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鉅亨網記者王莞甯 台北

一般認為台北市房屋因供不應求，使房價居高不下，但住展雜誌經統計後發現，儘管過去3-4年台北市新建房屋供不應求，但若把觀察時間拉長至6年，則出現超額供給的現象，住展提出3大理由，其中最關鍵的因素在「北市的房屋已被高度商品化，投資置產需求相當龐大，無法單純從自住角度去衡量供需關係」。

住展解釋，如果單從台北市設籍人口來推算，近6年北市自住需求房屋戶數約3萬戶，但同期釋出至市場銷售的戶數逾3.6萬戶，顯示在超額供給的情況下仍無法阻止房價上漲，原因大致為以下3點。

第一，戶籍人口量變化只能推算出剛性需求，無法掌握換屋需求、潛藏的投資、置產與節稅需求；最關鍵的是，台北市的房屋已被高度商品化，投資置產需求相當龐大，因此，儘管近6年房屋供給量大於人口成長需求，但整體而言，台北市住宅存量仍小於普通家戶數，供給依然是不足的。

第二，統計數據中無法反應流動人口的住宅需求量，假如台北市流動人口持續增加，就會產生更大的租賃或購買住宅需求，成為房價的支撐。

第三，台北市開發高度飽合，素地日漸稀有，土地價格高漲，進而推升房價；若地價跌不下來，那新建案房價也不易大幅下修。

住展雜誌指出，回顧這一波房市多頭，台北市房價漲幅最大的時間，是從2009年至2014年，在這段時間內，台北市新成屋、預售屋建案共規劃興建57588戶，同期間北市人口淨增約8萬人，若除以平均每戶人口數來換算出實際需要的自住房屋數約3萬戶，顯示新增房屋戶數竟超額供給約2.7萬間。

假設扣除新建案的分回戶、建商(含股東)與地主保留戶，則2009-2014年底釋出至市場求售的房屋共計約3.6萬戶，仍比新增的自住需求量3萬戶多出6千戶。也就是說，即便僅從戶籍統計數據來推算，北市新房供給已大於自住需求量。

中山大同內湖三區 房屋供給短缺

住展雜誌企研室經理何世昌分析，在台北市12個行政區中，近6年房市蓋最多依序是文山、內湖、中山區，不過同期人口成長數量也是北市前3名，三區人口淨增量都突破萬人以上，是自住購屋需求最旺的行政區。

但若以釋出至市場的可售戶數而言，中山、大同與內湖是供不應求的區域，其中中山區近6年房屋短缺近1300戶，大同與內湖區短則缺約近800戶，意謂此三區自住需求高，釋出市場的新建住宅量無法滿足需求。