光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

中廣新聞網 (2010-03-29)

1.套房： 房間內有個人衛浴設備者稱為套房
2.電梯套房： 該套房以使用電梯上下樓層者
3.雅房： 房間內無個人衛浴設備，而須與他人共用房間外之衛浴設備，稱為雅房
4.電梯雅房： 該雅房以使用電梯上下樓層者
5.住家： 一個房間以上，以居家生活為主的建築，如別墅、透天厝、公寓
6.電梯住家： 該住家有電梯設備者稱之
7.辦公室： 以辦公為主要用途的建築
8.電梯辦公室： 該辦公室以使用電梯上下樓層者
9.店面： 位於一樓的商業用途建築
10.工廠： 以工業用途為主的建築
11.土地： 以土地為主，無地上物或地上物為輔
12.車位： 以供停汽車使用的土地或建築


詳細解釋如下： 

套房： 
一般都是鋼筋水泥或加強磚造的建築物內如主臥室一般雙人床有提供私有用之衛.浴.廁.冷氣.冰箱.電視及書寫桌椅等設備.有的房東甚至還有提供煮食的小廚具喔，簡單講就是很方便的小麻雀，五臟具全。你如果住過價廉的旅社房間內備有衛浴冰箱電視冷氣或化妝或書寫的桌子那也就可稱為套房了。 

商務套房：
簡單地說，是可以按日或按週、按月短期租用的套房，而設定的主要客源則是因商務出差的人士。
其實它和一般的飯店經營模式差不多，客房的設備也和飯店差不多，也就是一個普通的套房，「至少」要具有可以在房間上網的功能。(有的可以無線上網，有的則要拉網路線)另外，櫃檯處多半可提供影印、傳真等服務。

分租套房： 
只要是同一建物空間內，不管有沒有改建，只要承租的範圍僅佔該空間的一部份，而其他部份則另有他人使用的情況，都稱之為分租。而如果其中某房間附有獨立的盥洗設備，就稱之為分租套房。譬如一間三十坪的住家，你承租了這間房子裡面的套房，而其他的部份屋主則當做倉庫使用，
那也還是稱之為分租套房。

獨立套房： 
同一建物空間內，僅有一個房間、一套盥洗設備，承租人可以使用該空間的所有範圍。 

雅房： 
一般皆是提供一間房間及單人床或〈雙人床看房東設備不一〉.有的是鋼筋水泥或加強磚造的建築物但是也有木造房或鐵皮屋但主要都是都是隔一間一間有的是木板隔間〈當然隔音差〉.衛浴廁等需與他人共用稱之，一般都是租給學生或經濟有預期控制的人。 

華廈: 
新式公寓，有電梯，要付管理費或公共設施費 

別墅: 
台語是"別莊"  顧名思義是根山莊是依樣的，山莊大都是獨棟住宅..有漂亮的花園..有些還有游泳池...因此這一類的住宅都叫別墅，但目前有許多建案...屬於連棟式住宅..但建商為了刺激買氣，都叫做別墅, 屬於連棟式住宅或是獨棟式住宅 

透天: 
顧名思義就是從一樓到頂樓都是自家的...這是我們台灣人術語，其實不一定只有4層樓以下的房子就叫透天...十多層的大樓注宅都自家的也能叫透天。只是民國50-70年時的房屋建案大部分都是4曾來以下的公寓(集合)和透天(自家), 屬於連棟式住宅門戶獨立，各樓層由內部樓梯可互通的房子。透天的定義泛指在同一建地上的二層以上建築物且產權為單獨所有透天的房子只有一張所有權狀 ,透天-有天有地，整棟都是自家使用，或是有內梯相通。

公寓: 
舊式公寓建築,沒有電梯，通常也沒有管理員(所以不用付管理費)但是也通常沒有垃圾子母車, 屬於集合住宅.其實當公寓出現時並沒有這個名詞,那時大家都叫她"樓仔厝",鄉下大都是1層樓的平房,現代化後出現了3-4層的房子,有好幾層樓的房子,所以叫做"樓仔厝",到了民國70~80年出現了5層樓以上而且建築法推行出現了集合住宅的名詞,所以這種舊式房子..大家就統稱為公寓，到了最近為了住戶居住品質有了公寓大廈管理條例,這時公寓才成為法定名詞(雖然並沒有定義公寓和大廈的差別), 公寓的每一個所有權人都有各自的所有權狀。 

公寓： 
〔１〕包括多公寓的兩層或兩層以上的住宅樓。每套公寓都有獨立的出入口。 
〔２〕建築物具有共同基地或另有其他共用空間或設備之多戶住宅 。 

無電梯公寓： 
通常為三層以上建築。我國之建築法令規定六層以上之建築必須裝設電梯，故此類住宅之規劃，最高只及五層。 

夾層屋： 
全部室內高度從3.6米到4.5米不等，建商只提供室內高度，必須自行施作隔層，權狀面積並不包含自行施工部分，所以屬於違法使用。 

樓中樓： 
室內只有客廳部分挑空部分為六米，其他室內二樓建商已經施工完畢，並計入銷售面積（權狀面積），取得合法使用執照。

Dec 18 Fri 2009

Dec 18 Fri 2009 

鼓山新成屋供多於求 減少8%

【江碩涵╱台北報導】高雄市政府地政處昨公布11月建物買賣移轉棟數，共2251件，僅比10月減少1件，三民、左營、鼓山區交易量最大，分別為486、399、369件。
業者表示，下半年高雄受八八風災等因素影響，交易量持續下滑，到10月才回穩上升，愈接近年底買屋潮愈累積能量，預估年底表現應不錯。

  11月各行政區交易量漲跌幅差距大，表現一向最好的鼓山區交易量為369件，比10月減少8%。住商不動產一心加盟店店長葉皇輝分析，這2、3年鼓山區新成屋推案量大，此次交易量大幅減少，表示鼓山區供給大於需求，「交易量回檔，才能真正探測到需求。」

台北市與高雄市各大熱門商圈行情對於想要在附近開店做生意、租賃辦公室、甚或承租住宅的房客來說，是很重要的參考依據，茲將北高兩市最熱門的商圈租金行情提供如下:

就某個層面看，賣房子和其他銷售行為，差異並不大；
因為多數情況，房市商品也必須經由適當包裝，
才能成功吸引消費者目光，進而獲得準購屋人的青睞。
然而，在這些琳瑯滿目、多采多姿的行銷包裝中，
到底哪些東西是真材實料，哪些東西又純屬噱頭？

事情攸關消費權益，以下就從目前常見的幾個現象，為您說分明…

相信您一定有以下的經驗；走進大賣場或百貨專櫃，無論準備買什麼商品，一看到展示架上陳列的各種產品，如果對品牌沒有特殊偏好，預算也還許可，那麼瞬間確實很難決定，到底是要買哪一個。

