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目前分類:房屋知識 (194)

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新成屋40萬以內的預算裝修重點

重點1、隔間規劃先思考

新屋的隔間規劃最為重要,例如想要加大客廳、開放式廚房餐廳吧台等,若考慮到未來有家族成員的變動,可以用活動隔間處理。

重點2、收納規劃

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要訣7 統一採購節省費用

現在很多建商都有買屋送裝潢,以統一發包的方式,提供屋主做裝修,由於是統一發包、採購,所以花費也會比一般自行去尋找設計師來得便宜,若裝修預算有限,可考慮委由建商統一發包、裝修, 點是無法做到量身訂作。

要訣8 佈置費用高於裝修費用

由於新成屋,屋齡較新,油漆管線多不需要重新粉刷及更新,所以可以多運用佈置的手法來代替裝修,先選定自己喜歡的空間設計風格,進行傢俱及傢飾的採購,再進行佈置,若擔心自己的美感,坊間有關佈置及裝修的雜誌、書籍很多可以依樣去採購佈置,或到傢俱店訂作。

要訣9 系統組合傢俱代替

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要訣5 多用建商提供的建材及設備

新成屋不論在建材及衛浴、廚具設備都是新的,為了節省預算,能不換就不換。

要訣6 重新上色換新面貌

若建商所送的建材或設備實在不喜歡,也可以自己DIY再加工處理,像是門窗磁磚的顏色不喜歡或希望更有變化,可至DIY賣場購買漆料或貼紙重新上色。

 

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要訣1 不買不適合自己風格的房子

若買的房子是已經做過裝修工程,千萬不要買風格不適合自己的房子,尤其之前的裝修是走向古典風格的空間,因為古典風格有許多空間語彙像是線板、拱、羅馬柱等等,這些語彙若不想保留得先花上一筆拆除費用再加上修復的花費,加加減減的,花費更大。

要訣2 無裝修的房子比裝修過的房子好

不要以為買裝修好的房子一定比較省錢,因為裝修是量身訂作不一定適合自己,若不喜歡還得先拆除,空屋反而更能發揮創意去做裝修。

要訣3 避免調整隔間或水電配置

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所謂新成屋不只指剛蓋好的房子,屋齡在5年以內的,應該都算是新成屋。雖然無法像預售屋一樣先行變更格局,但相較於中古屋小坪數住家及老屋,新成屋的裝修花費又更少了,若預算不足,能解決的方法又更多了。


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Q:新家接近毛胚屋,連浴室也都沒有硬體,所以馬桶得自己挑。挑選馬桶應該要注意的事項有哪些?免治馬桶可以自己裝設嗎?分離式或一體成型的哪一種比較好?

A:首先要注意排水中心孔徑與牆壁的距離是否足夠,坊間多用30、40公分的大小,所以要確定之後才能選擇馬桶與安裝。所謂免治馬桶是設計時所加上的洗淨以及暖座設備,以水沖的方式來代替過度擦拭的清潔方式,需要預留配電插座以及進水安裝。


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Q:建設公司即將完成建築物,而我們的工班也約好時間, 準備在6月中旬進場, 請問在施工期間,我們若到現場監工,有沒有什麼要注意的地方?

A:施工過程中,對於不同工種、工項之間的結合點,時間流程要有基本的了解,以方便控管,最好有所謂的施工流程表作為參考,依時間環境做不同的調整,以下4點需要注意:

1施工時,工具維護與管理要注意,以及人員在施工時的安全管理,要由承包人員自行負責(比方投保),避免有遺失、失竊、機器造成的意外如火災或者人員受傷等等。

2避免和施工人員在現場進行討論單價、成本,因為施工人員的組織關係是業主對承包工班老闆,承包工班老闆對工頭或工人,如果在現場談論施工價錢,可能會因此造成施工不確實與其他糾紛,如事後的變相加價或者偷工。

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毛胚屋在某方面的確是方便客戶裝潢,然而,屋主一定要慎選毛胚屋設計師。要確認設計師能夠全權處理及監工,否則大幅修改水電管線或敲打,可能造成樓下漏水或者預算大幅度超出。建議選擇設計師前應多找幾位比較,更不能貪小便宜,應該以安全為重。


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根據建築的流程來講,所謂的「毛胚屋」,指的就是當建照申請通過且房屋已灌漿完成,但是外牆及室內都還沒有貼磁磚或裝鐵等,甚至沒有任何美化裝修的樣子,看起來仍是水泥模樣,僅完成初步的水泥磚牆隔間而已,甚至也有人稱這個叫「粗胚屋」,在中國大陸甚至叫這個為「毛坏房」。

