住展房屋網 (2010-10-27)

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【文/陳韻如 攝影/邱添榮】這幾年台北地區房價飆漲,很多人都將矛頭指向土地,認為土地成本高漲才是房價攀升的元兇。這幾年地價是怎樣上漲起來的?與房價相對照,二者之間又有何種相關聯性?
大台北地區房價飆漲,光看數字就讓人頭昏眼花,每個想買房子的人都在吶喊:房價怎麼這麼貴!
是啊,從庶民經濟的角度來看,房地產的屬性愈接近商品化,就會離庶民的基本需求愈遠,最後導致一般民眾的所得追不上房價,民怨愈積愈深。那麼,房地產又是如何被商品化的?
以新成屋、預售屋來看,民眾都說,台北市新房子動輒好幾千萬,我根本買不起,那是誰在賣高價?是銷售現場代銷業者嗎?現場代銷業者又喊冤,不是我要賣貴,是建商業主要求這個價格的。
於是建商成為眾矢之的,央行的抑制房價措施中,以運用金融緊縮政策為重點,嚴控土地融資及營建融資。但是建商也有話要說,建商表示,那是因為土地取得成本高,房價不得不開高,一來是國有土地競標、多數建商搶標所致;二來是地主高價惜售,才會使得土地成本愈墊愈高。
歸根究底,地價高、房價就高,地價漲,房價當然跟著漲,似乎是合理的邏輯;但是一味追逐高地價與高房價,如果購屋需求沒有跟著提高,房價泡沫化的疑慮就不會消失,無形中社會成本也潛藏著墊高的風險。

政府賣地引發地價高漲

台北市政府財政局局長邱大展:民眾及政府都應該要修正產配置的觀念,應該要『市區小、市郊大』的新配置。

翻開近幾年國有財產局的標地資料,赫然發現,原來這幾年炒地的元兇,竟然執政當局擺脫不了關聯。
尤其是在二○○八年至二○○九年年間,光是國有財產局的北區辦事處,總計開標次數超過四十次,開標筆數多達四百五十七筆,幾乎是每零點六天就標一筆土地,而且都是台北市最精華、最值錢的土地,地價不漲也難!
為何在短短兩年內,政府會幾近『瘋狂』的賣地,搶著賣這些眷改地、國有非公用的土地。台北市政府財政局局長邱大展表示,二○○八年執政黨換黨之後,發現前八年來國庫嚴重虧空,為了填補國庫的不足,維持穩定的歲入,國有財產局不得已只好將精華國有土地拿出來賣,所以才會出現那兩年大舉賣地的現象。
嚴格說起來,從國家財政的角度來看,也不能太苛責政府賣地,因為該管理單位必須對數字負責,只是當初可能沒有料想到,不斷釋出精華地標售、建商積極買進的結果,造就地價飆漲。
土地價格上漲多少?從單價來看,同一土地使用分區條件下,大安區住三土地,同樣是懷生段四小段,二○○八年每坪單價約一百九十三萬,二○○九年就已經上漲到二百八十萬,短短一年內上漲了四十五 。台北市精華區地價一年要上漲四十五 ,那房價會上漲多少?

地價高 建商喊苦

中悅機構中森建設總經理施文崇:桃園近年地價平穩上漲,對房地產市場發展來說利多於弊。

桃園地區代表性建商,中悅機構中森建設總經理施文崇表示,其實站在房屋供應者的角度來看,他們最不樂見地價上漲,因為土地價格不是掌握在自己手中,今天地價上漲,為了推案,不得已只好用相對高價買下區位好的土地;但是風險在於,日後土地上漲所增加的成本,未必能反應在房價上,對永續經營的建商來說,土地一塊比一塊貴,其實負擔及壓力是日漸增高的。
施文崇說,以總價結構分析,台北市土地貴,土地約佔總成本七成左右,剩下的三成拿來做行銷及建築;桃園地區土地成本約佔總成本的五成五,相對就有四成五的空間可以運作在行銷及建築上,因此桃園的建築品質,整體來說優於台北市,就是這個道理。
桃園近幾年的地價房價一直都很平穩,對建商來說反而比較沒壓力,雖然獲利率不見得高於台北地區,但是卻可以穩步經營,低利環境讓建商選擇性增多,有利於長期經營。
中正藝文特區算是近年來桃園最具議題之處,去年十月藝文特區土地成交行情每坪約七十五萬元,今年六月中悅建設則以每坪一百零五萬向興富發購地,價格看似上漲了四成,但其實土地的容積不同,以單位容積來看,價格上漲並不多。
昭揚建設總經理翁資傑表示,建商土地成本都是掌握在地主手中,從一九九○年到現在,只有在二○○○年景氣低潮期,出現過『地主求買』的狀況,長達二十年時間內,幾乎全部都是賣方市場。所以建商如果炒作土地,最後一定還是炒到自己,一點好處也沒有。

