2012/05/18    
【經濟日報/永慶房屋事業群總經理葉凌棋】

儘管央行緊盯房價,將房價納入物價監控機制,並要求銀行嚴管8,000萬元以上的豪宅貸款業務,但預期油電上漲所帶動的物價波動影響,民眾透過實際購買房產來對抗通膨的危機感逆勢增加。第2季預售屋市場因應「通膨盤」,並擺脫年前的不確定氛圍而明顯回暖。另外,浮洲合宜宅的的作業告一段落之後,還會釋放出800億元至1,000億元左右的首購族籌碼搶食市場胃納量,也激勵建商在520檔期推出近5年的次高量,預計第2季將延續329檔期增溫的買氣。

從第2季永慶購屋趨勢大調查結果可以看出,高達76%民眾對於第2季預售屋景氣看法呈現持平樂觀。從3、4月來客組數來看,進入5月後,大台北案場來客組數持續成長一至兩成。此外,對於最近房市政策方面有三成民眾認為「沿捷運線周邊造鎮、增加住宅供給」,最能解決台北都會區高房價的問題,顯然政策方向應往「創造供給、疏導需求」的模式進行,才能有助於房市市場平衡。

從國內經濟分析,政府為刺激經濟成長、降低失業率問題以及目前通膨壓力造成市場動盪等影響,均需要一段過度時期整理,並非短期可以步入穩定階段。前一陣子又歷經文林苑都更事件,台北都會區土地整合將更舉步維艱,因此,我認為,未來好的區位、土地仍將一地難求,未來購屋兼具保值、對抗通膨的需求日趨明顯。預售屋市場的平均房價維持現況乃至緩步走升的結果是可預期的。

然而,後奢侈稅時代,首購、置產買方主導的買盤雖有強盛的購屋意願,但追價的意願已恢復理性。

許多新推案建商改以小幅降價及不二價方式,希望接續在520大舉推案之際,可以乘勝追擊,以引導329檔期增溫的買氣延燒至520總統就職以後。不過,考驗當今房地產銷售的不單單是看「買氣」,「地段」及「產品」的優劣才是決定銷售好壞的關鍵因素。

經過房價大幅起漲後的地區,地段已成為購屋首選。不同於以往民眾看預售屋或新成屋時,習慣先挑選知名建商推出的案子,再看地段價值及周邊環境;現在,買方看屋必先從地段看起,建商品牌已非優先考量原因,所以觀察市區主要的熱銷個案,只要地段夠好,銷售速度往往較市郊區大量推案的知名建商更快許多。未來房地產M型化趨勢會更加確立,而新建案市況將視各區域的區位性與個別產品規劃來決定。

由於今年在百年結婚潮、龍年生子潮的剛性需求帶動,小家庭或首購族的民眾購屋意願仍強,家長買給子女的贈與比例也有提升,台北市市中心、市郊區、以及目前捷運已通車的新北市精華區,價格支撐條件強,最受自住客市場的青睞。

隨著交通建設的推展、擴大生活圈的政策推動,以及政府即將推出的合宜住宅、低總價的重劃區產品都將陸續登場,也將吸引大量首購、自住民眾的買盤。房市政策、物價通膨疑慮與大環境經濟氣氛的轉變,將是決定下半年房市走向的關鍵。

預計9月上路的實價登錄制度雖然不致直接與實價課稅並行,不過,我認為,未來實價課稅是必走的趨勢,在未來稅制歸於合理、房價資訊透明後,將有助於減少房價拱抬,使房市趨於正常化,讓一般自住買方有信賴感、安全感。對房市長期發展絕對有正面助益,只要負擔合理,隨時都是買屋、換屋的好時機。



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