2011/05/20
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

隨著奢侈稅上路時程逼近,投資客心態日益軟化,房仲業表示,從現在到月底,是民眾購買「投資屋」的好時機,只要掌握「技巧」精準殺價,就有機會買到俗擱大碗的房子。

所謂「技巧」,指的是透過調閱謄本,從抵押設定資料中,具體算出投資客進價成本。業者說,只要知道投資客成本,就可出一個令投資客心痛又心動的價格,成交機會大增。

房仲業指出,近期房市雖從賣方轉為買方市場,但賣方只是議價空間放得比較寬,並未到認賠殺出的地步。很多民眾開口殺價就是市價的6、7折,但如此開價急售物件也不可能成交。

不過,業者指出,很多投資客還是希望降低手上存貨,如果讓出價能讓投資客只損失一點利息成本或持平,相信不少基於風險分散或因遭查稅而需變現的投資客,就會考慮出售。至於如何出價才能讓投資客沒賺也沒賠出場呢? 就是確實算出投資客當初買進的成本,再依其成本出價。

第一步是調出謄本,並查看謄本他項權利中的抵押設定貸款,看看多少錢。特別提醒,此一金額並非房子真正的貸款金額,通常抵押設定會比實際貸款金額高出2成 (銀行加計20年利息的合計金額),因此該金額必須除以1.2倍,才是真正的貸款金額。

算出貸款金額後,透過仲介了解當地銀行承作貸款成數,再除以其貸款成數,即大約是最初購屋成本。

舉例來說,譬如在他項權利上的抵押貸款是1200萬元,則1200/1.2 ,得出1000,那麼實際貸款就是1000萬元。另外當地物件貸款成數如多約8成,則以8成計,即1000/0.8 ,得出1250萬元,這就是其最初購屋大約總價1250萬元。

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