另外,根據臺灣臺北地方法院95年11月30日 94年度訴字第859號民事判決、臺灣高等法院96年07月31日95年度上字第754號民事判決參照,所謂的「毛胚屋」,指的是房子內有基本隔間衛浴設備等泥作基礎皆未進行之建物,優點就是屋主可以隨自己的喜歡設計隔局,不受原規劃設計或現實際存在的隔局所限制。也因為僅有基礎的水電配置,但並沒實體的傢俱及設備進駐,因此價格上比較已完成的隔間廚房衛浴設備等的新成屋來得便宜。不過,可不可以購買毛胚屋,必須看自己的需求來決定。


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建設公司為了促銷房子,都會設計出美觀精緻的樣品屋,企圖使你產生美好的憧憬。最常見的技倆是,將原來的坪數,整體放大百分之十,或在天花板高度上增加二十公分,如此,在格局上,你看不出有什麼不同,但整個空間寬敞許多。如何避免所看的樣品屋與將來房子完工後落差太大,聰明看屋很重要。

1 牆壁厚度是否為標準尺寸:一般牆壁的厚度為12∼15公分,為了讓空間看起來更大,樣品屋牆壁通常只做6∼8公分,可不要小看這幾公分,若買的房子坪數小,這幾公分就可能對空間造成絕定性的影響。

2 天花板高度是否與實際完工高度相符:很多人買房子只在意坪數,卻忽略天花板高度,一樣坪數的房子,若高度差個10公分,視覺感就差很多,別只在意坪數是否確實,高度也要詢問清楚,一般正常的樓高約在3米∼3米2。

3 確定管道間的位置:大部份的樣品屋都不會標示管道間的位置,等到房子完工後,才發現浴室怎麼那麼小,原因就在於多了管道間。

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一般而言,預售產品與新成屋個案各領風騷,優缺互見,預售產品具有建材規劃具前瞻性、產品符合時代潮流,頭期款較低,以及室內格局可自行變更設計等優點,很受年輕消費族群青睞;然新成屋屋況一目了然,交易風險較低,卻是預售屋所不及的。

但是預售屋由於尚未開工或正興建中,購屋者接觸的僅是一些宣傳海報、說明書與接待中心或樣品屋而已,不按時開工、工程進度拖延、無法取得使用執照、延遲完工或交屋等,都是常見的糾紛;謹記十大要訣,在購屋之前慎思明辨,防範於未然,就能夠充分享受預售屋優點,同時保障購屋權益。選購預售屋的十大重點供消費者參考,無論你是不是購屋新手,都能輕鬆上路,不怕吃虧上當!

重點1 區位環境仍是重點

有人說,預售屋賣的是一個夢,因此購屋之前最好能到工地現場實際瞭解環境、地勢、交通等各相關條件是否理想。尤其是重劃區段的個案,往往過分強調未來遠景,等到入住之後才發現週遭荒蕪一片,價格很難馬上提升。反觀良好地段的房屋,不僅增值潛力雄厚,不景氣時抗跌性也較強。

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Q:我買了預售屋,希望花最少的預算在裝修上頭,請問挑選預售屋時,我應該注意到什麼地方,才可以節省我裝修時要花的錢?(木柵Alice)

A:購買預售屋時,需注意是否還可進行客戶變更工程(也就是俗稱的「客變」,客戶變更工程不但能夠滿足實際所需的格局,更能節省事後不必要的拆除預算,若時間可以允許應儘早尋求適合的設計師,以進行圖面設計規劃及溝通。客戶變更時,應注意水電配制調整,及隔間調整是否達未來設計之需求,若規劃得當即可省下不少工程預算


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要做好空間規劃,除了跟設計師表達自身及家人的需求外,更重要是依據空間的條件將需求融入空間,但預售屋畢竟不是新成屋中古屋,沒有實體的房子可以供討論,尤其空間規劃尺寸的掌握很重要,如何與設計師溝通,才能避免房子完工後與所設計規劃的空間不同,資料的完整性很重要。

按理說建商應該配合屋主提供資料,但大部份建商除了平面圖外,其它圖都不太會主動提供,得由屋主主動要求,一般預售屋裝修得準備什麼資料呢?

