【經濟日報/永慶房產事業群總經理葉凌棋口述】

昨天兩個案場標售,商用不動產順利脫標,捷運宅則四成無人投標,出現一冷一熱的局面。我認為這兩個案場代表的意義是,商用不動產以長期合理投報率為考量,還有很大的發展空間;住宅則是自住為考量,總價才是王道。

即使近期兩個捷運宅銷售看起來不靈了,但捷運宅仍是住宅市場的主流,只是總價成為銷售重要的關鍵。

位於火車站正對面的亞洲廣場大樓1樓商場昨日順利脫標。亞洲廣場原本位置就在台北地王所在,旁邊就是新光摩天大樓,是台北市的精華地區。這個大樓原本有產權分散的問題,但平常大亞百貨就是一片萬頭鑽動的熱鬧情景,極具吸引人的條件。

新光人壽標得的價格為39億868萬元,商場部分溢價59%,換算每坪單價站上454萬元。以這個價格,只要租金在每坪8,000元以上,就可以超過經管會規範壽險公司長期投資須2.125%收益率的低標。

這個標售案租金有超過每坪1萬元的潛力,依據昨天標售的每坪454萬元價格來看,具有安全長期穩定的收益,有可能是一開始設定的底標價格不高,因此取得價格不錯,也符合市場預期。

忠孝東路店面租金的行情大約在每坪1萬到2萬元之間,加上雙子星的標案已標出,未來這個區域可望有更好的發展,商圈行情應該還會繼續往上提升,對新光人壽來說,是很好的標的。

昨天另一個標售案是捷運共構宅「南方之星」,捷運工程局一次釋出243個單位公開標售,從29日起一連3日進行開標。這次一共吸引了將近500封的投標單,其中,共有101戶沒有民眾投標,流標率約四成左右,但也有將近六成的戶數有機會順利標脫,整體標售狀況表現一般。

捷運共構宅接連兩次標售狀況不如以往理想,有些人會認為捷運宅已經不再受到歡迎,但事實並非如此。

南方之星因為戶數多,從預售到完工交屋、兩三年的時間裡,成交很多戶。第一手的取得成本大致從每坪30萬元、34萬元,到後來的40萬元左右。這次是完工交屋,由捷運局標售捷運宅,高低樓層都有,但很多是中低樓層,並且總價在1,500萬元以上的占比達到52%,是造成流標的主要原因。

雖說這次南方之星的標價與市場行情差不多,但是目前住宅市場因為奢侈稅的關係,以自住、換屋為主,投資客多半都已退出市場。因此有些總價較高的產品,因為市場氛圍影響,一般人投資置產的態度就會相對保守。

南方之星位於南勢角,市場應該是要以二、三房為主力,並且是首購和小換屋為主,總價成為市場銷售的關鍵。

但南方之星1,500萬元以上的戶數高達52%,除了投資者卻步,很多人是買不起而無法參與。其實現在住宅市場,總價是影響銷售的關鍵,買得起的房子才是王道。

所以南方之星有41.6%的房子無人投標,並不代表捷運宅不靈,捷運永遠是王道。但奢侈稅之後,既是以自住、換屋為主,1,500萬元以下的總價才是主流。

從這兩個標售案看來,商用不動產和住宅冷熱有別。商用不動產主要是保險公司這種大型物業公司的長期投資,隨著兩岸交流密切與帶來的商機和人潮,商場型不動產和辦公室只要有合理的回報率,持續具有吸引力,未來的前景仍然樂觀。

住宅產品在奢侈稅限縮投資客下,市場買盤以自住和換屋為主,考量的還是總價,與商用不動產的氛圍全然不同。(記者邱馨儀整理)



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