消費行為說簡單很簡單，說複雜也很複雜；因此處處充斥著行銷行為，想抓住消費者眼光，進而掏出錢來購買商品。戶外的看板廣告，人群川流處發送的海報，各式媒體裡的各類廣告，都是現代商品行銷的一部分。而房地產商品消費額最高，程序及規定最複雜，行銷包裝這塊，當然更是各家一較長短，贏取消費者青睞的必爭之『地』。

辨識行銷術 保消費權益

不過如同其他領域或商品一般，有些包裝是有其實質內涵，有些卻是噱頭。就以飲料來說，撇開品牌忠誠度不談，不少商品強調有營養價值或獨門配方，時下更流行減重消脂效果：然而這中間是真是假，消費者確實很難一下子判別。

飲料一罐至多三、四十元，宣稱賣點就算無效，只要不損及健康，其實無傷大雅，下次不再購買即可。
然而房地產商品消費額動輒數百、數千萬，多數人往往得花一輩子背負。
因此，如果新購入房子，標榜的賣點或特色，結果是實質成份少、噱頭程度多，那麼無疑地，消費權益將受到損害。

因此，本文提出並分析幾個近期流行、常被運用的房市行銷術或賣點，看看它們葫蘆裡究竟賣什麼藥；有沒有真材實料？還是有譁眾取寵的嫌疑？

一、原價買回 買貴包退

全名為『買貴則照原價買回』的行銷策略，其操作或標榜在於，如果建案在完工交屋時，行情價下跌，或說比預售期間賣給消費者的價格低，屆時消費者不想認賠，建商就會按照當時的賣出價，買回原來賣出的戶別；至於是否另收手續費、成數多少，則由各家自行決定。由以上描述可知，此招是用在預售案上。

此行銷方式早年在汐止有個案曾經用過，不過由去年底位於中山區林森北路的「皇翔RICH」再次祭出；之後跟隨者還不少，以高鐵桃園車站特定區的「城市的遠見」，比較受到矚目。

以「RICH」和「城」案推出此招後的表現來看，短期內確實形成話題，反應不惡。不過，「城」案是當區唯一大樓型產品，總價在當地也屬相對低者，因此不能光用原價買回的行銷術，來評斷該案的整體銷售反應。
由於包括「城」案在內，目前還有標榜原價買回的建案，「RICH」案也還沒到交屋期，因此還無法斷定原價買回的『真實性』。不過「RICH」是上市建商皇翔建設推出，「城」案建商宜誠機構也是桃園在地有名，因此純從『是否真會原價買回』的角度看，跳票或噱頭的機會很低。

但說實話，『原價買回』仍是『走鋼索』的銷售策略。因為表面上看，這是賣方認為未來行情絕不會跌的信心宣示；然而，按台灣房市業者或賣方的習性或慣例，如果真看好未來景氣或行情，是會採取議價空間緊縮，甚至惜售的強硬姿態，壓根子不可能急售。看看現在大台北房市光景，就昭然若揭。

因此，此招儘管不像噱頭，卻還是一步險棋，目的是在低迷市況中刺激買氣、殺出血路。去年九月的金融海嘯，自然就是形成此一客觀環境的主要因素。由此出發可知，要是有業者再祭出或運用此招，那多半是買氣難振，至少對該案或其所在區域是如此。

二、飯店式公寓 公寓式酒店

『酒店式公寓』也是近幾年開始興起的行銷模式之一，而之所以和一般標榜專業物業管理不同，主要在於，採取這類包裝的個案，因為產品是公寓，坪數較小、總價較低，故多會強調投資效益，甚至連帶有包租或代租的『服務』。

實際操作則是，個案會強調引進飯店或酒店的管理模式，或業主本身就有相關背景，因此如自用，則可享受更高一等的物管服務，如打算當包租公婆賺租金，也因為『酒店』加身，租金行情看漲。而這類產品因為標榜高級物管，因此牌價通常較高；因此就算高級物管真能抬高月租金，實際投報率也會因此壓低。

那麼，這類訴求或包裝，到底是真材實料？還是實為噱頭？這得看您對飯店或酒店級物管的定義是什麼而定。
一般情況，國內的物業管理，多半仍是社區保全及收發信件等基本型態。從這點出發，則就算身著酒店制服的人員進駐，也難現五星級飯店的服務實質；除非您認為，只要酒店人員進駐社區做基本物管，就算酒店式管理。

反過來說，如真的加碼要求酒店級服務，則管理費恐怕還得往上加；事實是，真能負擔正牌五星級酒店物業及服務的，大概也只有總價動輒上億豪宅的買主。因此號稱酒店式公寓或飯店式管理，以現況來看，多少有噱頭的成分。

三、提供代租 包租服務

此外，酒店公寓或其他標榜投資效益產品的包租或代租服務，箇中也有蹊蹺。所謂包租，意思就是『保證幫你出租出去』；這樣，似乎就穩賺不賠？不過請看仔細，包租服務時間通常不長，頂多二到三年不等。因此如本身資金不充裕或收入不穩定，仗著包租就跳下去投資，則風險其實不小。

因為，房貸繳交期動輒十幾二十年，然包租服務最多三、五年；往後的年份，還能保證房客續租嗎？更別說代租服務只是幫你招租，並不保證租得出去。因此無論是否有酒店服務或物管光環，碰到代租或包租服務訴求時，也要謹慎考量，個案所在地是否真有大量租屋需求，不要被看似炫目的包租服務沖昏頭。

四、免錢交屋 低自備款

和『酒店式公寓』或『原價買回』相比，低自備或低交屋款訴求算是『歷史悠久』。『低』這個概念，是自人類有交易行為以來，就屢試不爽的銷售術；無論景氣好壞，我們都會看到，有業者使用或操作這種掌握人性弱點的行銷術。

低自備或超低交屋款，最近幾年算是常見，甚至還曾出現過『免錢交屋』。而根據了解，『免錢交屋』並非真的不用錢交屋，只是製造話題吸引來人的噱頭。不過低自備或超低交屋款，則就大有文章了。
時間拉回九三年前，當時的低自備或超低款交屋，的確是玩真的。當時整體景氣屬上升期，連相對保守的行庫也看好，加上當時利率也低，因此行庫的放貸是相對寬鬆的；一般情況，都能輕易貸到房屋總價的八成，甚至更高。

當時，甚至還出現過超額貸款，不過這不是銀行鑑價高於賣價，而是銀行連裝潢費用也貸給消費者，才造成超過百分百的房貸。除了景氣緣故外，國內行庫濫頭寸太多，也是造就超高額房貸的因素。
不過九四年後，情況開始有變化。由於行庫嗅到風險，深怕之前的不動產呆帳逾放風暴再度重演，因此寬鬆放貸政策急踩煞車，先後針對投資型套房，及成屋供給量大的地區開始限縮。一時之間，高銀貸低自備訴求面臨斷炊。

然而之後，我們仍看到有建案訴求低自備或超低款交屋。行庫放寬房貸限縮，是最近一年的事情，且也沒有之前寬鬆，大台北以外的區域放貸限縮也未全面解禁。最近出現的這類訴求或行銷，其實多是賣方操作形成；實際做法是，行庫放貸不足的部份，以其他形式之貸款填補。

