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目前分類:稅務新聞 (277)

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工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

民眾透過買賣房屋來賺取差價的行為,即視為是營利行為,財政部規定,如為銷售設置網站、加入網拍等,或是具備營業牌號、並僱用員工協助處理等,出售房屋時須辦理營利登記,依法課徵營業稅。

財政部指出,稅捐機關經常在查核個人售屋案件時,發現有民眾購買房屋或標購法拍屋,持有期間很短旋即出售,而出售房屋的個人未辦理營業登記,並誤以為只須繳納售屋財產交易所得稅,結果遭到處罰。

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【經濟日報/本報訊】

長治鄉胡先生問:101年6月21日立契贈與土地及房屋給兒子,也於101年6月25日申報土地增值稅及契稅,土地增值稅繳納期限至101年8月3日,契稅繳納期限至101年8月7日,請問逾期自動補申報贈與稅還需加計利息?

南區國稅局屏東縣分局答覆:贈與人以土地及房屋贈與他人,並依限申報土地現值及契稅,於稽徵機關核課土地增值稅及契稅期間,已逾贈與稅申報期限者,可扣除稽徵機關核課土地增值稅及契稅之期間的天數,作為贈與稅申報期限。該分局進一步表示,贈與土地及房屋可扣除核課土地增值稅及契稅之限繳日是以101年8月7日較長者為準,加計利息計算如下,立契日101年6月21日,申報期限為101年7月20日,加上43天(土地現值及契稅收件101年6月25日至繳納期限101年8月7日),也就是說限繳日為101年9月1日,贈與稅額×(限繳日至申報日期)天數×郵政儲金匯業局之1年期定期存款利率=加計利息。


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【經濟日報/記者陳美珍/台北報導】

企業出售不動產,收入認列年度須以所有權移轉登記日所屬年度為準。

財政部指出,營利事業出售不動產,雖然會出現包括簽約日、收款日以及不動產過戶日等可能的損益時點,但是,不管在何時收款,原則上應以所有權移轉登記日期為收入認列年度,除非所有權未移轉登記給買受人之前,即已實際交付所有權者,才是以實際交付日期,做為所得歸屬年度。

國稅局日前查核1家建設公司99年度營利事業所得稅結算申報案時,依據資料分析顯示,該公司完工案場在99年間完成所有權買賣移轉登記者共計15戶,但經稅捐機關核對結果,建設公司99年度卻只申報其中14戶房屋的銷售收入,其餘1戶未列入申報。

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【經濟日報/本報訊】

嘉義市王小姐來電詢問:99年與建商簽訂預定買賣契約書,100年房屋尚未建造完成即移轉給買方,並辦理異動換約手續,是否須申報綜合所得稅?

南區國稅局嘉義市分局答覆:依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定:「財產或權利原為出價取得者,以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。」

由於預售屋是屬於預定房地買賣契約,訂約到建造完成,期間之交易均屬於預定不動產權利之買賣,其所得係屬於財產交易所得,應該按照所得稅法第71條之規定,於買方交付尾款之年度併計綜合所得總額結算申報。

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【經濟日報/本報訊】

朴子陳先生問:最近兒子購買一筆房地,房地價格合計1,000萬元,公告現值合計500萬元,兒子因為資金不足,遂由父親資助700萬元,其餘300萬元則由兒子向銀行貸款支付,陳先生應如何申報贈與稅?

南區國稅局嘉義縣分局答覆:應以不動產公告現值為基礎,按出資比率核課贈與稅。

例如陳先生應申報贈與稅之金額為500萬元乘以出資比例70%,故陳先生應申報贈與稅之金額為350萬元,扣除贈與稅免稅額220萬元後,贈與淨額為130萬元,以稅率10%計算,應納贈與稅額為13萬元。

 

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【經濟日報/稅務問答】

嘉義市鄭先生問:民眾出售持有不到2年之「自用住宅」,除無供出租或營業使用者外,尚需注意哪些事項?

南區國稅局嘉義市分局答覆:依特種貨物及勞務稅條例第5條第1款規定,除了「無供出租或營業使用者」,尚須符合本人、配偶、「未成年直系親屬」僅有1戶房屋及其坐落基地,並由本人、配偶、未成年直系親屬「辦竣戶籍登記」。如不符合上述條件既出售持有不到2年之「自用住宅」則仍會被國稅局依法補稅處罰,不可不慎。

 
 

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「民宿」地價稅按一般用地稅率課徵

「民宿」地價稅按一般用地稅率課徵
 
【MyGoNews廖賢龍/台北報導】財政部國稅局表示,由於近來觀光業景氣熱絡,尤其每逢例假日旅遊人潮更是絡繹不絕,相對的也帶動住宿之需求,因此「民宿」業之經營也因運而生。惟住家供作民宿後,已不符合適用自用住宅用地稅率課徵地價稅之要件,應按一般用地稅率課徵地價稅。

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【經濟日報/本報訊】

中和區田小姐問:被繼承人生前售地,死亡後始辦妥移轉登記,是否應併入遺產申報?

