嚴控保險業獵地搶樓 禁令火速生效 提高最低收益率等 但不溯既往

【經濟日報/記者李淑慧/台北報導】

金管會對保險業投資不動產祭出7大控管措施,昨(19)日火速生效。即使符合這7大控管措施,業者能否投入不動產市場,保險局態度也相當保留;市場預期,年底前保險業將全面退出不動產市場投資。

保險業是今年最主要的商辦不動產買家,在保險業者退出後,預期不動產成交價格將大幅滑落。即使保險業明年重返不動產市場,以最低收益率需達2.875%來看,出價能力將大受影響。

另外,保險局新規定投資素地後5年必須興建完成、10年不得移轉所有權,過去像遠雄、宏泰等壽險公司買下素地來興建住宅銷售的情況,以後會消失。

還有,先前中國信託人壽與建商合作購買預售屋,未來將在禁止之列;包括國泰、新光等多家業者先前買進不動產後,再調高承租戶租金、以符合投資報酬率要求的作法,以後也行不通。

保險局指出,保險業使用的是公眾資金,資產負債必須能相匹配,以維持穩定經營,因而強化保險業投資不動產的監理措施與內控制度。相關措施近期就會發函,但提前在昨天生效。

另針對保險業投資公共建設,保險局說,考量到地上權有一定的使用期間,與一般不動產性質不同,保險業若配合政府公共建設的地上權案件,可以不受素地規定的限制,但須向金管會專案報核。

金管會上周三邀集業者開會相關措施,不到一周時間就生效。保險局副局長張玉煇說,主要是不希望有模糊地帶,給業者明確規定並以新規定來評估投資案。

新規定僅適用生效後案件,不溯既往。上周新光、南山、宏泰、全球在新規定發布前投資不動產,部分還是土地開發案都「逃過一劫」,不適用新規定。

這7項新規定,包括1.投資收益率一口氣提高3碼,將不得低於2.875%;2.最低收益率不再給2年緩衝期;3.投資商用不動產,5年內不得移轉所有權;4.投資素地除現行開工及申請建造的時程規定外,另增訂「投資前必須先取得承租意向書」、「5年內興建完成」、「10年內不得移轉所有權」等規定。

5.投資不得以董事會概括授權,必須逐案提報董事會通過,但3億元以下可以除外;6.投資用不動產轉列自用不動產者,同樣受到5年不能移轉的要求;7.不能投資預售屋。



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