比如銀行只放貸六成，而賣方如仍訴求八成銀貸，這兩成差距，就由建商以公司擔保貸款，或另申請信用貸款來支應。低交屋款，也是以類似方式操作。

只不過，公司貸或信貸，和不動產貸款是兩回事；前者不但利率較高，還款期也短，因此這種低自備，或許交屋前確實負擔輕鬆，但交屋後負擔會立刻加重，因為還是得先還清信貸和公司貸部份。

這種行銷模式，其實是賣方衝買氣的手段；未能明察的消費者，往往以為真的可以輕鬆買屋，然事實則否，只是把重擔拖延到交屋後而已。因此碰到這種低自備訴求時，消費者還是要回過頭來，誠實檢視自己是否真有能力負擔房屋總價，不要只因低自備或交屋款，而買了超過自己能力所及的房屋。

五、豪華公設 先進配備

根據相關統計，在購屋糾紛中，休閒公共設施規劃，往往容易變成日後交易糾紛的主要來源。由此可知，休閒公設是房市銷售中，相當重要的包裝賣點。

這種多元休閒公設賣點，之所以經常可見，得回溯到國內施行週休二日制，休閒產業興起之時。房市業者腦筋動得快；與其千里迢迢到觀光風景區或遊樂區，如果在家裡就可休閒，不是更方便？於是從此開始，近十餘年的房地產建案規劃，休閒公設幾乎成為標準配件。

在法令或登記上，休閒公設當然是整體公共設施的一部分，但是性質卻有相當差異。比如一定樓層以上大樓的電梯或樓梯空間，都是不可缺少的。然而花園中庭、健身房，甚至最近非常流行的溫泉會館等等，則非必需配備。這到底是噱頭，還是真材實料？其實得看消費者自己。

這些不致奢華，但也絕非必需的休閒公設，最後變成『虛設』，問題並非出在規劃或銷售端，而是在交屋後的使用端上。在台灣，建商交屋後，通常不再做後續服務；住戶組成的管委會，就成了決定休閒公設『命運』的要角。

諸如三溫暖、游泳池等休閒公設，要能順暢運作，需要相當經費及人力；而如果多數住戶不願多付相關費用，則使用或維修相關費用較高的休閒公設，最容易變成蚊子館。就算看似最簡單的中庭，也需要修整，也需要人力和金錢。

而如果沒有具相關專業或經驗的物業管理進駐，多數休閒公設，最後也是荒廢居多。早年北海岸休閒住宅多以此為號召，最後卻乏人問津，除了地處偏僻外，當時炫目的休閒公設，因缺乏適當物業管理，後來形同廢墟，也是重要因素。

另外，SARS之後，社區門禁安全與隱私，也成了新建案大力著墨的部分。近期有不少建案，就推出了各式先進系統為號召，像是指紋、掌紋、臉模或虹膜等，根據各人獨一無二生理特徵為篩檢依據的門禁系統。不過根據了解，這些配備的『命運』，似乎和多元休閒公設如出一轍。

根據本刊側面了解，這些號稱有先進門禁系統的建案，完工交屋後，因為管委會顧慮後續維修問題，維持系統順暢運作，也需要相當專業和經費，在眾多考量下，往往就更換為一般的磁卡系統。從此現象回推，這些高科技門禁系統，看來是噱頭。不過關鍵也在於使用者的心態，及相關技術未臻成熟至普及化。

六、綠建築 智慧數位建築 

綠建築的興起，源於人類開始正視文明發展對環境帶來的破壞，目前國內以鼓勵性質的標章制度推行多年。標榜讓人類居住更加便利的智慧或數位住宅，民間相關軟硬體發展則遠快於官方，這和台灣電子產業相對蓬勃絕對有關。

不過無論是綠建築或智慧建築之訴求，就現階段來說，很難說確有其實質內容。或者應該這樣說，同樣做為訴求或賣點，不同個案卻有相當落差或參差不齊。

目前國內評定綠建築標章的標準共九項，而符合其中四項，就可獲頒標章（『節能』與『水資源』為必需符合項目）；不過由於是鼓勵申請，非強制性，因此一些沒有送審核的建案，也會因為使用若干節能環保建材，或有相關規劃設施，也自稱綠建築；消基會就曾針對此現象，公佈『假』綠建築名單。

然而，使用端的觀念問題，才是讓綠建築訴求很容易變成噱頭的原因。環保節能，沒有人會反對，不過一旦要身體力行，甚至得先付出金錢時，多數人往往就遲疑了。觀念與實踐上的落差，是綠建築推行的最大障礙。這使得綠建築在台灣叫好不叫座，真正有心經營的建商難以推展，綠建築徒具形式。

智慧或數位住宅，則其相關技術，目前國內正蓬勃發展中，反而官方的標章制度還在建置中，因此到底有哪些配備，或符合哪些條件，才算智慧或數位建築，根本還沒有一套官方標準；這確實使得相關規劃的推動及普及，有一定困難，也讓少數冒名者有可乘之機。

此外，一般人仍會認為，這是高科技應用，一定所費不貲，是高價住宅或豪宅的專利。說起來，『觀念』這個因素，同樣是智慧或數位住宅推動上的障礙。

無論綠建築或智慧住宅，現階段的推行，也有使用端的障礙，也就是房屋使用者運作維持的部份產生問題。環境節能的效果，肯定無法立即顯見，因此現階段單價多半較高的綠建築，或使用綠建材的建案，不易馬上被消費者接受。而面對智慧住宅的裝置，消費者同樣會擔心，後續維修保固無門。

噱頭或實質 使用端決定

『原價買回』、『包租代租』和『低自備交屋』，是屬於買賣操作，和產品實用面關聯不大，可純粹歸類為行銷手段，在銷售階段才會出現、才具有實質意義。
『休閒公設』、『高科技門禁』、『酒店式管理』、『綠建築』或『智慧住宅』，則是和產品直接相關的配備或規劃，某個層面上，算是房市產品的加值項目，同時更說明，房地產商品的確是跨多項專業領域的複合型商品。

休閒公設或高級物業管理是現在式，只要多付一定費用，是可以達成或運作的。綠建築或智慧住宅則還算發展中，我們目前正身歷其境。

三十年前個人電腦剛問世時，沒人能預期，現在它幾乎成了家電；二十年前網路剛出現時，沒人能想像，現在已可用手機無線上網。人類文明的發展，正以無法想像的跳躍式速度，改變我們的生活方式；綠建築或智慧住宅，目前也許實質度有限，誰又能預期，或許五年、十年後，它們或許都成了建案的標準配備？

不過現階段對消費者來說，為了自己荷包著想，還是得要辨別，這些項目是確有實質內涵，或噱頭成分居多，而這還是要看使用者自己的態度而定。

一般而言，賣方不可能在沒有這項規劃的情況下，還標榜有此賣點，差別只在質與量的多或少而已。因此，是變相加價的噱頭，還是實質享受到高品質生活，說起來見仁見智。不過，如果使用者本身觀念不清，或不能接受後續營運或維修，還需另外花費的定律，那麼，最後就真的會是花冤枉錢買噱頭！

