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Ｑ：何謂土地增值稅？

Ａ：土地增值稅是針對土地所有權人土地於移轉時因自然漲價所課徵的稅。土地增值稅係就已規定地價之土地，於土地所有權轉或設定典權時，就自然漲價部份，按土地漲價總數額向納稅人徵收之賦稅，以稅去不勞而獲之現象，期能達成平均地權漲價歸公，及地盡其利，地利共享之目標。

　

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Ｑ：土地增值稅課徵範圍 ？

Ａ：已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。

　

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Ｑ：土地增值稅的納稅義務人？

Ａ：一、土地為有償移轉者，土地增值稅納稅義務人為原所有權人。
　　二、土地為無償移轉者，為取得所有權之人。
　　三、土地設定典權者，為出典人。
※所稱有償移轉指買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式之移轉，所稱無償移轉指遺贈及贈與等方式之移轉。(土地稅法5)

　

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Ｑ：新修正一般稅率及應納稅額的計算？持有超過二十年以上減徵標準？

Ａ：一、修正後一般用地稅率(三種級距) (土地稅法33)

　             二、修正後稅率速算表

             備註：a：土地漲價總數額 b：原規定地價或前次移轉申報現值（按物價總指數調整後之總額）
　

       ◎ 說明：

減徵後稅率＝原稅率－【（原稅率－最低稅率）×減徵比率】

1、持有土地年限超過20年以上者，減徵比率為20﹪
第2級稅率：28﹪＝30﹪－【（30﹪－20﹪）×20﹪】
原累進差額10﹪同比率減少為8﹪
第3級稅率：36﹪＝40﹪－【（40﹪－20﹪）×20﹪】
原累進差額30﹪同比率減少為24﹪
　

2、持有土地年限超過30年以上者，減徵比率為30﹪
第2級稅率：27﹪＝30﹪－【（30﹪－20﹪）×30﹪】
原累進差額10﹪同比率減少為7﹪
第3級稅率：34﹪＝40﹪－【（40﹪－20﹪）×30﹪】
原累進差額30﹪同比率減少為21﹪

　

3、持有土地年限超過40年以上者，減徵比率為40﹪
第2級稅率：26﹪＝30﹪－【（30﹪－20﹪）×40﹪】
原累進差額10﹪同比率減少為6﹪
第3級稅率：32﹪＝40﹪－【（40﹪－20﹪）×40﹪】
原累進差額30﹪同比率減少為18﹪

　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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Ｑ：漲價總數額如何計算？

Ａ：以土地移轉時之申報移轉現值減除前次移轉現值（或原規定地價）乘以物價指數如有土地改良費，亦應一併減除。
（一）申報移轉現值：可用下列二種價格擇一為申報移轉現值。

1.契約總價值：買賣雙方簽訂之契約價格，即實際交易價格。
2.公告土地現值：為每年一月一日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉土地面積。但契約總價值經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其申報之契約總價值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。

（二）前次移轉現值或原規定地價：

1.即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值，如果沒有移轉過的土地就以政府第一次辦理規定地價之地價為準。
2.前次移轉現值或原規定地價，應按申報時最新公告之臺灣地區消費者物價指數調整之。

（三）土地改良費用有下列幾項：

1.改良土地費用
2.已繳納之工程受益費
3.土地重劃費用
4.因土地使用變更而無償捐贈一定比率作為公共設施用地之公告現值

　

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Ｑ：土地移轉時，可以免徵或不課徵土地增值稅？

Ａ：一：免徵

　　1.各級政府出售或依法贈與之公有土地及各級政府受贈之私有土地。(土地稅法28)
　　2.因繼承而移轉之土地。(土地稅法28)
　　3.私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。(土地稅法28-1)
　　4.被徵收之土地。(土地稅法39)
　　5.公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。(土地稅法39-1)
　　6.依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地機關者。(土地稅法39-3)
　

　　二：不課徵

1.配偶相互贈與之土地 ( 得申請不課徵 ) (土地稅法28-2)
2.作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅(土地稅法39-2.1)

　

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Ｑ：訂立契約後申報期限？

Ａ：土地所有權移轉或設定典權時，雙方當事人應在訂定契約後三十日內，向土地所在地之稅捐機關申報土地移轉現值，如逾期申報，則以稅捐機關收件日當期之公告土地現值為移轉現值核定應納之土地增值稅。(土地稅法30)

　

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Ｑ：土地以贈與方式移轉，可否適用自用住宅優惠稅率？

Ａ：因為贈與移轉並非出售，而且納稅義務人是受贈人，不是原來的土地所有權人所以不能適用自用住宅優惠稅率核課土地增值稅。

　

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Ｑ：張三聽說土地贈與給妻子，可以不用繳納土地增值稅？怎樣辦理過戶及注意那些規定？

