【經濟日報╱劉天仁】

去年的房市交易量有如坐雲霄飛車一樣,1月、2月時,因有總統大選,買盤觀望;4月、5月又遇到油電雙漲,抗通膨題材造成一波急買需求;8月實價登錄上路,買盤再度觀望;10月實價登錄資料上線,成交價逐步透明,買盤再度進場。

而奢侈稅及實價登錄的政策利空在去年皆已反應,交易量已經是谷底了,預計今年成交資訊件透明後,屋主的開價及買方的出價也會回歸正常的市場交易機制,整體市況並不悲觀。

整體而言,北部房市價量持平;桃園價格補漲;高雄成交量續熱。若依產品別來看,台北市豪宅及高總價產品,在實價登錄比價效應下,價格將維持平盤或向下微幅修正;而市區低總價兩房及小坪數產品,和郊區總價1,500萬元以下的三房產品,將成為今年的銷售主力。

高總價產品在實價登錄後,成交資訊逐漸透明,未來短期「投資套利」的空間減少,口袋深的買方購屋動機由「增值」轉為「保值」,所以房價上漲有鐵板,但下有支撐,惟原本開價過高的豪宅產品,價格恐面臨修正。

中低總價的產品,仍以自住客及首購族為主力,市區買兩房,郊區買三房,低總價產品將成為趨勢,在首購族外移下,看好對低價的郊區仍有補漲的空間。簡而言之,中低總價宅今年有望熱賣、高價產品則會修正。

就大趨勢來看,影響今年房市交易的正面因素有四。第一、實價登錄後,成交價逐步透明,買賣價格趨於理性,觀望的買盤將逐步進場。

第二、政策利空出盡,奢侈稅、實價登錄、央行限貸等政策皆已在去年反應。第三、經濟成長率回穩,今年將逐季攀升,全年預估為3%4%,購屋信心上升。

第四、重大建設利多加持,郊區補漲,低總價物件,買盤會持續湧入,所以今年的交易量會比去年好,預估全年買賣移轉棟數將上看34.1萬棟。

不過,也有三大負面因素。第一、政府打房持續,奢侈稅等政策今年尚無退場跡象。第二、金管會嚴控壽險業進軍房市,影響國內房地產的資金動能。

第三、實價登錄後交易價格透明,且受景氣影響,豪宅轉為買方市場,高價區房價下跌。

(作者是中信房屋副總經理)



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