Dec 19 Sat 2009

買賣房屋因金額龐大，通常買方會先付定金，展現購買的誠意，其餘屋款再分期繳付，而售屋的賣方收下定金後，雙方的買賣契約就成立，倘若買方事後反悔，賣方可以將定金沒收，如果是賣方反悔不賣，則必須加倍返還已收下的定金給買方。

鄭姓女子在二年前委託新世紀房屋仲介公司代銷一間位於新竹的房子，總價一千四百萬元，郭姓買主看了房子後很喜歡，願以一千四百五十萬元購買，郭立即簽下一張一百五十萬元的本票給仲介公司，作為定金，仲介公司告訴鄭女此事，鄭女同意出售房子並收下這張本票，雙方約好三天後簽訂正式的買賣契約。

售屋者反悔不願簽約
但鄭女事後反悔，不願簽約，並將收下的一百五十萬元本票退還給郭，郭姓買主不滿鄭女出爾反爾，她非常生氣，認為依照民法的規定，鄭女收下定金如不履約，應將定金加倍返還才對，於是告上法院。
法院審理時，鄭女辯稱房子登記在她及女兒名下，為二人共有，她獨自一人無權賣房子，且郭姓買主已經收回本票，並沒有任何損失。

台灣高等法院判決鄭女敗訴，法官指出，買賣雙方對買賣標的物及價金達成合意，買賣契約就已成立，鄭女既然收下定金有意出售房子，她跟郭姓買家間對買賣標的物（指房子）及價金（一千四百五十萬）都相互同意，雙方已經成立買賣契約，鄭女對於買賣的房子縱使沒有處分權，但她所簽下的買賣契約仍然有效。

買賣契約的成立
法官指出，買賣契約並不一定要簽書面的契約，只要買賣契約的﹁必要之點﹂（即買賣標的物及價金） 雙方同意，在交付定金的同時，契約就已成立，至於後續的付款方式、過戶程序、稅款由誰繳納、房子何時交付等事宜，雙方可以另外約定或補簽正式的書面契約加以約定。

民法第249條規定的很清楚，契約因可歸責於受定金的一方，則該當事人應將加倍返還其所收下的定金；本案是鄭女反悔不賣，自應加倍返還定金，因郭姓買家已收回一百五十萬元的本票，台灣高等法院判決鄭女要再給付郭姓買家一百五十萬元。

Dec 19 Sat 2009

買房子是人生的一件大事，萬一不小心買到海砂屋的時候，購屋者可以用「房子有瑕疵」為理由，向原售屋者請求減少價金。

陳姓女子在二年多前向方姓男子購買台北市武昌街二段的一間二樓房子，總價一千零十萬元，後來把房子租給別人，房客裝潢時發現屋頂處處鋼筋裸露、水泥剝落，將此事告訴陳女，陳女於是雇請桂田技術顧問公司檢測才查出，這間房子的氯離子含量超過政府規定的標準值，証實是海砂屋。

陳女提起訴訟，指控方姓男子在售屋時故意隱瞞房屋是海砂屋之事，害她要花錢雇工修補，房子還因此減損價值，要求方賠償她五百十一萬多元；方姓男子則辯稱，他也不知道房子氯離子含量超過標準值，他並沒有詐欺陳女，陳女的求償金額太高了。

氯離子的標準認定
台北地方法院委託台灣經科院鑑定，這間房子大門門樑的氯離子含量在0．43至6．7Kg之間，而依政府在民國八十七年六月二十五日公布之海砂屋的測量標準值，測量氯離子的標準須為0.3Kg以下才不屬於海砂屋，認定陳女買的房子確實是海砂屋。

法官指出，房屋的結構應具備穩固、安全耐用性質，房子使用的混凝土中如果摻有鹽分的海砂，氯離子含量會超過政府規定的標準值，將使混凝土的土塊崩落，鋼筋鏽蝕，會對房屋的結構安全造成影響，減少房屋的通常效用，因此，海砂屋構成了「物的瑕疵」要件，陳女有權向原售屋者求償。

法院根據鑑定報告，陳女雇工修補要花八十一萬多元，原先花一千萬買的房子因是海砂屋，現在的價值減到只有六百五十七萬多元，總共陳女損失五百十一萬多元，判決這些費用都由方姓男子賠償。

如何避免買到海砂屋
目前各縣市政府對已知的海砂屋都列冊管理，在購屋前可先向建管單位查詢列管名冊；如對房屋仍有疑慮，可以委請政府認可之鑑定機關來鑑定。另外，為了保障購屋者權益，還可要求售屋者在「買賣標的物現況說明書」中的「是否曾經做過海砂屋檢測」欄上面勾選，如果做過檢測，可索取檢測報告，若未檢測，則要售屋者先去做檢測証明再說。

Dec 19 Sat 2009 

24位投資客的賺錢告白

據調查，全球富豪投資房地產比重已從過去的16％升至24％，而網友票選，房地產也是各行各業中，暴利指數最高的行業。靠房子真的可以變成有錢人！其實投資房地產和股票一樣，求的不外是，低點買進、長期生財和高點賣出的技巧，只不過，道理人人都懂，巧妙卻各有不同。

《今周刊》採訪24位靠房產致富的達人，逐一告白他們的賺錢心法，從買房、養房到賣房，整理出贏在房地產的不傳之祕，不論是投資、首購或是換屋，學習高手的方法，讓你無論在景氣或不景氣都能成為贏家。 


一間房子，能衍生出多少價值？買賣賺價差、增值利益、租金收益、合法節稅、抵押貸款等，一間房子能創造的價值，遠遠超過想像，比任何投資工具都要讚！這是包租公、包租婆俱樂部在日前舉辦的房地產投資講座中闡述的內容，只要能透過聰明的方法買房子，你我都有機會變成有錢人。 

達人致富》聰明買房，靠房子變有錢人／地產投資客累積億萬身價的祕密
在ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）之前，顏福榮只是一位在台北東區擺地攤的窮小子；七年後，他成了管理近三百間出租套房的租屋達人，近期還出版了第二本書《觀念決定一生的財富》，分享他的成功經驗。七月底，人稱「豬肉王子」的高溢男，剛賣掉一間店面，獲利兩千萬元，賺進人生中最大的一筆投資收益；現在他準備買一間總價一億元的店面，還積極進軍都更市場，兩位四十歲左右的人，都在房地產市場找到發達致富的機會。

一九七六年，蔡京蓉用五萬元起家，買了生平第一間房子，三十年後，當初的五萬元已經滾成一億元財富，讓她過著半退休的悠閒生活。他們的共通點都是在股票市場賠過大錢，體悟到只有房子是一生最忠實的朋友，因而用心投資房地產，也獲得豐厚的回報。

