為了培養對市場的敏感度,曾經一個月看了三百間房子;蔡京蓉為了投資房地產,特地去學習法律、室內設計、都市更新等知識。只要夠努力、夠專業,加上足夠的執行力,一間房子能為我們帶來的價值,可能遠遠超過你的想像。

小檔案
■顏福榮
出生:1966年
現職:007租售網負責人、包租公包租婆俱樂部創辦人
學歷:景文技術學院肄業
著作:《租屋達人顏福榮——教你月薪三萬,也能賺上千萬》、《觀念決定一生的財富——租屋賺大錢,人生逆轉勝的絕招》

成功告白
觀念:腦袋決定口袋,觀念決定一生的財富
標的:低價買進老舊公寓或電梯大樓,壓低成本
改裝:將老房子裝修成精緻小套房,提高出租價格
管理:利用高科技悠遊卡門禁系統、指紋鎖系統,手機遠端遙控開門,把傳統出租套房變為高科技經營管理 

■高溢男
出生:1965年
現職:小蒙牛餐飲股東、85度C加盟店店東
學歷:淡江大學機械系
經歷:喬登美語加盟店、帝國唱片行負責人

成功告白
多學多看:曾一個月看300間房子、平均1天10間,培養對市場敏感度
危機入市:今年初趁低檔以每坪20多萬元買進新板特區套房,8月獲利出場,報酬率35%
嚴選地點:只挑三角窗店面,用租金支應貸款利息
嚴控資金:自備款至少3成,要本利攤還,不要只繳息不還本

■蔡京蓉
出生:1954年
現職:房地產投資客
學歷:專科畢業
經歷:建設公司業務、國會助理

成功告白
1. 先租後賣,以租金支付利息
2. 廣泛涉獵法律、設計、法拍、都更等房地產相關專業知識
3. 用最快速度還清房屋貸款
4. 絕對不賤價出售,耐心等待,設定的目標價一定會來
 

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