2012/07/28    
【經濟日報╱記者黃啟菱採訪整理】

實價登錄即將上路,最近引發很多討論,畢竟這是台灣房地產幾十年來最重大的變革之一,大家自然都很關心。我認為,實價登錄最重要的部分,莫過於「價實」,未來台灣房市將進入「貨真價實」的時代。

而且,房市表現將會逐步的「ZARA化」,價格平實、產品定位正確的案子,就能穩步去化。

過往台灣房市有個陋習,就是過度放大「開價」與「最高價」,導致眾人對房價有過高的認知,購屋痛苦指數也莫名升高。

其實,據我了解,目前台灣的預售市場中,還沒有建案的成交價超過每坪200萬元,即便是成屋市場,也還沒有超過每坪300萬元的;相較之下,外界常喊有房子每坪要200萬或300萬元,就顯得很誇大。

實價登錄上路後,這個問題就會慢慢解決了,未來大家不會再亂開價,買方也可充分掌握資訊,了解市場行情價何在,這就是我說的「價實」。

至於「貨真」的部分,則是建案的產品規劃愈來愈符合自住客的需求。

以前房市的投資客比較多,不少建案為何迎合投資客的需求,將坪數放很大,畢竟坪數愈大、轉手時投資客可以賺愈多,但這樣的房子其實對自住客來說不一定實用。

在奢侈稅實施之後,投資客幾乎已全面退場,目前房市買方有七、八成是自住客,在此情況下,產品在定位時,自然會考量自住客的需求,坪數不會放太大。

而且自住客在購屋時,考慮的面向更多,往往也會看屋好幾趟才下決定,決策期會拉很長,相對來說,業者在銷售時自然得把產品資訊揭露的更清楚實在,才能贏得自住客青睞。

有些人會期待實價登錄會讓房價下修,說實話,關聯並不大,房價未來的走勢,仍得看區域供需等基本面,供給大、投資客拋貨多的區域,自然價格會鬆動,若供給量本來就很少的區域,房價則無下修的可能,畢竟如今土地成本仍高,布料貴、衣服又怎麼會便宜呢?

在這樣的市況中,代銷業者就像「夾心餅乾」,買屋的消費者想要砍價、建商因土地成本高也難讓價,代銷只能夾在中間,銷售時間拉長、整體成本墊高。我坦白地說,代銷業已經進入「微利時代」,過往的好光景不再有,惟有保守、實在、減量經營,才是因應之道。

(本文由台北市代銷公會理事長口述)

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