地產投資最能抵擋金融風暴肆虐

經過這波金融海嘯洗禮，證明房地產最能抵擋金融風暴的無情肆虐。房地產投資界一哥黃文雄，雖然在金融風暴中也損失不貲，但他仍認為相較於股票、黃金、古董等生財管道，最具有保值功能的仍以不動產為最佳選擇，堅信投資不動產是一項具有挑戰性的美好事業。

買房真的可以變有錢人，顏福榮絕對是經典案例。五十五年次的他，一直到三十幾歲都還在擺地攤，過著躲警察、辛苦營生的日子。顏福榮回憶，有一天他看到電視新聞訪問一位大陸人士，這人在短短幾年間，靠房地產賺了人民幣十幾億元。記者問這位地產新貴有啥專長？有何祕訣可以在短時間內賺到這麼多錢，結果他回答：「我沒啥專長，就是觀念要好！」一語驚醒夢中人，從此改變了顏福榮的人生。

下定決心做房地產，他到中信房屋上班，底薪兩萬元，但一個月後卻沒有領到薪水，老闆告訴他，沒有簽到六位客戶的專任委託銷售契約，就沒有薪水領，顏福榮只好再回去擺地攤。之後他又到一家專做法拍屋的公司上班，底薪同樣是兩萬元，他每天上街發ＤＭ、塞信箱、夾雨刷、貼柱子，但一個月過去，業績掛蛋，還是沒領到薪水，只好又回去擺地攤。

之後顏福榮一度轉賣當時最流行的紋身貼紙，甚至做起紋身貼紙的批發大盤，也因此賺了不少錢。不過對房地產不死心的他，決定再給自己一次機會，又到另一家法拍屋公司上班。這次他有備而來、準備了六個月的「糧草」，打定主意就算沒有薪水也要堅持下去，至少要把功夫學會；終於在第五個月成交第一筆生意，幫客戶代標了一間房子。

繳了不少學費後，顏福榮決定自己創業，在基隆開了一家公司做法拍代標生意。之後轉進台北，發現投資機會很多，決定不做代標業務，自己下海做投資客。在摸索一段時間之後，他決定專注在出租套房市場，當起專業的包租公。歷經三次挫敗，終於找到成功之路，成為台北躥起最快、經營最成功的租屋達人。

顏福榮認為最大的差異「是觀念改變了」；不過如果只有觀念，沒有方法，還是無法成功。他的成功心法可以分為幾個步驟，首先從選擇標的開始。他強調，「價格便宜，是租金收益的最大關鍵」，所以他專找「爛房子」，即使是漏水、壁癌都無所謂，甚至買下六、七年都賣不掉的問題屋。

低價買進後，第二步就是進行大改造，顏福榮和從事設計裝潢的弟弟合作，將房子隔成一間間的小套房，並進行精緻裝修。他自信地表示，他的套房稱得上是ＶＩＰ套房，燈光美、氣氛佳，不會輸給一般飯店。不過顏福榮的套房價格也比同地區的套房貴一些，旗下兩百多間套房，平均月租金在一萬元左右，每月收入相當可觀。

顏福榮 用科技管理出租套房

第三步則是招租訣竅。他嚴選房客，高達九成都是女性上班族；另外還有一堆規矩，包括養寵物、嚼檳榔、有刺青、講粗話的統統不租，避開遇到「奧客」的麻煩。最後、也是最重要的步驟，就是他自己研發出來的科技化管理。為了節省人工成本與管理方便，他找廠商合作，研發出透過電話、電腦遠端遙控的系統，讓他不須出門就可以帶人看屋，房客忘了帶鑰匙，他也可以透過手機、電腦幫忙開門。

至於房客部分，一開始他利用悠遊卡內設密碼，悠遊卡就等於房客的鑰匙；現在他更進一步，將新管理的套房都改用更先進的指紋鎖。而他這套科技化的效率管理模式，甚至吸引投資客大戶黃永義的高度興趣，特地向他請教其中祕訣。

下一步，顏福榮野心更大，想要擴大規模、成為專業的物業管理公司，幫有心投資收益型產品的大戶、法人、建商們經營管理，讓想收租金卻怕麻煩的投資者，可以輕鬆賺取合理報酬。他還特地籌設了包租公包租婆俱樂部，藉此培養客戶並宣揚他的理念。

今年密集在台北市開了兩家「小蒙牛」頂級麻辣養生鍋，在火鍋餐飲界颳起旋風的老闆高溢男，因為接手家族在環南市場的肉品批發生意，被稱為「豬肉王子」。

高溢男 靠店面、都更賺大錢

雖然肉品生意獲利非常穩定，小蒙牛開張以來也總是高朋滿座，但真正讓他賺到大筆財富的，卻是房地產投資。七月底，他剛賣掉北市承德路的一間店面，這間店面在兩年前以四千多萬元買進，這次賣了六千多萬元，獲利約兩千萬元，讓他賺進生平最大一筆財富。

自認是「天生生意仔」的高溢男，高中就開始做起呼叫器、大哥大等生意，獲利都很可觀。此外，他也躬逢台股成為全民運動的狂飆年代，十八、九歲就開始進場買賣股票。退伍之後，高溢男陸續投資過喬登美語、帝國唱片行，還到中國開過咖啡廳，結果有賺有賠。○三年ＳＡＲＳ之後，他結束大陸的咖啡廳事業、帶著兩百萬元返台，結果他用這兩百萬元當頭期款，在板橋買了一間百餘坪的房子自住，現在這間房子市價超過三千萬元，增值一倍以上。

與此同時，他把先前投資的挑高式套房以四百萬元賣掉，開始積極投資房地產；到今年七月底賣掉承德路店面後，四百萬元的本金已經滾成五千多萬元，平均每年投資獲利都超過一千萬元。而根據這幾年的操作經驗，他認為投資店面最好賺，例如先前他投資的敦化南路店面，自備款一千萬元，最後獲利一千三百萬元出場。接下來他準備買一間一億元的店面，而且只挑三角窗店面，然後再用房租來支付貸款利息，坐等未來幾年的增值利潤。

此外，先前他在台北市貴陽街以一千萬元代價，買進一間地坪五十坪的透天厝，因緣際會參與自辦都市更新。目前土地即將整合，他樂觀估計，未來透過都更開發後，他可以分回四百坪房子，如果以每坪四十萬元計算，價值一·六億元，扣除原始成本與其他分攤的費用，至少可以獲利一億元，可望從此躋身億元戶之林。

蔡京蓉 用五萬買屋增值至一億元

蔡京蓉是另一個靠房地產累積億元身價的成功例子。一九七六年，剛結婚的她，拿著長輩給的兩萬元，加上賣掉結婚金飾的三萬元，湊足五萬元當頭期款，在台北市五常街以五十多萬元買了第一棟房子，原本打算自住，最後決定出租，一直持有到八三年以三百萬元賣掉，大賺了六倍，讓她堅定從事地產投資的信念。

當時在建設公司上班的蔡京蓉，月薪才二二○○元，卻有著初生之犢不畏虎的勇氣，買了第一棟房子後，七八年她又在中山北路花七十多萬元買了一間辦公室。她回憶年輕時貸款投資，負債讓她更拚命賺錢，把貸款還清，一直是她覺得最有成就感的事。

