【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

勞保不保,傳出可能破產,讓許多中年上班族深感不安,紛紛另謀自保之道。房地產人士表示,退休後如想靠不動產安身立命,應堅守兩大投資原則,並優先選擇五大類型產品。

兩大投資原則是,一要收租穩定、二須具保值性;五大產品則分別為學區套房、捷運套房、店面、停車位及兩房小宅。

全國不動產董事長葉春智表示,不動產投資主要有收益型及獲利型兩種模式,如果單純為退休打算,投資壓力不宜太大,因此最好採較不用操心短期賺賠的長期收租;另外,為免房價下跌傷及老本,除力求收租穩定,物件也應具保值性。

學區套房優 避開後段班學校

要兼具收租穩定及高保值性,住商不動產首推學區套房,這可分兩種,一是各大學周邊套房,另一則是明星國中小學區設籍套房,兩種都不錯,但投資大學套房,應選擇學生人數多或招生穩定的大學,少子化下,有不少大學面臨招生困難,這類套房風險很高,最好不要避而遠之。

投資大學套房,如果想要高一點的投報率,可以往中南部走,目前中南部多數知名大學周邊套房,因房價還在相對低點,投報率大多還有5%以上水準,惟對台北人而言,可能有管理上的問題。如想在大台北投資,淡江、輔大投報較佳。

至於國中小明星學區套房,則建議就選擇台北市。新北市、台中、高雄也有明星公立國中小學,但由於很多有錢家長會選擇讓子女就讀私立學校,學區效應並不像台北如此明顯,租住及設籍的需求也就沒那麼強勁。

捷運共購宅 也是好選擇

為退休打算,第二項可考慮投資產品,是捷運套房。儘管最近捷運局標售捷運共構宅接連失利,但挾到站即到家優勢的共構宅仍是最佳投選項;事實上,近期流標的共構宅多是大坪數、高總價產品,套房產品仍深受投資人青睞。

除共構宅外,周邊擁有眾多辦公大樓的捷運站套房,也可優先選擇,辦公商圈基本上會比一般商圈租賃需求來得大,投資這類套房,空置率會降低,收租也更有保障。

如果手上有較多資金,則可考慮店面,從香港經驗來看,開放陸客來台觀光後,未來幾年國內消費市場都看好,店面也跟著有前途,由於北市一線店面一店難求,且價格也太高,不妨選擇次級商圈的金店面,至於離開台北市,則就鎖定一線商圈,如大台北的捷運商圈店面、台中市、高雄市主要商圈一線店面等。

另外,如果在北市高房價區擁有大坪數房子,想採取「大房換小房」方式,將多出來的資金投放在不動產上,則建議可已選擇賣掉大房,換1小房+停車位;或兩間兩房小宅。

如果改買1小房+停車位,則小房自己住,停車位則用來出租。目前北市停車位雖然不便宜,但相較買一間房子其實仍相對便宜很多,目前市區停車月租金至少5、6千元,加上停車位增值穩定,是不錯的長期投資標的,但特別提醒,投資停車位只能在台北市區操作,其他地方風險偏高。

如果賣掉大房換成兩間小宅,可一間自住,一間出租;自住的可以選擇在郊區,房價較便宜,出租則仍以捷運商圈、辦公商圈或科技園區周邊為主;如果資金夠,建議優先選擇兩房小宅,少子化下,兩房正快速成為市場主流。

 

   



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