地價能否轉嫁到房價

回過頭來看台北市的土地漲幅,如果台北市精華區土地一年可以上漲四十五 ,土地成本又佔七成,所以房價一年漲三成並無不合理。那麼再來看看差不多時間內,大安區的房價變化。
在二○○八年至二○○九年間,大安區單價從八十萬上升到九十六萬,漲幅約為兩成,若從二○○七年起算至二○○九年,單價漲幅則高達三十八%。
土地價格是領先指標,用同一時間的房價來評估,似乎也是也點偏差,但至少證明,台北市區精華區,由於購買需求強,因此土地的漲價成本約有六至七成左右可以轉嫁到房價,至於剩下的三成,也許就是用容積移轉,或是其他容積獎勵的方式,將土地部分增加的成本加以稀釋。
如果土地購買與建案推案的落差時間為一年,在二○○九年在大安區買地的建商,地價已經較二○○八年上漲四十五 ,接下來在二○一○年推案;但是二○一○年的單價,卻比二○○九年下降五 ,顯然無法轉嫁,所以最後可能就要再等候時機再推案,此時,土地擁有者就必須承擔持有成本增加的風險了。(主要是土地貸款利息及稅負)。

好地段地價房價看漲

昭陽建設翁總經理表示購地好地段可追高,不用擔心房價轉嫁問題。(圖為昭陽建設將在桃園中正藝文特區推出的個案示意圖。)

台北市這樣的重鎮,各路需求不斷湧進,早年從劉銘傳開發台灣開始,就已經積極開發台北市,拉開台北與台中及高雄的距離;緊接下來日據時代,更奠定台北市為政經中心的定位。人潮與資源的匯集,長期以來,台北市地價房價下跌的時段並不多。
根據預售屋及中古屋的資料顯示,台北市房價下跌,僅出現在一九九○年及二○○○年,前者肇因於股市大漲,房價翻倍上揚,房價泡沫迅速形成;後者則是因為後東南亞金融風暴時期,台灣股市暴跌至四千點,融資投資者不得以將房價賤賣回補,因而使得房價暴跌。
如昭揚建設翁總經理的說法,二十年來只有在二○○○年時,地主曾經求售,其餘時間都是賣方市場,土地持有者鮮少有過低姿態。因此只要地點好,對建商來說,地價寧可追高,只要買到好地點好土地,地價雖然追高,但基本上是不用太擔心房價轉嫁的問題。
但是對於好地點的認定,就決乎於每個人心中的一把尺了。翁資傑表示,以他個人經驗來看,比較傾向於選擇『花園中的綠地』,像中正藝文特區就是此類,周邊生活機能完整,交通便利,地段價值受肯定,不用擔心地價房價的問題;另一類則需審慎考慮,像是『荒漠中的綠洲』,諸如青埔及竹北特定區,要等到新興重劃區開發完成,恐怕還有不少時日,在高價炒作與購屋需求之間的落差沒有縮小之前,任何購買都存有風險的。

運用政府資源增加供給

看來台北市地價下跌機率渺茫,房價走跌機會也不大,難道首購者或是中產階級,就要放棄居住在台北市的夢想了嗎?台北市政府財政局局長邱大展則有不同的想法,從土地及房屋的該管單位,以及一般購屋民眾,很多觀念都需要跟著環境改變做調整。
邱局長表示,從握有實權的政府角度來看,『地盡其利』就是聖經,再加上社會公平為準則,其實政府可以做的事情還很多,土地使用績效應該定期拿出來檢討,主要應該從閒置資產及公共資財著手。
以台北市學校來看,萬華區老松國小全盛時期學童有一萬多人,現在卻不到七百人;蘭州國中也是從七百人,下降到不到兩百人,時代在變、環境在變,原來高度使用的公共財,現在變成低度使用,就應該拿出來檢討。根據初步的篩選,鄰近大馬路邊的公有閒置資產,就有好幾個大安森林公園的面積,這些土地拿出來好好運用,可以解決很多住的問題。
另外,社會住宅就是一個大目標,台北市社會住宅比例偏低,大約僅有住宅存量的一 左右,遠低於國外平均約五 的水準,若要達到五 的國際水準,至少應該還要興建五萬戶左右的社會住宅,這些住宅要從哪裡來?
公有都更住宅就是一個管道,這種由建商興建、後續發還市府的住宅,就可以拿來做出租住宅使用,都更的件數愈多、面積愈大,出租住宅的戶數就會愈多。
另一方面,民眾的觀念也是要改變,邱局長說,年輕人不要想要住豪宅,只要交通到得了,附近區域都可以是選項,台北市愈走向國際化,房價可控性就愈低,這是必然的道理。
邱局長建議中產階級,資產配置的觀念應該要建立起來,香港是國際都市,房價貴的嚇人,但是已經逐漸改變成『香港小房子、深圳大房子』的配置觀念,與其一味地埋怨房價高,不如將精力放在更實質的執行上,來得有意義與效率。
颱風天,菜量供給少、需求者眾,菜價上漲,所以一公斤香菜才可以飆到三百元,你我都了解,土地也是一樣的道理;差別在於,香菜的價格會回跌,而土地因為一直有人要搶著買,所以價格跌不下來。
土地成本價格跌不下來,售價自然高漲,從土地原料源頭開始,就一直是以商品的姿態在買賣交易。當大家在討論房地產應不應該被商品化時,也許該回頭想想,房地產過程中的哪個環節,可以不被當成商品看待的。

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