最後這間辦公室也順利以高價賣出，連同賣掉五常街住宅賺的錢，她在忠孝東路一口氣買了同一棟大樓的兩戶住宅，以及一樓與地下室的店面。八八年時她把樓上的兩間房子賣掉，還掉所有貸款，保留樓下的店面；現在這間出租店面，每個月可以收取租金十幾萬元，而光是這些年的租金收入早已回本，她準備把它留作養老之用。

蔡京蓉最得意的案子，是一間位於台北市通化街的一樓店面。

蔡京蓉當時以一千萬元代價買進後，分割成兩張權狀，分別租給牛排館、簡易郵局，之後她以一千三百萬元賣掉其中一間，回收全部成本；另一間繼續出租，最後全數出清後，總共賺了兩千萬元，是原始本金的兩倍。

三十幾年來，蔡京蓉投資房地產從來沒有失敗過。她的投資名言是：「絕對不要賤賣房子，因為設定的價格一定會來」。她說：「股票就像浪花，會在區間波動，但是房價會一山比一山高。」三十幾年前，她用五萬元去買房子，同一時間她的主管花二十萬元去買保險，現在她的五萬已增值至一億元，不同的抉擇，讓兩個人的人生有了截然不同的結局。

投資房地產的確是致富的良方，不過並不是隨便跳進來就可以撈錢，必須對房子的價格、價值有敏感度，也懂得創造出價值的人，才能夠靠房子變有錢人。

的確，天下沒有白吃的午餐！顏福榮歷經三次挫敗，繳了無數學費才出師；高溢男為了培養對市場的敏感度，曾經一個月看了三百間房子；蔡京蓉為了投資房地產，特地去學習法律、室內設計、都市更新等知識。只要夠努力、夠專業，加上足夠的執行力，一間房子能為我們帶來的價值，可能遠遠超過你的想像。

小檔案
■顏福榮
出生：1966年
現職：007租售網負責人、包租公包租婆俱樂部創辦人
學歷：景文技術學院肄業
著作：《租屋達人顏福榮——教你月薪三萬，也能賺上千萬》、《觀念決定一生的財富——租屋賺大錢，人生逆轉勝的絕招》

成功告白
觀念：腦袋決定口袋，觀念決定一生的財富
標的：低價買進老舊公寓或電梯大樓，壓低成本
改裝：將老房子裝修成精緻小套房，提高出租價格
管理：利用高科技悠遊卡門禁系統、指紋鎖系統，手機遠端遙控開門，把傳統出租套房變為高科技經營管理 

■高溢男
出生：1965年
現職：小蒙牛餐飲股東、85度C加盟店店東
學歷：淡江大學機械系
經歷：喬登美語加盟店、帝國唱片行負責人

成功告白
多學多看：曾一個月看300間房子、平均1天10間，培養對市場敏感度
危機入市：今年初趁低檔以每坪20多萬元買進新板特區套房，8月獲利出場，報酬率35％
嚴選地點：只挑三角窗店面，用租金支應貸款利息
嚴控資金：自備款至少3成，要本利攤還，不要只繳息不還本

■蔡京蓉
出生：1954年
現職：房地產投資客
學歷：專科畢業
經歷：建設公司業務、國會助理

成功告白
1. 先租後賣，以租金支付利息
2. 廣泛涉獵法律、設計、法拍、都更等房地產相關專業知識
3. 用最快速度還清房屋貸款
4. 絕對不賤價出售，耐心等待，設定的目標價一定會來 

贏在房地產的七大絕招
再怎麼低迷的市場也有人賺錢，再怎麼景氣的環境也有人賠錢，達人和凡人的差別就在這兒。房地產是個高槓桿的投資，因此勝負之間全憑技巧。對此，我們根據房市投資高手的，彙整出贏家致勝的七大絕招，照表操課，你也可以踏出成功第一步。

儘管房地產可以讓人翻身致富，但同樣是買房，有人飛黃騰達、身價億萬，有人卻耗盡身家、徒留一大筆房貸，「富豪不成反成奴」。因此，想在房市裡致富，倘若沒有三兩三，單憑一招半式，很難在叢林裡闖蕩。

對此，在基隆曾握有八十戶房產的投資達人，全國不動產經紀人協會副理事長呂台蘭就語重心長地道出她的體會：「買對房子，幸福一輩子；買錯房子，多奮鬥好些日子」、「買便宜的，不如買對的」，她認為投資房地產其實就像在股海裡肉搏，求的不外是「買點」、「明牌」、「管理」和「賣點」等獨步江湖的招式，也就是找到「低進高出」的箇中哲學。

《今周刊》特別蒐集彙整了十數位房市達人的不傳之祕，整理出以下七道獨門絕招，告訴你從買房、養房到賣房都得步步為營，精通了，你就可能是下一位地產天王（后）！

絕招１：搶進處女地 決戰初升段

「房市和股市一樣，『買在初升段』是亙古不變的獲利哲學。」才三十八歲就擁有上億元房產的全國不動產董事長葉春智一語道破靠地產致富關鍵的一課。他斬釘截鐵地指出，在這看似簡單的科目，其實就隱藏著「時機」、「位置」、「價格」和「戰術」等高深學問，一關未過，許多行家就飲恨敗北。因此買房就應該及早介入剛要發展的區段或即將崛起的新興工具，諸如具發展潛力的重劃區、重大交通建設即將啟動的土地，以及政策法規可能修正過關受惠的物件，「畢竟，搶灘處女市場，不僅選擇性多，價位又平民化，很容易買到『俗擱大碗』的好貨。」

在高雄地區赫赫有名的女地主，高雄縣不動產仲介公會理事長吳俐潔即是贏在初升段的天后。在一九九○年初期，吳俐潔選擇在高雄市三民、前鎮、小港等新開發地段大筆用低價進場買房，幾年後，當這些區域房價水漲船高，散戶漸漸進場後，她則出清庫存轉向還在初升段的高雄澄清湖、鳳山、五甲、林園一帶，後來連高雄縣市場也日漸白熱，吳俐潔見好就收，接著轉戰才剛剛興起的法拍屋。

在當時，由於房價已高，多半投資客在一般房市已無利潤可言，她卻能在法拍界靠著低進高出的操作手法，持續累積財富，直至近來法拍資訊日趨透明，投入者已多，機靈的吳俐潔則又快速地投入時下投資客還相當陌生的不良債權市場，在買賣不良債權土地中獲利。

據說，吳俐潔每天至少帶著兩張空白支票，遊走在眾人眼中的不毛之地，看地買屋精準的她，只要一感覺區域的後勢發展不錯，就馬上填好支票，向賣家買下，「決戰初升段」。

絕招２：空頭後的亂世是低接時機

而即使在成熟的區域或中古屋市場，亦有「初升段」。在台北市松山一帶經營房地產業近二十年的昌隆不動產店東蔡玉花就深信「亂世出佳人」的理論。她認為，除了處女市場，每當景氣回檔，正是另一個初升段的開始，因此「買方市場時，可買不好買的房子；賣方市場時，得賣不好賣的房子」，而蔡玉花更精準地指出，當股市重挫後，若能價量回穩，且穩步上揚三至六個月，表示景氣春燕真的來了，而接著房市就會接棒演出。拿一九八三、八九年和二○○三年的近三次房市大多頭來看，皆是在股市回穩後半年內出現的。

