住展房屋網 (2011-01-25)

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預售屋的買賣契約中,經常會出現「使用面積」、「私有面積」、「登記面積」與「公共面積」等名詞,但在我國建築法規上,並無這些名稱及定義,由於它們不是法律上的名詞,以致建商與購屋者因解讀不同,常起紛爭;其中,「私有面積」一詞引發的爭議最多。

顧名思義,「私有面積」似乎是指購屋人得自行支配,專供其使用之室內面積,有別於公共面積而言,但最高法院的看法卻不是這樣的。

林姓男子在民國七十八年三月向遠雄建設購買台北縣新莊市的「台北加州大廈」一間房屋,付清四百八十八萬元價款後,他發現平面圖所載房子的私有面積坪數應為三三‧三四坪,現在卻短少四‧五坪。
 
「小公」之面積應否列入私有面積計算? 
「私有面積」依交易習慣應包含當層電梯及走道(即俗稱小公)。
林說,銷售人員曾說明房屋坪數之平面圖上所載之私有面積即為室內面積,不包括當層樓梯、電梯間、走道等俗稱「小公」之面積,因此,他的私有面積扣除這些「小公」之面積後,還短少四‧五坪,建商應賠償他的損失;但建商則辯稱小公之面積亦屬私有面積,廣告平面圖所載之使用面積或私有面積,依交易習慣應包含當層電梯、樓梯間及走道。

在房屋交易上,「小公」之面積應否列入私有面積計算?最高法院認為,中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會在民國八十四年二月曾對「私有面積」表示意見,認為所謂「私有面積」依交易習慣應包含當層電梯及走道(即俗稱小公)。

且中華民國消費者文教基金會編著出版之「購屋指南」也記載:「有些建設公司只列私有面積及公共設施面積,而所謂私有面積已包括了室內、陽台、當層的電梯間、樓梯間及走廊等的分擔面積在內……」,可見在預售屋之買賣交易習慣上,「私有面積」除室內面積外,尚包括「小公」設施應有部分之面積。
 
私有面積並非只指室內私有面積
 
最高法院指出,一般銷售房屋有「公有面積」及「私有面積」,所謂私有面積,並非只指室內私有面積,而是包括室內面積、陽台、樓梯間、電梯、走道及屋頂水塔等小公在內。本案的建商所交付之建物面積均與契約約定相符,未有短少,並沒有坪數不足的瑕疵存在,判決林姓男子敗訴確定。

消費者要保護自己的權益,最好在買賣契約中對所謂「私有面積」的範圍,詳細記載清楚,才不會有紛爭。
 
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