北區國稅局中和稽徵所答覆:被繼承人生前出售土地,訂有買賣契約並已收取部分價款,惟至其死亡時仍未辦理移轉登記予買受人,因土地之所有權人仍為被繼承人名義,應以土地公告現值併入遺產課稅;又因繼承人需負履行交付之義務,故相對列報未償債務扣除。至買受人尚未交付之其餘土地價款,則以「債權」計入遺產總額。提醒納稅義務人在申報遺產稅時,應注意不動產買賣案件至被繼承人死亡日止是否已辦妥移轉登記完竣及是否尚有尾款未收取,若被繼承人死亡時該筆不動產仍在其名下,應將該不動產及應收尾款併入遺產申報。


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【經濟日報/本報訊】

汐止區蘇先生問:預售屋契約轉讓是否須課徵奢侈稅?

北區國稅局汐止稽徵所答覆:個人購買預售屋,在該預售屋尚未建築完成前出售,係屬權利移轉,應依所得稅法規定按實際交易所得申報個人綜合所得稅,不課徵特種貨物及勞務稅。有關預售屋若已興建完成,並交屋過戶到個人名下,再出售該不動產,則須視持有期間(自完成移轉登記之日起計算至訂定銷售契約之日止之期間),有無超過2年,決定是否須繳納特種貨物及勞務稅,若持有期間已超過2年才出售,則無須繳納。反之,若於2年持有期間內出售,除非有符合特種貨物及勞務條例第5條第1款規定之「所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地,辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者」情形,否則仍應繳納特種貨物及勞務稅。


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【經濟日報/稅務問答】

歸仁區王小姐問:被繼承人死亡前2年內贈與繼承人之土地,事後因重劃導致面積減少,應如何申報遺產稅?

南區國稅局新化稽徵所答覆:被繼承人死亡前2年內贈與土地給予配偶、子女、孫子女、父母、兄弟姐妹、祖父母,或這些親屬的配偶如因為重劃以致於贈與時的面積和被繼承人死亡時的面積不一樣,應以死亡時的面積為準。其中面積減少的部分,政府如果有發放補償費,也要併入遺產總額課稅。至於以前繳納的贈與稅,可以全數並且加計利息,從應該繳納的遺產稅額中扣抵。該所呼籲繼承人如有被繼承人死亡前2年內贈與之財產,應於被繼承人死亡時,視為被繼承人之遺產,併入其遺產總額計算,以免涉及漏報而受罰。

 
 

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【經濟日報/稅務問答】

屏東市楊小姐問:名下財產有一筆公共設施保留地想贈與其兄長,應否課徵贈與稅?

南區國稅局屏東縣分局答覆:依都市計劃法第50條之1規定,公共設施保留地因配偶、直系血親間之贈與而移轉者,免徵贈與稅。惟因楊小姐與兄長係屬旁系血親而非直系血親,不符合上述規定,故應課徵贈與稅。該分局進一步表示,如符合都市計劃法第50條之1規定,申報公共設施保留地扣除者,應檢附土地所在地主管機關(鄉鎮市公所、市政府工務局)所出具確屬公共設施保留地之土地使用分區證明(應加註編訂日期),以供審核。

 

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【聯合報/記者黃瑞典/苗栗報導】

今年地價稅將在11月開徵,苗栗縣稅務局提醒今年新取得土地的所有權人,8月31日前已辦妥土地移轉登記,符合自用住宅用地優惠稅率者,務必在24日前申請。

稅務局指出,擁有都市土地300平方公尺以內,或非都市土地面積700平方公尺以內,符合自用住宅用地基本要件,包括土地所有權人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用的住宅用地,房屋為土地所有權人或配偶、直系親屬所有,可申請按自用住宅用地千分之二稅率課徵地價稅。

稅務局指出,土地所有權人、配偶及未成年的受扶養親屬,以適用一處自用住宅用地為限,自用住宅用地優惠稅率必須在24日前提出申請,否則將按一般用地稅率課徵,兩者稅賦相差4倍,電洽(037)331900轉311。

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全年上限12萬元

【經濟日報/記者陳美珍/台北報導】

9月開學季,各大專院校已陸續開學。財政部提醒,在外租屋租住的學生,應保留支付租金相關單據,明(102)年申報101年所得稅時,可以申請扣除租金扣除額,全年可扣除上限達12萬元。

財政部表示,民眾申報租金支出扣除額時,需附上房屋租賃契約及租金的付款證明影本。

例如出租人簽收的紀錄、ATM轉帳交易明細表或匯款證明等。

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【經濟日報/稅務問答】

臺南市永康區曾小姐問:本公司最近出售民國83年購買,囿於法令限制,借名登記於他人名下之農地,是否須申報營業稅及營利事業所得稅?