「總之，空頭後的亂世，就是低接的好時機！」蔡玉花以她的老客戶蘇媽媽為例，道出了亂世出佳人的鐵證。在台北市松山區一帶握有店面、套房和土地十數筆的蘇媽媽，其實本來只是位小公務員，但她年輕時就憑著公家機關穩定的薪水，在房地產慢慢累積可觀的財富。而耐人尋味的是，蘇媽媽的操作手法竟都是遵循「危機入市」。

首先她在一九七八年中美斷交時期，當許多人拋產移民時，她就默默地接下許多賤價出售的套房，局勢回穩後，憑著數間套房的租金，快速生財。後來八○年代的石油危機，蘇媽媽又趁亂接收一、兩間屋主急售的店面，到了九○年代，當李登輝丟出戒急用忍、兩國論等政策，引發了「導彈」危機，她又在內湖以每坪十七萬元的低價，進場承接一戶屋主移民的三十多坪便宜住宅，結果當時五百萬元進場的房子，如今已喊價至一千一百多萬元。

絕招３：法規變化可能是賺錢契機

所謂「時勢造英雄」，很多贏家就是憑著敏銳的嗅覺搶得先機。然而除了政策與局勢外，事實上，法規的變化也往往是賺錢的契機。身兼東吳大學講師及台北縣不動產仲介公會法律顧問的律師連世昌，就能抓準相關法令的變更，洞燭機先，陸續在桃園、台北一帶低價介入房地產，擁有數戶住宅及辦公大樓，羨煞眾人。

其中，最經典的案例則是他在處理客戶的一起都更案件時，意外發現位於台北市區一處都更用地，有別於一般住宅，使用分區多半被劃為住三，但該個案在都市計畫中改列為商二。也就是說，一旦都更之後，容積率會從原本的二二五％變為六三○％，將近三倍，也就是同樣的土地持分，地主可能會較其他都更案換回三倍的建物坪數。

因此，連世昌建議朋友買下都更案中待售的老公寓，沒想到才一進場，使用分區變更的消息旋即曝光，老公寓價格水漲船高，而朋友則決定待價而沽，甚至直接等到都更重建後，分配建物，才高價出售「地主保留戶」。

「規定是死的，人是活的！」連世昌經驗老到地指出，房地產的政策、法令一變動，往往代表著資產的重整，因此從都市計畫的變遷、新政策的執行、公共工程規畫案的過關，從中可以嗅出商機的所在，想賺錢的人不可不知。投資人可留意各縣市都市計畫處、各地建管處網站或報章媒體訊息，了解最新的政策或法令。

絕招４：買好地段的爛房子

有趣的是，低點除了與「時機」有關外，就算是在高房價時代，也可能有便宜貨可選。目前經營記憶學校的藝人陳俊生，就相當擅長在高價地段、高房價時期，撿到便宜。以房地產投資為副業的他，多年來曾買賣過十數棟房子，也賺得近億元的報酬，但令人訝異的是，讓陳俊生致富的房子，卻多半是屋況有問題或賣相不佳，眾人眼中的「爛貨」。因為他認為，惟有這些滯銷貨，開價才會低於行情，甚至還能再殺價，介入點就占了很大的優勢，只要經過裝修加值，很容易就賺到價差。

多年來陳俊生秉持著「不在乎屋況，只在乎好不好加值」的原則買房，畢竟接手的人往往「只在乎現在擁有，不在乎過去多醜」，只不過所謂的好加值，他強調得建立在「好地段」。因此陳俊生也信守「寧買好地段的爛房子，不買壞地段的好房子」的道理縱橫房市。

其中，最讓陳俊生得意的是，○六年正當房價高檔，看中了台北市八德路黃金地段的一戶三十五坪、二十年的老房子，而這間房子由於是漏水屋，加上有嚴重的壁癌，滯銷多年，但他卻以每坪二十五．七萬元，總價九百萬元輕鬆買進，足足比區域行情低了兩成。然而進場後，陳俊生只花了幾十萬元稍作裝修，解決漏水和壁癌的問題，短期內又以近三十萬元的價位脫手，快速賺到可觀的價差。

「一公克的經驗遠比一噸的知識更重要！」這種懂得買主心態而賺到差價的人，還不只陳俊生一個。在台南擁有十數間房子的林惠敏，就是善打心理戰的投資客。問她為何總能賣到高價退場？只見林惠敏一派輕鬆地說：「我在進場時，就想到退場時買家會是誰！」多年前她看中台南仁德一棟位於交通要衝、近學區的三角窗透天厝，當時所有人都不敢相信居然會有投資客在仁德這個超冷門的區域投資，但林惠敏卻獨排眾議，心想，這拿來賣給補教業，一定搶手。因此儘管當年仁德因水患問題而房價大跌，她仍堅持用五百萬元標下房子，而進場後，林惠敏打掉房子的隔間，整修成教室格局，鎖定補教業買主，沒想到最後翻倍以一千萬元賣出。

絕招５：多聽「八卦」精算投報率

值得一提的是，到底買多少才算是合理價？「這得要先算好投報率！」靠房地產代管、代銷、代租而致富的永勝團隊執行長徐銘達指出，以租金報酬來說，傳統公式即是年租金除以房屋總價（含裝潢），他建議要以四％為下限（扣除地價稅、房屋稅及修繕等未加計的隱形成本，得高於定存利率二％，因而初估為四％）；而了解租報率底線後，則可運用「壓低買價」提升投報率。徐銘達表示，投資者在房子買定離手前，得先探聽當地租金行情，再運用上述投報率計算合理總價，以該價為上限，向賣方殺價，以提高報酬率。

此外，呂台蘭則也提供另一套合理買價的計算模式，即把近三至六個月的法拍價和近期成交的市價除以二，即為最好的落點，亦是足以套利的安全值。只不過，最令人納悶的是，為何投資達人總能得知「俗擱大碗」的好貨？「買房要多聽八卦。」她理直氣壯地說，大樓住戶、地主的鄰居、社區理髮廳、店面承租戶、房仲這些人人眼中的「三姑六婆」，其實是最好的消息來源，這些人不但對區域的買賣狀況、行情一清二楚，甚至連賣方的身家背景也瞭若指掌，「賣方的財務狀況，往往是殺價的罩門！」

呂台蘭的這番理論，在楊秋蘭身上就得到良好的印證。出生於台東原住民部落的楊秋蘭，有別於大部分經濟弱勢的族人，二十歲就到台中市工作的她，卻能憑著聰明的地產投資術，在市區賺到十數間房子，是名副其實的包租富婆。楊秋蘭的得意之作，就是低價買進在中國醫藥學院附近的四間套房。

