【美商ERA不動產】

從全球經濟看2013年台灣、美國、日本不動產投資機會
「逢低買進,逢高賣出」或「景氣衰退(Downside)不投資,景氣復甦(Upside)才投資」是一般投資學的基本原則。然而不動產投資決策卻較為複雜困難,原因在於影響房價的因素約可分類為三個因素:

一、一般因素:即經濟面,如經濟景氣狀況、物價變動、中長期貸款利率、家庭所得變動、貨幣供給額變動率、石油價格變動等。政治面,政治穩定與否。政策面,如20116月的奢侈稅及20128月的實價登錄、金融政策、住宅政策、都市及區域計劃等。社會面,如家庭戶數變動、人口成長率、都市化程度等。
二、區域因素:區域因素通常是以國家為單位,但也可細分如台灣的台北、台中、高雄等以都市為區域單位來看,或以台北市的12個行政區來劃分,不同的區域因素不動產價格的表現當然也會有所差距。
三、個別因素:如在同一個行政區或同一條道路上,不同的建案、社區或大樓會有不同的房價表現,甚至小至同一棟建築物的同一個樓層,因不同的座向及裝潢也會有不同的房價表現。從以上三個影響房價的因素來看,要在不動產投資決策上精準的找到一個最佳投資機會點是因難的,然而不動產投資機會卻是可從全球經濟發展而找到最佳的投資趨勢。
2012年全球有56個國家在舉行接班人或總統的選舉,這其中包括美國、中國、法國、俄羅斯等大國及華人區的台灣、香港,亞洲的日本、韓國等。2012年全球經濟市場幾經波折,希臘政府難產、中國領導階層換屆、美國大選及財政懸崖等一連串事件牽動市場經濟,但各國決策者紛紛祭出救市及刺激經濟政策,加以美中經濟持續復甦,故展望2013年的全球經濟,美國、中國大陸、歐元區、亞洲區等全球經濟成長重要區域都將有著比2012年更亮麗的成績表如圖示:
展望2013年,受大國經濟政策驅動,國際貨幣基金組織(IMF)預測,全球經濟增速為3.6%左右,值得欣慰的是,除了大國都在採取積極的宏觀經濟政策外,美國經濟的基本面已經開始改善,不動產市場也呈現穩定復甦成長。展望2013年台灣、美國、日本不動產投資機會如下:
一、 展望2013年台灣不動產投資機會
台灣分別在20116月實奢侈稅及20128月實施實價登錄等不動產政策,不動產市場呈現北冷、中溫、南熱,雙北市交易量減少3成,但價格卻是不跌,而維持價穩量縮的不動產市場走勢,甚至有些豪宅及土地標售更紛紛創下區域最高行情,金管會更是對壽險業祭出「限購金」,最低投報率需達2.875%,可見台灣房價走勢在當前全球低利率與資金氾濫之情況下,尤其受到復徵證所稅之負面影響,而政府又將大幅開放陸資企業來台投資,因此未來10年台灣不動產依然有可能是最好的投資選項。
投資選項()挑地段比選時機重要,好地段永遠會有買方排隊要買,如台北東區的店面、豪宅或辦公產品,信義計劃區、大安區等北市精華地段。
投資選項()購買標地物之基地要大,最好是基地500以上產品,因為只有基地夠大,產品的規劃及管理才會較為適當且合理。
投資選項()注意生活機能,只有食、衣、住、行、育、樂好的區域才留得住人口,否則空屋率只會不斷提高。
投資選項()隨著重大建設走,如淡水的輕軌捷運、桃園航空城、捷運機場沿線、台中捷運、高雄捷運等捷運經濟路線而走。
投資選項()留意重劃區土地,如高鐵站的土地,但記得一定要詳閱公部門都市計劃或區域計劃。
二、 展望2013年美國不動產投資機會
在熱錢於亞洲積極購買不動產的同時,也有另一股熱錢轉回美國不動產市場,來進行分散風險的投資佈局。尤其美國不動產從2007的最高峰以來,許多的物業均已跌破當時的房貸成數,而造就了許多的所謂的「溺水屋」(Under water homes;房價低於所要償還的貸款)Short Sale,美國不動產的Short Sale可以理解為「虧損出售」通常由貸款銀行決定是否要出售。而美國這樣的不動產市場走勢,也造就了高達20%的租金投報率,美國經濟自2011年秋季開始反彈,不動產市場向上的趨勢更加明朗,各類商業地產的租金也都有上漲跡像,在2012年第三季度租金已經上漲3.8%,空置率也在穩步下降。而這也是近20年來投資美國不動產的最佳時機。
三、 展望2013年日本不動產投資機會
日本經濟因受惠於震災重建需求持續發酵的影響,故2013年將持續復甦腳步,加上日本民眾不動產自有率低,一直以來,日本的不動產租金報酬率即高達6%~15%,日本新任首相安倍晉三的日元貶值經濟政策,將改變過去長達4年多日元升值走勢,相對的,日本不動產房價走勢將有可能受其影響。



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