南區國稅局新化稽徵所答覆:依財政部101年7月4日台財稅字第10104563040號令規定,營業人購買農地,囿於法令限制,借名登記於他人名下,嗣該未取得農地所有權之營業人,出售該農地並取得代價,屬債權買賣行為,應按出售價格開立統一發票予買受人;另應按所得稅法第24條規定,以其出售收入減除成本及相關費用後計算所得額,依同法相關規定課徵營利事業所得稅。



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【聯合報/記者林政忠/台北報導】

財政部昨天發布最新解釋令,民眾買賣房地產已完成過戶,日後卻解約退屋,若賣方想再次出售,課奢侈稅的持有期間將重新起算。

奢侈稅條例規定,建商如果遇到退屋,與一般貨物買賣的「銷貨退回」類似,不算「買賣」,雙方都不課奢侈稅。

自100年6月1日奢侈稅上路後的案件都適用。

財政部表示,根據最高法院判例,買賣雙方合議解除契約,賣方是因為另一個契約行為再次取得不動產,日後出售不動產,賣方持有期間應從再次取得不動產所有權的移轉登記日為起算點,也就是先前持有期間不計入。

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【經濟日報/本報訊】

臺南市張小姐來電詢問:若將農地贈與子女,是否要繳贈與稅?

南區國稅局臺南分局答覆:依據遺產及贈與稅法規定,將農地及其地上農作物贈與給配偶、直系血親卑親屬(如子女、孫子女等)、父母、兄弟姊妹及祖父母,免徵贈與稅。但自受贈之日起5年內,須將受贈的農地繼續作農業使用,且不能移轉給別人,才能享受此項免稅優惠。

若在5年列管期間內,移轉受贈的農地或轉作非農業使用,除了因受贈人死亡、受贈農地被徵收或依法變更為非農業用地外,國稅局將依規定追繳原來所免徵的贈與稅。

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工商時報【記者林淑慧╱台北報導】不少企業向銀行貸款養地,財政部中區國稅局表示,借款購入的土地若處於閒置狀況,借款利息支出即不屬於土地成本,須改列為遞延費用,不得列為當年度費用,否則將被要求補稅。

中區國稅局官員表示,企業向金融機構購買土地,如果長期閒置,就屬於長期投資,借款利息支出要改列遞延費用,在土地出售時,再自售地收入中減除;換言之,企業借款購地若閒置不利用者,借款利息支出即要自行吸收,無法減稅。

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【聯合報/莊瑜敏、韓馥璟口述】

吳先生問:我三年前買了預售屋,最近考慮出售;聽朋友說,出售預售屋的所得,全部都要課稅,交屋後再出售,只課房屋利得的部分。請問出售預售屋跟房地產的所得計算有何不同?交屋後再出售,對我比較有利嗎?

勤業眾信聯合會計師事務所會計師莊瑜敏及經理韓馥璟答:預售屋和成屋買賣的所得計算大不同,出售預售屋屬於權利交易,出售價款減原始取得成本與相關費用就是所得,預售屋出售利得應併入個人綜合所得的財產交易所得,申報所得稅。

成屋買賣就是不動產交易,處分利得分為出售土地和房屋所得。由於土地所得免納所得稅,故僅需將出售房屋的利得,列入綜合所得申報即可。

出售不動產時須考慮是否被課徵奢侈稅,持有2年以內的房地,且不符合排除條款時,應依法繳納奢侈稅。

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銷售持有2年以內之自住房地,需辦竣戶籍登記方可排除課徵特銷稅。

銷售持有2年以內之自住房地,需辦竣戶籍登記方可排除課徵特銷稅。

 

南區國稅局表示,最近常有民眾詢問出售2年內自住房地是否要課徵特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅),他們知道房地要自住、無出租或營業方可排除課稅,但卻常忽略要在該屋設籍。

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【經濟日報/本報訊】

臺南市高小姐問:本公司出租一塊土地與營業人,承租人以本公司名義在承租土地上自費興建房屋,本公司是否應開發票,繳營業稅?

南區國稅局臺南分局答覆:承租人以地主名義於承租土地上出資興建房屋,並約定租賃期間由承租人使用該房屋者,該地主應以建物營建總成本,按租賃期間平均計算各年度收入(當年度租賃時間未滿1年者,應按月比例計算當年度收入),於租賃期間之每年年底前及租賃期滿時,加計現金租金收入,開立統一發票,報繳營業稅。



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