光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

昨天兩個案場標售，商用不動產順利脫標，捷運宅則四成無人投標，出現一冷一熱的局面。我認為這兩個案場代表的意義是，商用不動產以長期合理投報率為考量，還有很大的發展空間；住宅則是自住為考量，總價才是王道。

即使近期兩個捷運宅銷售看起來不靈了，但捷運宅仍是住宅市場的主流，只是總價成為銷售重要的關鍵。

位於火車站正對面的亞洲廣場大樓1樓商場昨日順利脫標。亞洲廣場原本位置就在台北地王所在，旁邊就是新光摩天大樓，是台北市的精華地區。這個大樓原本有產權分散的問題，但平常大亞百貨就是一片萬頭鑽動的熱鬧情景，極具吸引人的條件。

新光人壽標得的價格為39億868萬元，商場部分溢價59%，換算每坪單價站上454萬元。以這個價格，只要租金在每坪8,000元以上，就可以超過經管會規範壽險公司長期投資須2.125%收益率的低標。

這個標售案租金有超過每坪1萬元的潛力，依據昨天標售的每坪454萬元價格來看，具有安全長期穩定的收益，有可能是一開始設定的底標價格不高，因此取得價格不錯，也符合市場預期。

忠孝東路店面租金的行情大約在每坪1萬到2萬元之間，加上雙子星的標案已標出，未來這個區域可望有更好的發展，商圈行情應該還會繼續往上提升，對新光人壽來說，是很好的標的。

昨天另一個標售案是捷運共構宅「南方之星」，捷運工程局一次釋出243個單位公開標售，從29日起一連3日進行開標。這次一共吸引了將近500封的投標單，其中，共有101戶沒有民眾投標，流標率約四成左右，但也有將近六成的戶數有機會順利標脫，整體標售狀況表現一般。

捷運共構宅接連兩次標售狀況不如以往理想，有些人會認為捷運宅已經不再受到歡迎，但事實並非如此。

南方之星因為戶數多，從預售到完工交屋、兩三年的時間裡，成交很多戶。第一手的取得成本大致從每坪30萬元、34萬元，到後來的40萬元左右。這次是完工交屋，由捷運局標售捷運宅，高低樓層都有，但很多是中低樓層，並且總價在1,500萬元以上的占比達到52%，是造成流標的主要原因。

雖說這次南方之星的標價與市場行情差不多，但是目前住宅市場因為奢侈稅的關係，以自住、換屋為主，投資客多半都已退出市場。因此有些總價較高的產品，因為市場氛圍影響，一般人投資置產的態度就會相對保守。

南方之星位於南勢角，市場應該是要以二、三房為主力，並且是首購和小換屋為主，總價成為市場銷售的關鍵。

但南方之星1,500萬元以上的戶數高達52%，除了投資者卻步，很多人是買不起而無法參與。其實現在住宅市場，總價是影響銷售的關鍵，買得起的房子才是王道。

所以南方之星有41.6%的房子無人投標，並不代表捷運宅不靈，捷運永遠是王道。但奢侈稅之後，既是以自住、換屋為主，1,500萬元以下的總價才是主流。

從這兩個標售案看來，商用不動產和住宅冷熱有別。商用不動產主要是保險公司這種大型物業公司的長期投資，隨著兩岸交流密切與帶來的商機和人潮，商場型不動產和辦公室只要有合理的回報率，持續具有吸引力，未來的前景仍然樂觀。

住宅產品在奢侈稅限縮投資客下，市場買盤以自住和換屋為主，考量的還是總價，與商用不動產的氛圍全然不同。（記者邱馨儀整理）