住展房屋網 (2011-03-17)

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根據報導,公營行庫針對理財型房貸,已祭出最新限縮,包含貸款成數及期限都趨嚴;彰化銀行更明文規定,央行管制區內第二套房申貸成數上限一律六成,且貸款期限至多五年,和以往一般為十年相比,等於腰斬。

彰銀此舉,自是針對利用高風險財務槓桿操作,獲取資金炒樓的短線投機客。而二月底官方揭櫫後,自此成為熱門議題的「特種貨物及勞務稅條例草案」中,被俗稱為炒房稅,也就是針對不動產短期(兩年)內交易者課徵10至15%『重稅』之部分,理論上也是針對同一批人。

只不過,從官方態度看來,不僅是希望藉由『奢侈炒房稅』,迫使房市短線炒作者退場,更盼使近年都會房價漲勢趨緩,甚至達到『合理修正』的目標。

然而真正檢視高房價現象之成因,會發現炒房稅對於抑制高房價現象,幫助其實有限,至多是杯水車薪。尤有甚者,官方『錯置』、『擴大』炒房稅的功能,更給房價相對較低區域的房產業者抗拒、反對該草案,堂而皇之的理由。

昨日,超過7百個高雄建商代表齊聚高雄漢來飯店,指稱當地房價根本不高,質疑奢侈炒房稅全台一體適用的『不平之鳴』,就顯得振振有詞。尤其同日高雄市府標售重劃區土地,仍造成搶標熱潮,脫標率近78%,更讓所謂『奢侈稅效應』不攻自破。

確實,離開大台北,來到桃園、新竹或台中、高雄,(相對)高房價現象就僅止於特定區域;如桃園縣是桃市中正特區,新竹是竹市市區,台中當然是七期,高雄則是以美術館周邊為代表(恰好後兩區也成為國稅局的最新查稅標的區)。但除此之外,我們在同一個大行政區內,還是看得到房價相對平實的區塊。

央行或各行庫持續祭出房貸限縮,美其名為壓抑炒樓,實質則是基於風險控管,意即回歸行庫獲利,甚至營運維持。官方以財稅方式打房,目的則應在於抑制投機炒作,讓房市價量真正回歸市場供需機制;這言之成理,各區一視同仁也有其本。然而想藉由同一新稅制,迫使房價修正、解決高房價問題,則可免矣!

高房價現象固然有其制度或現狀謬誤之背景成因,如稅基偏離實價、區域發展失衡,或調降遺贈稅率卻無配套引導資金等,但相當程度也還是市場機制所為。換言之,如果近年沒有國際資金氾濫、台商回流及避險需求,則國內都會房價漲勢,或許不會如此兇猛。

奢侈炒房稅草案發布後,確實使近兩週全台房市出現交易趨緩、價格略有鬆動情況,但平心而論,這應是寒蟬效應引發的短期現象。假設最後實施版本背離本意,則或許短線炒作受若干壓制,房市投機行為扭曲市場價量之效應會減弱;然而如是針對房價偏高,則該草案仍非中長期治本之道。真正面對解決此現象,應多管齊下,從經濟、從社福、從稅制改革、從均衡區域發展等多元面向同步下手,才有可能畢其功於一役。

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