2012/07/12 14:23    
【21世紀不動產提供】

 

就業結構、生活機能雙齊備帶動區域居住需求

受到國內外政經面不利因素影響,6月房市交易量轉為趨緩,雙北公佈6月份買賣移轉棟數,台北市較上個月小縮6.5個百分點,新北市同步呈現「量縮」格局下滑7.2個百分點,反觀桃園及新竹地區,今年陸續有大型量販店、購物商城進駐當地,創造當地就業機會,遷移居住需求也大增,使得區域生活機能齊備,商圈吸磁效應也讓當地房價行情看漲,自樹一幟就業居住市場支撐的格局。

國門第一站的桃園縣,擁有交通便利及相對低房價的優勢,在機場捷運線等多重公共建設利多支撐,整體房市表現仍不錯,尤其5月份爆出5,320棟成交量,刷新2008年以來單月新紀錄,其中深受台北購屋者喜愛的蘆竹南崁地區,具有大台北共同生活圈的優勢,加上當地房價相對平實,許多北部客願意用交通時間來換取居住空間,大台北高房價推擠效應,造就「台北輕移民」人口成長逐年快速增加。

東有南崁交流道,西有桃園國際機場,交通運輸便利性的南崁地區,境內有長榮航空、南亞科技、富士康等科技大公司進駐,工商業的蓬勃發展,刺激地區住宅的需求量,房價也跟著水漲船高;21世紀不動產南崁台茂加盟店長陳永清表示,去年因為奢侈稅實施,自住買盤比例提高至8成,今年房價漲幅都有一成以上,其中近林口的區域稱為上南崁,目前新建案每坪單價已站上2字頭,中正路另一邊通稱下南崁,指標性的建案「中悅帝寶」每坪開價約在35萬元,更是刷新當地房價的新行情。

目前蘆竹鄉有14.5萬人口,即將達到15萬人口縣轄市門檻,大型購物商城也看準南崁人口迅速成長帶來消費力,像南崁交流道旁的特力屋居家購物中心、南崁路上的台茂購物中心,以及今年COSTCO(好市多)也選定南崁為台灣的第九家店;陳永清店長表示,即將在8月份開幕的COSTCO,除了將創造當地1,500個就業機會外,預期也會再次帶動就業遷移人口的購屋與租賃市場,過年後就接到不少組客戶的詢問電話。

此外,COSTCO與距離500公尺左右的台茂購物中心形成的「好台生活圈」,涵蓋民生消費與家庭娛樂,提昇當地的生活機能,更對於區域房價有正面助益,以南崁路一段為主幹道,臨路新大樓每坪18~20萬元,位在巷弄內電梯大樓每坪單價在16~18萬元間,陳永清店長也指出,因應外來就業人口的激增,當地的套房產品供給量不少,加上近機場的關係,出租率特別高,年投報率有3~4%水準,目前台茂附近的套房每坪單價在18~20萬間,詢問度相當高。至於以東則是土地使用分區為乙種工業用地,雖然工業住宅的自備款條件高,不過房價較一般住宅便宜至少1~2成,今年上半年買盤也表現相當穩定。

另外,新竹地區的巨城購物中心,4月份風光開幕帶來的龐大人潮及商機,也為新竹的房市注入一股活水;21世紀不動產新竹SOGO巨城加盟店店長林品辰表示,目前竹市成交量集中在巨城商圈與竹科附近,最主要是受到就業人口居住需求的影響,以關長、關東重劃區為例,新建案每坪單價平均25~33萬,屋齡10年內的中古屋每坪單價15~18萬左右;林品辰店長分析,巨城購物中心結合城隍廟商圈創造相當大的商機,附近店家業績順勢成長3~5成,當地呈現一店難求的現象,近二年租金行情走勢上漲,以西大路上的大遠百為例,當時尚未進駐之前,周圍房價一直處在低檔區,土地價格約每坪單價30~45萬,在大遠百進駐之後發揮商圈「黃金效應」,店面成交單價飆漲到250萬一坪,漲幅相當驚人。

以整體而言,巨城購物中心位在市中心的精華區,大量就業人口同時也帶起租屋需求,不過目前周邊附近的店家數不多,沒有多餘的土地增加店面供給情況下,勢必會向外擴張原本商圈的範圍,未來當地建商應該開發符合當地需求屬性的建案,也將更穩固新竹區域原本自住型買盤。此外,林品辰也表示,市中心出租供給量少、租屋需求大的情況下,有的投資者已轉向以舊公寓改建出租,由於區域產品比較性小、租金行情不易下滑,年投報率有6~8%水準。

歐債危機恐難在短期內平息,但最近國際原油價格回降,將有助於舒緩國內物價上漲壓力,及對經濟的不利影響,房地產「保值抗跌」的話題會持續著,現階段住宅市場的購屋者趨於觀望情況下,真實的居住需求成為最主要關鍵,下半年度可從區域就業結構與房市供需之間的關係,來判斷逢低布局的進場時機。

   



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