平常為人海派、好結交朋友的楊秋蘭，十多年前因聽同事轉述，在中國醫藥學院校區附近有一名屋主急售二十坪左右的房子，而開價竟只有五十萬元，她二話不說立刻買下，在經過一番小裝修後，竟以六千元的月租金出租，投報率高達一四％，從此楊秋蘭就鎖定該區域的套房投資。而為了取得好貨，她勤跑附近各大樓、理髮廳、店家以及房仲，和這些「三姑六婆」打好關係，就這樣陸續連買了四間便宜的套房。

絕招６：分割或分時出租

「閒來無事，跑百貨公司不如跑仲介公司！」楊秋蘭一語道破房市投資的基本哲學。而從包租得利的她也認為，房子就像個聚寶盆，要它生財，除了要識貨，如何善用、包裝房子則是另一個增值之道。

「賣房、租房就像釣金龜婿，想要贏得好報酬，自己就要懂得妝點妝點，讓人看得上！」楊秋蘭建議，無論住宅或店面，若能藉由施工加以空間分割，或分時出租，劃分為多單位，皆可有效增加租報率。此外，室內若能藉由簡易裝潢、布置，亦可提高行情。

目前擔任室內設計師、在全台灣已擁有十幾二十棟房子的康國龍，在朋友眼中，儼然就像是古代養士三千的國君，光房客足足有七十多位！而其成功包租的原因，與他擅長的「包裝術」十足相關。

其中康國龍的第一棟房子就是個經典案例。九三年時，康國龍在高雄二十五期重劃區買下大樓住宅，交屋後，他把原本三房兩廳的房子，捨棄了客廳和廚房，將室內一分為五，改裝成五個四到五坪的房間，每間依然可租到四千多元，算一算，五間房足足收租兩萬元，令人咋舌的是，隔壁同格局的物件才收租八千元，分割出租法為他創造了兩倍收入。

然而，好房子不但可靠租和賣帶財，倘若懂得操作，即使不是店面，也可以營利。在台中土生土長的劉建宗與廖雅惠夫婦，原本在逢甲大學附近投資三間小套房，孰料才剛進場，就因景氣衰退而一直跌價，連租金也年年調低。然而正當飽受「套牢」之苦時，某次朋友隨口說了一句：「房子這麼漂亮，逛逢甲夜市又方便，乾脆當旅館好了！」

這給劉建宗一記當頭棒喝，當下決定改變出租方式，以類似旅店的方式，日租給旅客。而目前，他的三間套房日租價位各在八百元到一千五百元不等，每月共有四至六萬元的收益，遠超出當初租給學生兩萬多元的價位，讓套房及房貸解套成為生財工具。像康國龍或劉建宗這樣善用房子，分割或分時出租，就是讓房子像聚寶盆一樣，源源不絕創造財富。

絕招７：聰明解套停損 明哲保身

值得一提的是，凡是投資就有風險，因此聰明解套、停損，是每位房市投資人必學的「防身術」。呂台蘭認為，房市就和股市一樣，也要懂得設停利和停損點，她表示自己的房子，除非出租、自住或店面，否則不會放超過三年，扣除成本後的獲利，超過兩成時就考慮出場；反之，假設房價下跌，就要懂得停損，寧願小賠保留實力，把錢拿去投資下一個潛力股。

呂台蘭總是說：「不要跟景氣過不去，儲備能量等待下次續攻的機會。」早年，她曾以三百八十六萬元在汐止買房，每個月房貸利息五千元，而當時房子出租月收入為九千元，等於一個月可實賺四千元。這看起來是個帶財的好房子，但後來房市跌價變成三百五十萬元，呂台蘭當下就停損賣出，然後把賣房子得到的三百五十萬元，拿到基隆買了五間房價七十萬元的套房，每間套房一出租，扣掉房貸利息竟可實賺五千元，五間房子等於為她帶進兩萬五千元的意外之財，投報率足足是汐止房子的五倍。

總之，投資房地產，不在乎行情高不高，而在於技巧好不好，致富的道路，得看你學到多少技巧和招式。

買房致富5大關鍵
聰明掌握人、事、時、地、物原則，讓你也能小錢滾大錢！

人》助你買到便宜好房的四種貴「人」：
1. 仲介員：多逛房仲店頭，藉由仲介廣泛的物件來源，挑到適合投資的好貨
2. 銀行員：與行員打好關係，不但掌握銀拍、法拍資訊，又可取得低利貸款
3.管理員：泛指大樓管理員、住戶、店頭店東、承租戶，對於難以介入的物件，可取得第一手買賣消息，趁早介入
4. 官　員：指熟稔政策法令更動的人，可藉其了解新政策，掌握初升段

事》牽動地產價格的重要大「事」，掌握關鍵四率：
1. 容積率：容積率、建蔽率的轉變，影響建商改建、承建意願，率先牽動地價
2. 利　率：房貸利率主導消費者購屋意願，利率變動，會影響買氣
3. 升學率：投資學區住宅或店面，與學校口碑和升學率有關，牽動房市熱度
4. 空屋率：空屋率為房市景氣的指標，空屋率亦代表轉手難易度，空屋率愈高房子愈難出手。

時》地產投資得因「時」制宜，時機不同，標的不同：
1.買方市場時，買難買的房子；賣方市場時，賣難賣的房子
2.潛力新區開發前，買土地；開發中至開發後5年間，買新住宅；開發後5至10年，可買店面
3.景氣時買預售屋；景氣持平時買成屋；景氣不佳時買法拍屋
4.買房子時，想到可賣給誰；首購時就評估換屋時好不好賣

地》最讓租客愛不釋手的黃金「地」段：
1. 學區：高升學率學校500公尺範圍內，大學醫學院優於其他學院
2. 住宅：距離辦公商圈500公尺內，或捷運+公車轉乘+步行20分鐘內　　　　　　　
3. 店面：路寬35公尺內，人潮流動下游、大面寬的陽面文市（人潮多的一面為陽面，文市是指精品服飾店或餐飲業 ）
4. 商辦：區域地標性大樓，捷運出口3分鐘範圍內

物》最難脫手、最令銀行嫌惡的「物」件：
1.緊鄰高壓電塔、基地台、瓦斯槽、加油站等有礙安全的設施
2.面對殯儀館、易肇事路沖、生命事業群聚等有礙風水的設施
3.緊鄰高架橋、停車塔、鐵道等有礙居家環境的交通設施
4.鄰近垃圾場、焚化爐、鐵工廠、特種行業等有礙生活品質的設施 

【網路地產王／黃京梧／綜合】

　　在台灣與國際接軌的過程中，勢必對於房地產市場產生相當程度的影響，特別是新型態不動產的出現。近年來，除了民眾漸漸熟悉的酒店式公寓外，也出現了「公寓式酒店」，期間的差異到底在哪？到底哪一個比較好？這都是想要投資者所關心的問題。

■　管理方式差異大 買家可得多比較