Ａ：依93.1.14公布修正之土地稅法第二十八條之二規定，配偶相互贈與土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

　

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Ｑ：兒子將其農地改作臨時汽車修理場，現在及時恢復作農業 使用，還來得及嗎？

Ａ：按照新修正土地稅法第三十九條之二第一項規定「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」其先決條件就是要這筆農地一定要作農業使用，買的當時，有作農業使用，所以稅是暫時不課徵，但並不表示這筆稅款就這麼「免」了。因為在同條文第二項又規定「前項不課徵土地增值稅土地之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅。」所以，老孫有一次反省機會，及時趕緊恢復作農業使用，否則，會因小失大，屆時因違反區域計畫法或都市計畫法，不但會被農業主管機關裁罰六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，再移轉時還要被課徵土地增值稅，實在不划算。

　

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Ｑ：老王欲出售農地給老孫，朋友告訴他「農地買賣不必繳納土地增值稅了」，該如何辦理 ？

Ａ：自八十九年一月二十八日起，作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。依這項規定申請不課徵土地增值稅時，應由權利人及義務人於申報土地移轉現值時，於土地現值申報書註明農業用地字樣提出申請；其未註明者；得於土地增值稅繳納期間屆滿前補行申請，逾期不得申請不課徵土地增值稅。故而，農業用地移轉申請不課徵，必須同時具備「作農業使用之農業用地」及「移轉與自然人」這二項要件，並檢附農業主管機關核發之「農業用地作農業使用證明書」，稅捐稽徵機關才會核准。另作農業使用之農業用地，於八十九年一月二十八日修正施行後第一次移轉，或申請不課徵再移轉，依法應課徵土地增值稅時，可調整原規定地價為八十九年一月當期之公告土地現值，須檢附證件如下：

1. 檢附該移轉土地為農業用地之相關證明文件。
2. 除第一項證明文件外，其他文件同一般申報案件（買賣契約書、雙方身分證明文件及土地權狀等。）
3. 並由當事人於土地移轉現值申報書註明「本筆土地於八十九年一月二十八日土地稅法修正公布生效時，為作農業使用之農業用地，請依修正生效當期公告土地現值為原地價課徵土地增值稅。」

Ｑ：李四所有一筆位於區域計畫法之道路用地想要出售，土地增值稅是否可享有免稅之適用？

Ａ：依都市計畫法指定之公共設施保留地於未徵收以前移轉，依法享有免徵土地增值稅優惠，但非屬都市計畫法內之公共設施保留地移轉，則不適用此項免稅規定；李四所持有之這筆土地如僅係屬「道路用地」，而非屬都市計畫法內之「公共設施保留地」，仍無免稅之優惠。民眾常誤認為道路用地就是公共設施保留地，實際上都市計畫法指定之「公共設施保留地」有幾項必備要件：

　　(一) 確為公共設施保留地。

　　(二) 將由政府以「徵收」或「區段徵收」方式取得，或未明文規定取得方式者。

　　(三) 無都市計畫法第三十條規定核准由私人或團體投資興辦等各種事項。要符合以上要件始為符合免稅規定。

Ｑ：李姓民眾詢問花蓮縣及台東縣各有一棟符合自用住宅用地要出售，如何才可節省納稅荷包？

Ａ：同一土地所有權人，持有多處自用住宅用地同日訂約並同日申報者，如果合計面積不超過都市土地三公畝或非都市土地七公畝部分，則可視為「一次」出售，按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅；另若是跨縣市土地同時出售，無需分赴兩地申報土地現值，土地所有權人可自行選擇在任一土地所在地之稅捐機關統一辦理土地現值申報。稅捐機關收件後，應於土地現值申報書加蓋收件日期章戳，並隨即以傳真方式先將申報書傳送至其他轄區之稽徵機關，翌日再將申報書及相關資料以雙掛號方式郵寄其他稅捐機關辦理。故而，「便民大步走、報稅免跨縣」，李姓民眾所持有之自用住宅用地只要是同日訂約並擇一稅捐機關辦理申報送件，即可免除舟車勞頓，享受自用住宅用地百分之十優惠稅率課徵土地增值稅。

　

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Ｑ：信託土地，於信託關係存續中，由受託人持有及移轉時，是否可以自用住宅用地稅率？

Ａ：信託土地，於信託關係存續中，土地所有權人應移轉與受託人，由受託人依照信託本旨為受益人之利益或特定之目的管理或處分，與自用住宅用地必須是土地所有權人所有，並確供土地所有權人或其配偶、直系親屬自己居住之規定及立法意旨不符。所以信託土地，在信託關係存續中，不能以自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

　