溝通1 建物硬體部分

1.建物基地圖--可供設計師瞭解建物環境位置,陽光置入方向東曬、西曬及南北向考量。

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項目 最小尺寸 說明
客廳座椅到電視機靠牆的距離 3公尺 距離越遠,將來看電視時才不會有視覺壓迫感。
陽台寬度 1.5公尺 寬度越寬,才有足夠的晾衣、活動空間。
房間長度(寬度) 3.5公尺 儘量避免出現長方形的房間,這樣擺設衣櫃、書桌才夠便利。
廚房寬度 2公尺 要讓電冰箱能夠自由開啟,同時人員走動仍游刃有餘。
客廳的面寬 4公尺 客廳的面寬夠長,才能放下較多的沙發座椅。

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一般來說,房屋銷售的宣傳單上,都會印上銷售樓層的平面圖,上面畫著配置好的傢具,告訴你,這裡是客廳沙發可以這樣放、那裡是飯廳、餐桌可以那樣放,本來可能是很小的坪數,看起來卻感覺十分寬敞。其實,很多宣傳單上的圖面,都是有玄機的。因為這張圖上,並沒告訴你,它正確的比例是多少?他很可能將六十分之一的傢具,畫在五十分之一的平面圖上,當然你就會覺得,客廳好大喔!臥室好大喔!等到真正房子蓋出來了,你才發覺,天啊!臥室除了一張,什麼都放不下,衣櫃怎麼辦?化妝檯怎麼辦?還有當初圖上漂亮的321沙發,根本放不下,所以,最保險的方式,就是看「施工藍圖」,以保障自己的權益。

Step1 取得施工藍圖

按理說建設公司應該要提供施工藍圖,但很多建設公司為了避免麻煩,你不一定就能順利的拿到圖。若遇到建設公司不肯提供施工藍圖,不妨來個絕招,如果售屋小姐不願影印給你,你就帶一張透明「描圖紙」,蓋在平面藍圖上,用筆描繪下來,照樣可以達到目的。

Step2 測量藍圖尺寸

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預售屋是所有屋型中最能節省預算的空間,因為預售屋只完成圖面規劃還未真正進行施工,一般建商都會給予屋主變更的機會,不要小看這變更,格局變更不只是隔間牆而已,連水電位置都會跟著遷移,最少也省下10幾萬。且預售屋的頭期款是因工程進度繳交,不必一次拿出大筆錢,唯一要考量的是買預售屋還是有其風險。

空間&設計提案

要訣1 掌握時間變更格局

隔間的變更是預售屋最大優勢,可以先請建商依實際需求,先行進行格局的變更,不過要提醒屋主,變更是有期限的,簽約時最好先詢問好變更時間及可變更項目,以免錯過時間。

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預售屋雖然較無法如新成屋有眼見為憑的真實感,但預售屋在裝修上有著新成屋所沒有的優勢,預售屋透過建商進行客戶變更,可省下格局變更所花的水電管路移位費用,加上建材、設備都是新的,預算建議放在木作收納上。

 


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預售屋的建商雖然可以配合屋主需求做格局動線的變更及材質設備的替換,可是若要求的時間不對,建商已完成工程,就無法佔到預售屋省裝修費用的便宜,所以預售屋裝修時間點很重要。

基本上主結構體完成,牆面為粗坯,尚未水泥粉光前,為水電與隔間工程進場施工前的deadline,但因設計師需在施工前一個月備妥平面配置圖與水電配置圖,交與建商工務部進行審查與變更,加上與設計師溝通也需要時間,最好是地下室工程完成時就開始找設計師,最晚也要在下一層樓層開工時,就找到設計師,先做好變更工程,其餘工程在完成交屋驗收後進場即可。

步驟1 初步規劃階段

瞭解空間需求,決定初步平面規劃,越早越好。

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時間點 客變項目 說明
建商通知「工程變更」前一個月 全部 當建商通知「工程變更」前一個月的時候,你就要找到設計師幫你規劃新家。以一個月的時間用來跟設計師溝通、修正新家的樣貌,並讓對方繪製好設計圖,以便與建設公司溝通。
被通知參加上樑儀式的時候 變少 建商舉行上樑儀式,意味已取得使用執照,通常為交屋的前兩個月。設計師此時對屋主的幫助主要在於偕同驗屋。設計師可幫屋主確認,建商應做的工程是否有做好收尾;房子的管線是否OK?等等,算是再做確認,以確保交屋時的責任是在裝修的設計施工單位,或是建商本身施工不良問題。
交屋後 交屋後才找到設計師。此時,屋子內部建設公司的工班已完工。室內設計師幫你做的個案規劃,就跟一般成屋沒兩樣了。

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建商因為是統包不論在工資或建材的價格上都一般市價低,若是退料能拿到的錢遠比市價低,對屋主而言並不划算,哪些東西可以退?哪些東西不要退呢?設計師均建議:

第一、油漆不要退:請建商批好土上好底漆,就算要改顏色也只要一層面漆,絕對比你找設計師重新批土、上漆來得划算。

第二、廚具衛浴設備不要退:現在建商所提供的廚具衛浴設備等級都有一定水準,除非真的很不滿意,否則還是儘量不要退。

第三、地磚不要退:現在建商大都提供60×60公分或80×80公分的拋光石英磚,實在不喜歡拋光石英磚,才考慮退料。

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