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Ｑ：自用住宅用地適用要件？申請期限？檢附證件？

Ａ：自用住宅用地適用要件、申請期限、檢附證件如下：

Ｑ：同一土地所有權人同時出售自用住宅用地，視為「一次」出售，享受住宅用地稅率？

Ａ：同一土地所有權人，持有多處自用住宅用地同時出售，如果合計面積不超過都市土地三公畝或非都市土地面積七公畝，可視為「一次」出售，按自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。至於「同時出售」，除了訂約日期應相同外，向稅捐機關申報移轉現值日也要相同。 （72.11.16台財稅38135 號）

　

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Ｑ：住宅從事家庭副業，或兼供家庭洋裁使用土地，出售時可以享受住宅用地稅率？

Ａ：所謂作營業使用，並不包括免辦營利事業登記的家庭副業，例如個人利用自用住從事的家庭理髮、燙髮、美容、洋裁、花藝等家庭手工藝副業。出售這些不須營利事業登記家庭副業使用之土地，仍然可以適用自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。 ( 財政部70.12.13.40665財政部69.6.29.31741 )

　

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Ｑ：房地騰空待售， 簽定買賣契約時，戶籍已不在該土地上，仍可享受自用住宅用地稅率？

Ａ：土地所有權人為騰空房地以待出售，以致在簽訂契約時，戶籍不在出售的土地上，與自用住宅的要件不符，原不得認為繼續供自用住宅使用，但是，為了顧及納稅義務人實際上的困難，凡是遷出戶籍距離出售時間不滿一年，仍然可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。( 財政部72.8.17.台財稅第35797號 )

　

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Ｑ：房地供村里長職務使用，出售時可以享受住宅用地稅率繳納土地增值稅？

Ａ：房地部分供村里長職務使用，如果確實沒有出租，而且符合自用住宅要件，出售時可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。( 財政部68.11.2.台財稅第37663號 )

　

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Ｑ：房屋部分供住宅、非住宅使用可否依實際使用面積比例，分別依不同稅率課徵土地增值稅？

Ａ：同一樓層房屋部分供自用住宅使用，其供自用住宅使用與非自用住宅使用部分能明確劃分者，該房屋座落基地得依房屋實際使用比例計算所占土地面積，分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。
( 財政部89.3.14台財稅第0890450770號 )

　

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Ｑ：自用住宅用地重購退稅適用要件？檢附證件？

Ａ：自用住宅用地重購退稅適用要件檢附證件如下：

Ｑ：重購自用住宅退還稅款計算公式？

Ａ：新購自宅用地的申報移轉地價－( 原出售自宅用地申報移轉地價－已繳土地增值稅)＝A(不可為零或負數) 已繳土地增值稅款≦A時，已繳的增值稅款可全數退還。已繳土地增值稅款＞A時。可退還相當於A的稅款。

例：
王太太於八十七年十二月一日出售自宅移轉現值是450萬元，且已繳土地增值稅款 50 萬元。王太太八十八年十二月看中兩棟房子，想自其中選一棟，我們來算一算，這兩棟房子分別可退還多少稅款？( 甲屋土地現值500萬元，乙屋土地現值430萬元。)

甲屋：
新購自宅用地的申報移轉現值－( 原出售自宅用地申報移轉現值－已繳增值稅款)
500萬－(450萬－50萬)＝A(100萬)
已繳土地增值稅款≦A
50萬＜100萬
購買甲屋原來已繳的增值稅款50萬元可全數退回

乙屋：
新購自宅用地的申報移轉現值－(原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅款)
430萬－(450萬-50萬)＝A(30萬)
已繳土地增值稅款＞A
50萬＞30萬
結論：購買乙屋可退還相當於A的稅款30萬元

　

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Ｑ：自營工廠用地重購退稅適用要件？檢附證件？

Ａ：自營工廠用地重購退稅適用要件檢附證件如下：

Ｑ：自耕農業用地重購退稅適用要件？檢附證件？

Ａ ：自耕農業用地重購退稅適用要件檢附證件如下：

Ｑ：申請享受減免稅適用要件？減免標準？

Ａ：申請享受減免稅適用要件、減免標準、其他減免稅土地、適用要件如下：

    其他減免稅土地適用要件減免標準如下：

Ｑ：遷廠適用最低級距稅率課徵土地增值稅？

Ａ：依據促進產業升級條例第十七條之規定，工廠用地因都市計畫或區域計畫之實施，而不合分區使用規定，或因防治污染、公共安全或維護自然景觀之需要，或經政府輔導而遷廠於工業區或都市計畫工業用地者，其原有工廠用地出售或移轉時應納之土地增值稅，按其最低級距稅率百分之四十徵收。

　

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Ｑ：區段徵收之土地，以現金補償其地價及以抵價地補償者可免徵土地增值稅？

Ａ：區段徵收之土地，以現金補償其地價及以抵價地補償其地價者，免徵土地增值稅。但領回抵 價地後第一次移轉時，應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價，計算土地漲價總數額，課徵土地增值稅。